Pe piața mondială a locuințelor este cutremur. Nu va veni încă o nouă criză, dar e un semn că vin vremuri și mai grele pentru guverne

Prețurile locuințelor scad în unele dintre economiile mari ale lumii. Un număr în creștere de analiști vorbesc de o tendință care va deveni globală. Prețurile au crescut până la cer cu viteze astronomice în timpul pandemiei, ilogic, spun unii, dubios, zic alții, iar acum piețele revin la realitatea de pe pământ sub forța crizei fără precedent a costului traiului. Dar vor fi aterizări brutale în unele cazuri, poate chiar necontrolate. Vom asista și la prăbușiri?

The Economist vine cu o veste aparent bună: în SUA scăderea prețurilor locuințelor nu va provoca un colaps financiar de proporțiile celui din urmă cu 15 ani. Este important ce se întâmplă în America pentru că de acolo, aprinsă și de prăbușirea pieței imobiliare, a pornit ultima criză financiară globală. Totuși, alți analiști îndeamnă la prudență – creșterea șomajului va agrava problemele. În Europa, câteva instituții financiare spun că Germania, cea mai mare economie a continentului, pare deosebit de vulnerabilă la o ajustare brutală a prețurilor locuințelor. Aceasta este o veste proastă pentru toate țările care depind pentru exporturi de consumatorii germani.

Dar când o ajustare poate fi considerată prăbușire? În SUA, ceea ce a devenit cunoscut ca Marea Recesiune a durat din decembrie 2007 până în iunie 2009, și în această perioadă prețurile locuințelor au avut o scădere medie de 33%. Moody’s prezicea în decembrie 2007 un picaj de peste 30%. În cele mai recente estimări din anul acesta, de la sfârșitul lunii octombrie, aceeași instituție de analiză financiară prevede scăderi pe toate piețele imobiliare americane, acestea variind de la -1,4% la -25,5%.  Scăderea medie ar fi, pornind de la punctul de vârf, de 15-20%.  Și alți analiști văd cifre asemănătoare.

Pentru Europa, analiștii de la Allianz apreciază că piața locuințelor  din  Germania prezintă cele mai mari riscuri dintre economiile importante. Prețurile au crescut cu peste 50% în termeni reali începând cu 2015, în timp ce accesibilitatea locuințelor a scăzut cu 30%. În aceste condiții, predicțiile arată o corecție a prețurilor de -8% în termeni reali până la sfârșitul anului 2024. În Franța și Marea Britanie, scăderea va fi de 5%, iar în Spania și Italia, unde prețurile nu au mai decolat după prăbușirile din anii 2000, de circa 3%. 

Analiștii de la Deutsche Bank văd lucrurile mai tragic și prezic un plonjon de până la -25% al prețurilor pe piața locuințelor din Germania în următorii doi ani, pornind de la punctul de vârf. Din martie, locuințele și-au pierdut deja 5% din valoare.

Pentru cineva a cărui singură avere este apartamentul sau gospodăria luată pe credit, ceea ce va veni va fi un șoc.

Prețurile locuințelor scad acum în nouă economii bogate, scrie The Economist. Scăderile din America sunt deocamdată mici, dar pe cele mai sălbatice piețe sunt deja dramatice. În Canada, înnebunită după apartamente, locuințele costă  cu 9% mai puțin decât în februarie. Ieftinirile urmează prăbușirii vânzărilor: în orașul Toronto, vânzările de locuințe pentru o singură familie au scăzut cu 90%. Pe măsură ce inflația și recesiunea cuceresc lumea, devine tot mai posibilă o corecție mai adâncă – chiar și agenții imobiliari sunt pesimiști. Deși acest lucru nu va face să se prăbușească și sistemul bancar mondial ca în 2007-09, va agrava criza economică actuală, lovind în avuția și în puterea financiară a unor oameni și va declanșa o furtună politică.

Cauza problemei este creșterea ratelor dobânzilor: în America potențialii cumpărători urmăresc, îngroziți, cum rata ipotecii pe 30 de ani a atins 7%, de peste două ori nivelul de acum un an și cel mai mare din aprilie 2002. Minibula din pandemie a fost alimentată de dobânzi ultrajoase, de stimulente în numerar și de o vânătoare pentru mai mult spațiu suburban.

Acum, mai totul merge invers. Spre exemplu, cineva care în urmă cu un an își permitea să investească 1.800 de dolari pe lună pentru un credit ipotecar pe 30 de ani ar fi putut împrumuta 420.000 de dolari. Astăzi, rata este suficientă pentru un împrumut de 280.000 de dolari: cu 33% mai puțin. Din Stockholm și până în Sydney, puterea de cumpărare a debitorilor se prăbușește. Acest lucru face mai greu pentru noii cumpărători să-și permită locuințe, ceea ce duce la scăderea cererii și poate face mai dificilă situația financiară a celor care și-au luat deja credite pentru locuințe. Aceștia, dacă au ghinion, pot fi forțați să vândă. Vestea bună este că scăderea prețurilor la locuințe nu va provoca o criză financiară de proporții epice cum a fost cea din America din urmă cu 15 ani. Cea mai mare economie a lumii are acum are mai puține împrumuturi riscante și băncile sunt mai bine capitalizate. Ele nu s-au mai îmbuibat cu credite subprime. Unchiul Sam acum subscrie sau securitizează două treimi din noile credite ipotecare. Marii pierzători vor fi contribuabilii. Prin schemele de asigurări de stat aceștia suportă riscul de neplată. Pe măsură ce ratele cresc, ei sunt expuși la pierderi prin intermediul Rezervei Federale, care deține un sfert din titlurile garantate cu ipoteci. În alte locuri, cum ar fi Coreea de Sud și țările nordice, au fost înregistrate accelerări mai înfricoșătoare ale creditării, cu datoria gospodăriilor ajungând la aproximativ 100% din PIB. Acele economii s-ar putea confrunta cu pierderi destabilizatoare la bănci sau la firmele financiare nonbancare: șeful băncii centrale din Suedia a comparat acest lucru cu „a sta în vârful unui vulcan”.

Dar cea mai gravă criză financiară legată de locuințe din lume va fi limitată la China, ale cărei probleme – excesul speculativ vast, refuzurile cetățenilor de a-și plăti ratele, oameni care au plătit în avans pentru apartamente care nu au mai fost construite – sunt, din fericire, îngrădite între granițele sale. Chiar și fără un cash bancar global sincronizat, contracția pieței locuințelor va fi urâtă.

În primul rând, pentru că piețele imobiliare blocate reprezintă o frână pentru piața muncii. Pe măsură ce ratele cresc și prețurile se ajustează treptat, incertitudinea îi face pe oameni să ezite în a se muta. Vânzările de locuințe existente în America au scăzut cu 20% în august de la an la an. În Canada, volumul vânzărilor ar putea scădea cu 40% în acest an. Atunci când oamenii nu se pot muta în casă nouă, piața forței de muncă își pierde din dinamism, o mare îngrijorare atunci când companiile încearcă să se adapteze la lipsa de angajați și la criza energetică. Și atunci când prețurile scad, proprietarii pot descoperi că casele lor valorează mai puțin decât creditele ipotecare, ceea ce face și mai dificilă mutarea în alte părți – o problemă care a afectat multe economii după criza financiară globală. Prețurile mai scăzute ale locuințelor afectează creșterea și într-un alt mod: îi fac și mai nefericiți pe consumatorii deja pesimiști. La nivel mondial, casele valorează aproximativ 250.000 de miliarde de dolari (pentru comparație, bursele valorează doar 90.000 de miliarde de dolari) și reprezintă jumătate din toată averea globală. Pe măsură ce acest edificiu de capital se prăbușește, este posibil ca populația să-și diminueze cheltuielile. Deși băncile centrale intenționează să răcească economiile prin creșterea ratelor dobânzilor, prăbușirea încrederii poate căpăta o mișcare proprie.

O altă problemă este durerea concentrată la o minoritate de proprietari. De departe, cei mai expuși sunt cei care nu și-au ancorat ratele dobânzilor și se confruntă cu prețuri ipotecare în creștere.

În America sunt relativ puține astfel de contracte. Acolo, norma sunt creditele ipotecare subvenționate pe 30 de ani cu rată fixă. Dar patru din cinci împrumuturi suedeze au o perioadă fixă de doi ani sau mai puțin, iar în Noua Zeelandă jumătate din toate creditele ipotecare cu rată fixă au fost sau urmează să fie refinanțate în acest an. Atunci când în combinație intră o criză a costului traiului, riscul este ca un număr tot mai mare de gospodării să se confrunte cu dificultăți financiare. În Australia, o cincime din toată datoria ipotecară este a gospodăriilor care își vor vedea fluxul de numerar disponibil scăzând cu 20% sau mai mult dacă ratele dobânzilor cresc conform proiecțiilor. În Marea Britanie, 2 milioane de gospodării ar putea vedea cum ipotecile lor absorb încă 10% din venituri, conform unei estimări. Cei care nu își permit plățile ar putea fi nevoiți să-și arunce casele pe piață.

Aici intervine aspectul politic. Piețele de locuințe sunt deja un câmp de luptă. Desișurile birocratice îngreunează construirea de case noi în orașele mari, ceea ce duce la penurii. O generație întreagă de tineri din lumea bogată simt că au fost excluși fără motiv de la dreptul de a fi proprietarii propriilor case. Deși prețurile mai mici ale locuințelor vor reduce avansul necesar pentru obținerea unui credit ipotecar, cei care cumpără pentru prima dată sunt cei care depind cel mai mult de finanțarea prin datorie, care acum este scumpă. Și o clasă cu totul nouă de proprietari de case vulnerabili din punct de vedere financiar este pe cale să se alăture rândurilor celor nemulțumiți. După ce au fost nevoite să-și salveze în mod repetat economiile în ultimii 15 ani, majoritatea guvernelor occidentale vor fi tentate să sară din nou în ajutor. În America, temerile legate de o calamitate imobiliară i-au determinat pe unii să îndemne Rezerva Federală să încetinească ritmul creșterii dobânzilor. Ungaria a limitat deja creșterea ratelor și este de așteptat ca și alte țări să facă la fel. Dar acest lucru ar putea duce la o creștere și mai mare a datoriei guvernelor și ar putea încuraja ideea că a fi proprietar de locuință este un pariu unilateral susținut de stat. Și, de asemenea, ar ajuta prea puțin la rezolvarea problemelor de bază care afectează piețele imobiliare ale lumii bogate, multe datorându-se intervențiilor guvernamentale prost țintite și excesive, de la subvenții ipotecare și taxe distorsionante până la reguli de planificare excesiv de oneroase. Pe măsură ce epoca ratelor dobânzilor scăzute se apropie de sfârșit, se apropie o criză a prețurilor caselor și nu există nicio garanție că la sfârșit va rezulta o piață imobiliară mai bună.