Nu știu cât vor mai crește prețurile, dar mai mult ca sigur nu vor scădea

Că tot vine toamna, lumea se întoarce din vacanță, începe școala, vor veni și studenții, deci piața imobiliară rezidențială va deveni agitată: cresc chiriile și, de ce nu, vor crește în continuare prețurile apartamentelor, cel puțin cele din București, nu cu mult, dar tot cresc.

Cu toții auzim și citim că este criză, că economia României se duce de râpă, că mergem într-o direcție greșită, dar la polul opus piața rezidențială nu are aceeași părere: în loc să scadă, că e criză, că suntem în recesiune, că inflația este mare, prețurile apartamentelor cresc în continuare.

Conform ZF Index Imobiliar, realizat în parteneriat cu SVN România, broker și firmă de consultanță imobiliară, prețul mediu cerut pentru un apartament vechi cu trei camere din București a urcat în iulie la aproape 144.000 de euro, în creștere cu 2.000 de euro față de iunie, adică 1,4%, și în creștere cu 11,7% față de iulie 2025. Deși tranzacțiile scad, prețurile nu au aceeași traiectorie, ci dimpotrivă, cresc.

Piața rezidențială este extrem de rezilientă, nu a dat pași înapoi în privința prețurilor, deși am avut creșteri de taxe și impozite, deși a crescut cursul valutar al euro, deși dobânzile sunt mai mari decât acum cinci ani.

De cinci-șase ani destul de multă lume așteaptă ca prețurile apartamentelor și caselor să scadă, cel puțin așa era dorința în București, dar nu s-a întâmplat acest lucru.

Cei care vor să cumpere un apartament cred că prețurile sunt mari, au devenit mult prea mari, pentru că s-au dublat față de finalul lui 2019.

Dar poate atunci prețurile erau mult prea mici.

Băncile, care sunt principalii finanțatori pe credite ipotecare și imobiliare, sunt extrem de confortabile cu prețurile care se înregistrează acum pe piața imobiliară: părerea lor este că prețurile nu sunt supraevaluate.

Să nu uităm că băncile au dat credite ipotecare pe bandă rulantă în perioada anterioară de boom imobiliar (2003-2008), chiar și când prețul pe metrul pătrat în militari ajunsese ca la Viena. Nu mai suntem în situația de acum 10-15 ani, când piața imobiliară a scăzut cu 50-60% peste noapte, atunci când a venit criza. De atunci până acum salariile s-au triplat, românii nu mai sunt expuși pe credite în euro ca să fie loviți peste noapte de creșterea cursului leu/euro, plus că stau pe sume mult mai mari, acumulate în ultimul deceniu.

Dezvoltatorii sunt mult mai solizi și solvabili, lucrează destul de mult cu fonduri proprii și de aceea își permit să țină pe cont propriu apartamentele care nu s-au vândut încă de pe planșă.

În vremurile de astăzi, deși suntem în recesiune, în criză, companiile nu au tăiat salariile angajaților în valoare nominală. Este adevărat că în termeni reali salariile au scăzut cu vreo 10-15% în ultimii doi ani, dar cum creditele ipotecare și imobiliare sunt legate de lei, românii nu au fost afectați în plata ratelor la bancă.

În acest moment, nu există vreun eveniment major care are puterea de a crea o criză pe piața imobiliară rezidențială, care să ducă la scăderea prețurilor.

Chiar dacă 1% de la o lună la alta pare o creștere insignifiantă, într-un an se adună o creștere a prețurilor apartamentelor, cel puțin în București, de 10-15%.

Dacă dezvoltatorii nu mai vând atât de repede apartamentele construite, perioada medie de vânzare urcând de la 3-6 luni la
9-12 luni, asta nu înseamnă că scad prețurile.

Piața, acum, este mai degrabă dată de achizițiile pentru nevoi personale pentru a locui în apartamentele și casele cumpărate și mai puțin pentru achizițiile în vederea închirierii, din care să rezulte un anumit câștig, și din aprecierea valorii proprietății.

Investitorii care cumpărau pachete de apartamente sunt prezenți în continuare pe piață, dar nu mai beneficiază de discounturi semnificative și de aceea contribuie mai puțin la cerere.

Față de prețurile pe metrul pătrat din Budapesta și Varșovia, cele din București mai au de recuperat 20-30%.

La nivelul salariilor din piață, cel puțin dacă sunt luate în considerare salariile din București, Cluj, Timișoara, mai există spațiu disponibil pentru a acomoda creșterea prețurilor în continuare.

Chiar dacă cererea din partea celor din IT, care sunt cumpărători frecvenți de apartamente, a mai scăzut din cauza loviturilor primite de IT-iști – eliminarea facilității fiscale, apariția AI-ului -, piața s-a descurcat.

Să nu uităm că bursele au crescut excepțional în acest an, iar mai mulți români investitori, când și-au marcat profiturile, „s-au trezit” că au bani pentru achiziții imobiliare.

Criza politică de care avem parte de jumătate de an nu prea a afectat piața rezidențială la nivel de prețuri, ci doar, poate, la nivelul achizițiilor, dacă cineva a decis să mai aștepte pentru că nu se știe ce se întâmplă.

Nu știu cât vor mai crește prețurile, dar nu știu dacă vor scădea având în vedere că piața și românii sunt mult mai rezilienți, au resurse financiare mai mari și stau mai bine cu salariile.   

(cristian.hostiuc@zf.ro)