(P) Kasper Development anunță principalele tendințe pe piața imobiliară pentru anul viitor

Cererea pe piața imobiliară din România a cunoscut în ultima decadă doar o singură direcție – în sus. Această lungă tradiție a abundenței a fost întreruptă de anii de criză, care au forțat restructurarea unui sector definit până atunci printr-o cascadă de creșteri spectaculoase. Ridicarea dobânzilor, inflația și explozia prețurilor pentru materialele de construcții duc la o ajustare a domeniului la toate nivelurile.

Dacă de evoluția pieței imobiliare au beneficiat până acum dezvoltatorii și clienții deopotrivă, și provocările majore despre care vorbim azi îi afectează tot în mod egal pe toți. Mulți dintre cei care s-au lăsat antrenați de exuberanța câștigurilor, uitând că trecutul nu este, de fapt, prea departe, sunt acum în situația de a-și reevalua strategiile. Au trecut vremurile în care locuințele noi erau, practic, smulse din mâinile agenților imobiliari sau ale dezvoltatorilor, oricât de îndoielnică ar fi fost substanța proiectului propus spre vânzare. Investitorii, exersați sau începători, sunt din ce în ce mai prudenți, se informează temeinic, cu o preocupare tot mai mare pentru detalii tehnice, urmărind, totodată, informații legate de reputația și stabilitatea financiară a celor de la care intenționează să cumpere.

O piață a vânzătorului a devenit o piață a cumpărătorului. Ce înseamnă asta pentru proprietari sau dezvoltatori? Ce consecințe are această răsturnare de situație pentru cei care caută în prezent o proprietate? Ce se va întâmpla cu prețurile în viitor?

“Branșa este afectată de aceste schimbări la toate nivelurile. Restructurarea pieței îi va elimina mulți dintre dezvoltatori, dintre care unii se luptă deja cu greutăți imense, clădirile vechi vor fi din ce în ce mai greu de vândut sau închiriat, în timp ce oferta de locuințe noi urmează să scadă dramatic începând cu acest an“, spune Daniela Kasper, director general al companiei Kasper Development dezvoltatorul proiectului Coresi Avantgarden Brașov. Strategiile sustenabile și planificările pe termen lung i-au consolidat grupului brașovean reputația în categoria marilor jucători ai sectorului imobiliar la nivel național.

Una dintre cele mai dinamice piețe la nivel național, alături de Cluj, Timișoara și București, zona Brașovului evoluează, reflectând noile reguli impuse de un context complex, în plin proces de schimbare. Pentru a înțelege oportunitățile și provocările unui sector care se reașează, Daniela Kasper punctează câteva dintre cele mai importante tendințe ale pieței imobiliare în intervalul 2023-2024. De ce e bine să investești în imobiliare? Care sunt cele mai profitabile investiții imobiliare? Care sunt cele mai bune orașe pentru investiții imobiliare? Și, nu în ultimul rând, la ce să fii atent atunci când cumperi un apartament?

Crash-ul iminent, profețit insistent în ultimele luni, devine un scenariu tot mai puțin probabil, în timp ce scumpirile de toate tipurile vor fi dominanta următorilor ani. O eventuală ieftinire este mai puțin probabilă, având în vedere motivele care au stat până acum la baza creșterii prețurilor, de la scumpirile energiei, gazului și electricității, la impunerea noilor norme internaționale privind eficiența energetică și scăderea amprentei de carbon. Prețurile vor crește, poate chiar accelerat după un an-doi de aprecieri mai lente. Pentru clienți va fi dificil, în curând, să aleagă între achiziție și chirie, în timp ce pentru antreprenori, obiectivul principal rămâne investiția cu cel mai bun randament.

Pe o piață diferențiată, recomăndările pentru cumpărători și pentru vânzători sunt, în mod corespunzător, diferite. Un element comun rămâne, însă, faptul că este mai important ca oricând să fii foarte informat, să cunoști în detaliu unele aspecte legate de procesul general de achiziție, cum ar fi evoluția dobânzilor, a chiriilor sau cu privire la prețul de cumpărare din segmentul vizat de fiecare categorie în parte.

1. Piața imobiliară va experimenta multe falimente

Creșterea dobânzilor amenință rentabilitatea sectorului imobiliar. Un calcul foarte simplu duce la o mai bună înțelegere a acestei tendințe. Mai dependentă de împrumuturi ieftine decât orice altă industrie, afacerea imobiliară devine un sector vulnerabil. Nu toate companiile vor supraviețui schimbării ratei dobânzilor. Vor fi loviți mai ales dezvoltatorii imobiliari și dezvoltatorii de proiecte, care nu vor mai putea vinde apartamentele pe jumătate finisate. Unii nici măcar nu pot începe construcția, pentru că proiectul nu mai este profitabil.

Vom vedea falimente în rândul dezvoltatorilor mici și mari, dintre care mulți se luptă deja cu probleme majore. Având în vedere această fragilitate, potențialii cumpărători trebuie să acționeze cu mare atenție în acest moment. Cine este interesat de o proprietate de la un dezvoltator imobiliar ar trebui să verifice și mai atent decât înainte cum se descurcă financiar compania de la care dorește să cumpere.

În general, greșelile grave sunt făcute chiar la început, mai ales pe partea contractuală și pe latura tehnică. Mulți cumpărători cu o pregătire incredibil de slabă se avântă în această aventură a achiziției unui imobil, ceea ce ar putea deveni un demers riscant. Pentru cei care nu cunosc foarte bine piața devine foarte important să solicite consiliere de la profesioniști. Contractul cu dezvoltatorul trebuie verificat de un avocat, iar descrierea clădirii ar trebui verificată de un expert. Majoritatea cumpărătorilor nu o fac, pentru că nu înțeleg deloc că există pericole. Pe piață există experți care cunosc de ani de zile activitatea dezvoltatorilor imobiliari și pot evalua oferta, știind dacă o companie poate supraviețui unor momente dificile precum cel actual.

1.  Oferta de clădiri noi va scădea dramatic începând cu 2023

Potrivit unui raport realizat de compania de consultanță imobiliară SVN România, în anul 2023 s-a înregistrat în București o scădere de aproximativ 11% în cazul construcțiilor noi, comparativ cu cifrele înregistrate anul trecut, când au fost finalizate 21.328 de locuințe în oraș și împrejurimi. Recordul de livrări a fost stabilit în 2021, cu 22.010 locuințe finalizate. Aproximativ 33.000 de locuințe au fost vândute în România în 2023, volumul unităților fiind cu 10.000 mai mic față de aceeași perioadă a anului 2022. Aceasta reprezintă o scădere de 23%, conform Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ValorEasy).

Construcțiile noi din România au stagnat ca urmare a blocajelor de livrare, a prețurilor în creștere la materiale și a finanțării tot mai scumpe. Dezvoltatorii care planifică zone rezidențiale sau comerciale cu greu mai pot calcula și previziona, așa că, cel mai adesea, amână proiectele. Creșterea costurilor îi obligă pe unii dintre proprietarii privați chiar să anuleze lucrările. Lipsa pe care o generează aceste amânări accentuează un decalaj care a influențat constant piața în ultimele decade. Suntem foarte departe de a echilibra nevoia de locuințe noi, cu atât mai mult cu cât există un deficit istoric. În România există 10 milioane de locuințe noi și doar 13% dintre ele au fost construite în ultimii 30 de ani, din 1990 până în 2020. Stocul rezidențial este alcătuit mai ales din apartamente vechi, construite în perioada regimului comunist, potrivit unei analize a companiei de consultanță imobiliară Cushman& Wakefield Echinox.

De vreme ce noile proiecte de construcții sunt în așteptare sau devin semnificativ mai scumpe, interesul cumpărătorilor s-a îndreptat în 2023, inevitabil, mai mult către proprietățile finalizate. „Stocul existent” a devenit noul favorit atât al investitorilor, cât și al cumpărătorilor persoane fizice. Aceasta este, de asemenea, o tendință care implică unele provocări, de vreme ce un nou criteriu de selecție în vederea achiziției va deveni din ce în ce mai important în următoarea perioadă: eficiența energetică a clădirilor.

1. Renovarea în scopul eficientizării energetice devine crucială pentru creșterea valorii unui imobil. Procesul, însă, este extrem de dificil

Peste 38% din emisiile de gaze cu efect de seră se datorează construcțiilor și exploatării clădirilor. Potențialul de economisire a energiei în acest domeniu este, deci, enorm. În medie, proprietățile din România au un indice energetic destul de slab, iar majoritatea clădirilor vechi au un rating energetic foarte slab. Acest lucru nu este îngrijorător doar pentru climă și mediu, ci și pentru ocupanții acestor imobile, care plătesc din ce în ce mai mult pentru încălzire, avand în vedere creșterea prețurilor la energie. Renovările pentru dezvoltarea valorii acestui tip de clădiri necesită, de regulă, investiții majore. Poate tocmai de aceea studiile arată că doar un procent foarte mic din imobilele vechi este renovat în fiecare an pentru a fi adus la standarde energetice mai ridicate. Viitorul, însă, va aduce provocări și în acest domeniu.

Parlamentul European a aprobat recent interzicerea vânzării și închirierii în spațiul UE a imobilelor care nu îndeplinesc cerințele climatice, adică nu corespund standardelor energetice. Decizia va intra în vigoare începând cu anul 2030. Astfel, toți proprietarii de apartamente și case de pe continentul european vor fi obligați să efectueze lucrări de renovare, astfel încât imobilele să fie adaptate din punct de vedere al eficienței energetice. Pentru proprietari, aceasta înseamnă, însă, costuri serioase, între 30.000 și 60.000 de euro pentru fiecare apartament. Este o sumă foarte mare, pe care numeroase familii nu și-o vor putea permite. Pentru mulți, nici nu se pune problema renovării locuințelor, aceștia fiind mai degrabă interesați de vânzarea imobilelor pentru a face rost rapid de bani.

Noile reglementări europene sugerează, însă, că în următorii ani, pentru a putea să vândă imobilul, proprietarii vor fi obligați mai întâi să-l renoveze. Măsurile de acest tip ar putea să conducă la o criză pe piața imobiliară, apreciază experții în credite ipotecare. Pe de o parte, proprietarii care sunt nevoiți să cheltuie 50.000 sau 60.000 de mii de euro pentru a adapta apartamentul la noile cerințe, vor crește prețurile, iar, pe de altă parte, potențialii cumpărători vor obține tot mai greu împrumuturi pentru bunuri imobiliare scumpe.

România are cel mai vechi stoc de locuințe din Uniunea Europeană, arată ultimele date publicate de Eurostat. Aceste proprietăți, care datează din anii 1950-1960, au clase energetice F și G și nu vor mai putea fi închiriate peste 5 sau poate 7 ani. Nu doar cerințele de reglementare îl obligă pe proprietari să se gândească la renovări, dar și creșterea costurilor de încălzire fac aceste măsuri absolut necesare. Înseamnă, prin urmare, că toți proprietarii de clădiri mai vechi vor avea de înfruntat, în curând, noi provocări. Situația lor ar putea deveni dificilă, în condițiile în care nu există încă un program clar de finanțare din partea statului pentru implementarea noilor cerințe, dar nici destui meșteri pe piața care să satisfacă aceasta necesitate de renovare.