Nu mai e vorba doar despre preț: ce caută, de fapt, românii când cumpără o locuință în 2026

Piața rezidențială nu este blocată, ci mai atentă, iar diferența dintre segmentul mediu și cel premium nu mai stă în calitatea construcției, ci, mai ales, în localizare și în felul în care proiectul creează comunitate, spune Beatrice Dumitrașcu, CEO, Residential Division în cadrul One. Într-o piață încă imatură, cu ofertă limitată și costuri în creștere, cumpărătorii analizează mai mult, dar continuă să cumpere atunci când găsesc produsul potrivit.

Pentru One United Properties, ideea de comunitate s-a construit în timp, odată cu dezvoltările din nordul Capitalei. Beatrice Dumitrașcu amintește începuturile din zona Floreasca, când unul dintre proiectele companiei era abia în faza de fundație, iar astăzi este aproape complet. „One Floreasca City este într-adevăr un landmark în București. Este un loc unde One a investit foarte mult și în infrastructură, unde oamenii vin să se relaxeze, pentru că avem și zone de relaxare și, deopotrivă, sunt foarte fericiți să locuiască aici de atunci și până astăzi.“ Aceeași direcție a fost extinsă și în celelalte proiecte. „Noi am mai creat și alte comunități și suntem foarte mândri de asta și ne dorim foarte tare să continuăm acest proces, pentru că ideea de comunitate trebuie să fie o realitate. Toate conceptele pe care le pornești de la zero trebuie să creeze acel cadru în care oamenii se simt în confort, în care au toate nevoile de proximitate servite.“ În prezent, dezvoltările includ și componente educaționale. „Noi creăm comunități unde avem și școli și grădinițe, pentru că nevoia de educație va fi întotdeauna ceva extrem de important.“

Deși compania este asociată în principal cu segmentul premium, portofoliul include și proiecte pentru segmentul mediu. Diferența nu este însă la nivelul execuției. „Noi avem portofoliu foarte multe unități locative, atât pentru segmentul mediu, cât și pentru segmentul premium. Deservim ambele segmente. Însă pentru noi lucrurile nu sunt diferite. Pentru că, indiferent de locația în care noi ne așezăm, vrem să dăm comunității cel mai bun produs din locația respectivă. Asta înseamnă că diferențierea se face doar prin locație, nu prin calitatea construcțiilor pe care le livrăm.“ Locația rămâne, astfel, principalul criteriu de diferențiere. „O locație bună, care devine emblematică în timp, care beneficiază de infrastructură și de servicii de proximitate, întotdeauna va fi aleasă de către clienții finali și vor plăti acel premium pentru acea locație.“ În același timp, compania încearcă să răspundă unor tipuri diferite de cerere. „Este foarte important să oferim intimitate, să oferim clădiri atât înalte pentru cei care le apreciază, cât și clădiri mici sau cu densitate mai mică, pentru că avem toate variantele astăzi în portofoliu.“

Pe fondul discuțiilor din piață despre o eventuală stagnare, Dumitrașcu spune că realitatea tranzacțiilor arată diferit. Ea dă exemplul unui proiect lansat recent. „Noi acum două săptămâni am lansat în Floreasca o dezvoltare premium, cu un preț mediu de 5.000 euro pe metru pătrat și, într-un timp extrem de scurt, mai puțin de două săptămâni, noi am reușit să o vindem cu succes mai bine de jumătate.“ În opinia sa, acest lucru arată că cererea există în continuare. „Pentru clientul care este interesat să achiziționeze și care are răbdare și își caută proprietatea potrivită, va găsi ce să cumpere și va plăti prețul.“Această cerere vine atât din zona de utilizare, cât și din cea investițională. „Există oameni care își doresc să investească și să-și pună la adăpost resursele financiare pe care le-au acumulat de-a lungul timpului prin muncă, sunt oameni care își doresc să stea într-o locație premium, pentru că poate este a doua locuință, este prima sau pentru că le cresc copiii și vor să aibă ceva pentru ei.“ În acest context, spune ea, piața trebuie citită diferențiat. „Este o piață care are o dinamică diferită în funcție de segmentul de piață căruia te adresezi.“ Profilul clientului premium este mai larg decât pare. „Pot fi români, pot fi străini, pot fi oameni care își caută prima casă, își doresc un upgrade la casa pe care o au sau vor pentru copiii lor o locuință pe care să o aibă în viitor.“ În același timp, există o conștientizare mai mare a rolului investițional. „Fiecare achiziție pe care clienții noștri o fac o fac conștient, pentru că ei știu că, deopotrivă, este și o investiție.“ Chiar și în acest segment, comportamentul s-a schimbat. „Nu. Nu este imun. Este un client care analizează foarte atent oferta din piață și care merge către un dezvoltator care are o istorie și care, prin ceea ce a livrat, îi oferă încredere că produsele ce urmează a fi dezvoltate vor fi ceea ce își dorește ca viitoare casă sau investiție.“

În ceea ce privește definiția luxului, criteriile de bază rămân aceleași. „Eu cred că locația este cheia și, deopotrivă, arhitectura pe care ți-o livrează dezvoltatorul, împreună cu beneficiile pe care le are locația respectivă. Noi, în general, construim pe lângă parcuri și lacuri.“ Pe lângă acestea, contează și componenta de comunitate. „O proprietate premium trebuie să fie bine localizată. Asta nu va muri niciodată. Însă contează și calitatea construcției și comunitatea pe care o creăm.“

Portofoliul companiei include și produse în zona superioară de preț, unde diferențele sunt semnificative în funcție de localizare. „Poți cumpăra un penthouse cu 600.000 de euro plus TVA, iar în zona de nord a Capitalei poți avea prețuri între 2,5 și 5,5 milioane de euro plus TVA.“ Dincolo de cifre, decizia este, în primă fază, una emoțională. „Primul impact este cel emoțional și apoi devine decizia rațională, care te face să te uiți în buzunar și să vezi dacă bugetul poate fi ajustat.“ Compania are în pregătire mai multe proiecte în București și analizează oportunități în alte orașe. „Noi avem dezvoltări pe care le-am anunțat și în trecut (…) și un portofoliu de terenuri care ne permite să dezvoltăm pe termen lung, atât în București, cât și în alte orașe din țară.“ Pe termen mediu, perspectiva rămâne una de creștere.

„Nu avem o piață matură, prețurile nu scad, costurile cresc, oferta este din ce în ce mai mică. Nu văd cum am putea să ne așezăm într-un scenariu în care prețurile scad.“ În același timp, spune ea, Bucureștiul rămâne competitiv în context european. „Este o capitală europeană importantă și cred că suntem o țară ofertantă, cu infrastructură în dezvoltare și cu o nevoie mare de locuire.“ Pentru cei care caută să cumpere în această perioadă, recomandarea este una pragmatică. „Unii vor aștepta și vor pierde oportunități. Alții vor achiziționa pentru că pentru ei este momentul propice.“ Dincolo de timing, esențială rămâne documentarea. „Este foarte important să facă o analiză clară, să nu se uite doar pe internet, să viziteze proprietățile și să discute cu cei care le reprezintă, pentru că nu întotdeauna ceea ce găsim online este ceea ce putem achiziționa în realitate.“    

Carte de vizită Beatrice Dumitrașcu

1. Beatrice Dumitrașcu este unul dintre profesioniștii cu cea mai vastă experiență de pe piața de real estate din România;

2. Backgroundul său include nume importante din domeniu, iar în prezent este asociat cu cel mai activ și puternic dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidențiale, mixte și de birouri, One United Properties;

3. Cu o carieră de peste 20 de ani în vânzări și marketing, Beatrice și-a dedicat cei mai recenți ani industriei imobiliare, devenind un nume reper în rândul specialiștilor din domeniu.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Beatrice Dumitrașcu

1. Ce definește luxul sau profilul acesta de premium în 2026?

Eu cred că locația este cheia și, deopotrivă, arhitectura pe care ți-o livrează dezvoltatorul, împreună cu beneficiile pe care le are locația respectivă. Noi, în general, construim pe lângă parcuri și lacuri, ceea ce facem și astăzi. Salba de lacuri este unul dintre atuurile dezvoltărilor noastre. O proprietate premium trebuie să fie bine localizată – acest atribut nu va muri niciodată. Însă, deopotrivă, contează calitatea construcției și comunitatea pe care o creăm.

2. Cine este clientul premium și care este profilul lui?

Pot fi români, pot fi străini, pot fi oameni care își caută prima casă, își doresc un upgrade la casa pe care o au sau vor pentru copiii lor o locuință pe care să o aibă în viitor. Fiecare achiziție pe care clienții noștri o fac o fac conștient, pentru că ei știu că, deopotrivă, este și o investiție. Este important ca proprietatea pe care o achiziționezi să aibă, în timp, un comportament care să o transforme într-o investiție foarte bună. Noi nu avem nici prețurile din vest, nici infrastructură de vest, însă avem o piață în creștere, care nu este matură și care este extrem de ofertantă, dacă suntem atenți la ea.

3. Este acest client premium imun la ce se întâmplă în piață?

Nu. Avem de-a face cu un client care analizează foarte atent oferta din piață și care merge către un dezvoltator care are o istorie și care, prin ceea ce a livrat, îi oferă încredere că produsele ce urmează a fi dezvoltate și pentru care el antecontractează vor fi ceea ce își dorește ca viitoare casă sau investiție.