O decizie bună sau una costisitoare? Avertismentul unui broker imobiliar cu peste 17 ani de experiență

Transparența în imobiliare rămâne redusă, traficul schimbă radical valoarea unei zone, iar locuințele accesibile devin tot mai rare, astfel că diferența dintre o decizie bună și una costisitoare stă, spune Georgian Marcu, broker și proprietar al agenției Green Angels, în cât de bine îți faci temele înainte să cumperi.

Pentru investitori contează lichiditatea, cererea la închiriere și potențialul de apreciere, în timp ce pentru cei care cumpără ca să locuiască prioritatea rămâne apropierea de propriul „centru de interes”: școală, parc, transport, birou. Pe fondul lipsei de proiecte noi, al întârzierii PUG-ului și al presiunii pe prețuri,  fondatorul Green Angels avertizează că piața rezidențială din București riscă să devină tot mai puțin accesibilă pentru clasa medie. „Te asiguri că faci o investiție bună în imobiliare dacă îți faci foarte bine temele”, observă Marcu,  într-o ediție recentă a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Dincolo de prețul afișat, el spune că un cumpărător trebuie să înțeleagă prețurile reale de tranzacționare, nivelul chiriilor și viteza cu care o proprietate iese din piață. Pentru că fiecare zonă are propriile particularități, iar o diferență aparent mică la timpul de închiriere poate eroda serios randamentul. „Poți găsi apartamente care se închiriază într-o săptămână sau în câteva zile, dar pot fi și apartamente cu care stai o lună de zile în piață și atunci pierzi aproape 10% din randamentul așteptat de tine dacă nu ți-ai făcut temele cum trebuie.”

El face însă de la început o distincție clară între investitor și cumpărătorul final. Pentru cel care cumpără ca să locuiască, starea tehnică a apartamentului, istoricul actelor și chiar profilul vecinilor sunt esențiale. „Structura de rezidență și vecinii nu le poți schimba indiferent de cât de mulți bani ai.”

De aceea, recomandă cel puțin două vizionări înainte de cumpărare, una în timpul săptămânii și una în weekend, tocmai pentru a înțelege mai bine viața reală din imobil și din zonă. Când locuința este cumpărată pentru uz propriu, criteriul principal nu mai este randamentul, ci potrivirea cu ritmul de viață al familiei. Marcu spune că o casă sau un apartament trebuie cumpărate „acolo unde e centrul tău de interes”.

Pentru el, ca părinte cu doi copii mici, apropierea de parc, școală și mijloace de transport contează mai mult decât alte criterii care pot părea importante pe hârtie. În timp, aceste nevoi se schimbă, așa că alegerea corectă este cea făcută în funcție de următorii ani, nu de o idee abstractă despre locuința perfectă. Chiar și atunci când bugetul permite mai multe opțiuni, el spune că ar alege o zonă mai bună, care răspunde mai bine nevoilor de zi cu zi, chiar dacă prețul pe metrul pătrat este mai mare. Pentru investitori, logica este diferită. Aici contează cererea din zonă pentru închiriere, potențialul de apreciere și lichiditatea pieței. „Ca investitor vrei ca acel apartament să crească cel mai bine din oraș, să fie în zona în care se apreciază cel mai bine. Să fie tot timpul închiriat, să fie foarte lichidă zona, în sensul în care dacă eu am nevoie să-mi fac un exit, să-l fac rapid, nu să stau șase luni cu el la vânzare.”

Carte de vizită:

1. Georgian Marcu este consultant și proprietar al agenției imobiliare Green Angels, având titlul de Realtor® și Certified Residential Specialist®;

2. A dobândit peste 17 ani de experiență în real estate, axându-se pe piața rezidențială;

3. S-a implicat în peste 1.000 de proiecte de la închirieri de câteva sute de euro, până la investiții de milioane de euro.

 Sursa: site-ul companiei, LinkedIn

În opinia sa, una dintre cele mai mari probleme ale pieței locale este tocmai lipsa de transparență, care îngreunează toate aceste evaluări. Pentru a înțelege dacă un preț cerut este realist sau supraevaluat, soluția cea mai simplă rămâne analiza comparativă de piață, făcută pe baza prețurilor reale de tranzacționare. În practică însă, accesul la aceste date este fragmentat. „Avem anumite softuri unde se raportează tranzacțiile efectuate.

Din păcate, o mică parte din tranzacțiile efectuate.” De aici și apelul său pentru o piață mai transparentă, în care cumpărătorii, vânzătorii și chiar autoritățile să aibă repere reale. Exemplul pe care îl dă este cel al Franței, unde istoricul tranzacțiilor este accesibil și permite o evaluare mult mai clară a valorii unui imobil. „Dacă pot face ceva pentru a avea o piață imobiliară mai transparentă, consider că aduce avantaje tuturor părților implicate.” În lipsa acestei transparențe, inclusiv interpretarea datelor oficiale despre tranzacții poate fi înșelătoare.

Marcu atrage atenția că cifrele ANCPI includ nu doar apartamentele, ci și boxele și locurile de parcare care au număr cadastral separat. Astfel, o singură achiziție poate apărea statistic drept două sau trei tranzacții distincte. În plus, în cazul proiectelor noi, multe dintre livrările raportate astăzi au în spate antecontracte semnate cu unu sau doi ani în urmă, ceea ce înseamnă că ele nu reflectă neapărat pulsul actual al pieței. „Mă aștept la o scădere a numărului de tranzacții reale”, spune el, explicând că ceea ce vedem în rapoarte nu surprinde întotdeauna achizițiile inițiate acum. Tema prețurilor rămâne centrală.

Vara a fost, spune el, „destul de dinamică”, stimulată și de modificările de TVA, iar apartamentele care se încadrau în cota redusă s-au vândut foarte bine. Acum, după acest val, Marcu se așteaptă la o încetinire a vânzărilor pe nou, în special pe segmentul care era până recent accesibil prin TVA redus. O parte dintre cumpărători se vor muta spre piața veche, o altă parte spre chirii, ceea ce va pune și mai multă presiune pe prețuri.

În paralel, dezvoltatorii vor avea tot mai puține motive să lanseze proiecte ieftine. „Odată ce a dispărut cota de TVA redusă, nu mai e nicio motivație să construiești genul acela de apartament.” În locul lor, dezvoltatorii se pot orienta mai degrabă către segmente de 200.000-300.000 de euro, unde există încă cerere și marje mai bune. Această schimbare se suprapune peste o problemă structurală mai veche: lipsa de proiecte noi și blocajul urbanistic. „Din 2020 și până astăzi nu a mai trecut niciun PUG”, spune el, subliniind că ceea ce se construiește acum în București are la bază PUZ-uri aprobate înainte de 2020. Pe măsură ce terenurile disponibile se reduc, iar autorizațiile noi întârzie, oferta devine tot mai mică într-o piață cu cerere încă ridicată. Rezultatul este previzibil: prețuri în creștere.

El estimează că Bucureștiul și Ilfovul ar avea nevoie de circa 25.000 de locuințe noi pe an pentru a ține piața sub control. Sub acest prag, prețurile cresc; peste el, ar putea apărea presiune concurențială și chiar mici corecții. Or, în ultimii ani, livrările au intrat pe o pantă descendentă. Dincolo de cifre, miza este socială. Marcu avertizează că Bucureștiul riscă să devină un oraș tot mai puțin accesibil pentru cei cu venituri medii și mici. „Nu ne dorim un oraș care e accesibil doar IT-iștilor și CEO-ilor.”

Un oraș funcțional are nevoie de toate categoriile sociale, de la angajații din retail până la cei din servicii publice, iar dacă aceștia nu își mai permit să locuiască rezonabil în oraș, întreaga calitate a vieții urbane se degradează. În viziunea sa, lipsa unei politici reale de locuințe accesibile și sociale este una dintre cele mai mari vulnerabilități ale pieței locale. Traficul este, la rândul lui, o variabilă care schimbă profund felul în care oamenii aleg unde să locuiască. În teorie, soluția ideală este „orașul de 15 minute”, în care ai la îndemână parc, școală, cumpărături și transport public.

În practică însă, Bucureștiul se îndepărtează de acest model, pe măsură ce dezvoltarea se mută în periferie fără ca infrastructura să țină pasul. „Asta înseamnă niște zeci de mii de mașini care îți vin în oraș”, spune el despre dezvoltările din nordul Capitalei și din localitățile limitrofe. Fără școli, grădinițe, parcuri și transport public bine conectat, noile locuințe nu fac decât să mute problema mai departe, nu să o rezolve. În această ecuație, locul de parcare a devenit o piesă importantă și costisitoare. Marcu estimează că un loc de parcare poate costa între 10.000-11.000 de euro pentru variantele supraterane și până la 35.000-40.000 de euro pentru cele subterane, media fiind în jur de 20.000-25.000 de euro plus TVA.

Totuși, el spune că problema reală nu este prețul parcării, ci faptul că traficul nu poate fi rezolvat fără măsuri nepopulare: descurajarea mașinii personale și investiții serioase în transport public. „Noi toți ne dorim asta”, spune el, dar observă că drumul până acolo este lung. În privința momentului potrivit pentru cumpărare, răspunsul său este simplu: cel mai bun moment este atunci când ai nevoie. Ideea că prețurile se vor prăbuși iminent circulă de ani buni, însă piața a trecut prin crize, pandemie, inflație și război, iar între timp prețurile au crescut puternic.

Pe piața secundară, Marcu se așteaptă chiar la noi scumpiri, pe fondul migrării cererii și al insuficienței proiectelor noi accesibile. Pot exista promoții punctuale în proiecte foarte avansate, unde dezvoltatorii încearcă să lichideze stocul, însă nu vede premise pentru o ieftinire generalizată. Când vine vorba despre finanțare, recomandarea lui merge către creditul ipotecar cu dobândă fixă, în contextul în care există deja mai multe oferte stabile pe trei sau cinci ani. În cazul proiectelor cumpărate „pe hârtie”, el spune că riscul este acceptabil doar dacă dezvoltatorul este serios și are surse de finanțare solide. Din perspectiva sa, proiectele finanțate de bancă inspiră mai multă încredere decât cele construite doar din avansurile clienților și din surse proprii, tocmai pentru că există un control mai strict asupra fluxului banilor. Pe termen lung, el vede sustenabilitatea ca pe o temă care va conta tot mai mult, chiar dacă piața locală încă vorbește mai mult decât face. Clădirile verzi, certificate, pot aduce costuri mai mici de întreținere, finanțări mai bune și o reziliență mai mare în fața viitoarelor standarde de mediu. „Nu este doar un buzzword”, spune el, explicând că inclusiv băncile au interesul să finanțeze mai ieftin proprietăți care rămân relevante și performante pe termen lung. În paralel, vede la nivel internațional un trend de densificare a zonelor centrale, cu infrastructură deja existentă, în timp ce Bucureștiul a mers adesea în direcția opusă, dezvoltând turnuri rezidențiale la periferie și amplificând astfel problema traficului. Dacă ar avea de importat o practică urbană din altă capitală europeană, Marcu s-ar uita mai degrabă la modelul vienez de accesibilitate și la mecanismele de transparență. Dar recunoaște că diferența dintre România și piețe precum Viena vine și din continuitatea politicilor publice, imposibil de recuperat peste noapte. Până atunci, soluțiile locale rămân mai degrabă parțiale, iar schimbarea depinde atât de autorități, cât și de o schimbare de perspectivă în discursul public despre construcții și dezvoltare. Într-o notă aparent simplă, dar revelatoare, întrebat ce ar schimba primul în orașele României ca să le apropie de viitor, Georgian Marcu răspunde: curățenia. Pentru că, dincolo de planuri mari, PUG-uri, infrastructură și politici de locuire, calitatea unui oraș se vede și în lucrurile cele mai concrete, cele pe care locuitorii le întâlnesc zilnic, la nivelul străzii.   

Patru întrebări și răspunsuri din interviul cu Georgian Marcu

1. Ce ar trebui să urmărească un cumpărător care achiziționează pentru a locui, nu pentru investiție?

În primul rând starea tehnică a apartamentului, apoi actele și istoricul proprietății. Dar foarte important este și contextul în care trăiești: vecinii, zona, apropierea de școală, parc sau transport public. Eu recomand minimum două vizionări, una în timpul săptămânii și una în weekend, ca să înțelegi mai bine cum este viața reală în acel imobil.

2. Cum vezi evoluția pieței rezidențiale din București în următorii ani?
Nu mă aștept la ieftiniri, ci mai degrabă la o continuare a presiunii pe prețuri. Sunt prea puține proiecte noi, livrările scad, iar lipsa PUG-ului blochează dezvoltarea pe termen lung. În plus, dacă nu construim suficient, orașul devine tot mai puțin accesibil pentru oamenii cu venituri medii și mici. Aici este, de fapt, miza cea mai mare.

3. Cât de importantă este transparența în piața imobiliară?
Este unul dintre obiectivele mele. Dacă putem avea o piață mai transparentă, ar fi un avantaj pentru toată lumea. Cumpărătorul știe ce buget trebuie să aibă pentru o anumită zonă, vânzătorul nu mai este „țepuit” cu oferte mult sub prețul real, iar autoritățile ar putea înțelege mai bine valoarea de piață și să impoziteze corect.

4. Cum ar arăta locuința ideală în viitor?
Într-un imobil nou, într-o zonă bine deservită de facilități – parcuri, școli, transport în comun. Sunt fan al conceptului de oraș de 15 minute, în care să poți face tot ce ai nevoie în proximitate.