Muncă hibrid, record pe măsură

Chiar dacă a debutat mai lent, piața office se îndreaptă spre un nou record și ar putea să depășească suprafața de 400.000 de metri pătrați tranzacționați până la finalul anului. Totuși, vorbim despre un record „hibrid”: aproximativ jumătate din suprafața spațiilor de birouri tranzacționate este reprezentată de contractele noi, spre deosebire de 80% în anul  de „normalitate” 2019.

Atunci când analizăm dinamica ocupării spațiilor de birouri, trebuie să ținem cont implicit de cererea pentru acestea. În anul 2023, primul trimestru a reprezentat o provocare, dar, începând cu trimestrul doi, am remarcat o creștere semnificativă a cererii, acesta devenind unul dintre cele mai prolifice trimestre din ultimii ani”, a spus Monica Vasile, director office agency la Cushman & Wakefield Echinox, în una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. Ea observă că tranzacțiile au atins cifre remarcabile din punctul de vedere al suprafețelor în T2, ajungând până la 135.000 de metri pătrați, iar în total, în prima jumătate a anului, s-au acumulat în jur de 190.000 de metri pătrați: „Dacă acest ritm se menține și în trimestrele trei și patru, există speranța de a atinge un record de 400.000 de metri pătrați (tranzacționați pe piața românească de birouri – n.red.), ceea ce ar însemna un nou record”. Ea oferă spre comparație anul 2019, unul dintre cei mai prosperi ani în domeniul imobiliar, când pe piața de birouri s-au închiriat 390.000 de metri pătrați. „Dacă în 2023 reușim să atingem acest prag, vom putea vorbi cu certitudine despre un record. Totuși, comparând cu anul 2019, observăm o modificare în raportul dintre tranzacțiile noi și reînnoirile de contracte. În 2019, 80% dintre tranzacții erau noi, în timp ce în 2023, această proporție a scăzut la 50-60%, restul reprezentând reînnoiri de contracte. Este remarcabil faptul că aceste reînnoiri s-au realizat pe suprafețe semnificative, iar diminuarea spațiilor nu a fost vizibilă în acest context.”

În ceea ce privește efervescența pe piață, oportunitățile au fost sesizate mai ales de companiile care au închiriat suprafețe mari, situându-se anterior în zone ușor descentralizate, în clădiri mai vechi, cu accesibilitate mai redusă la transportul public și mai puține facilități. Aceste companii au observat oportunitatea de a se reloca în suprafețe optimizate, dar în locații mult mai bune din punctul de vedere al transportului public, uneori în zonele centrale, în clădiri noi, cu tehnologie superioară și mai multe facilități. „Un aspect remarcabil este atitudinea deschisă a proprietarilor față de noile tendințe, cum ar fi lucratul în sistem hibrid. Aceștia au înțeles nevoile companiilor și, în toate cazurile discutate până acum, au fost găsite soluții pentru optimizarea spațiului și a costurilor. Proprietarii au fost mereu receptivi și au venit în întâmpinarea chiriașilor, oferind susținere în găsirea de soluții de optimizare a spațiului și costurilor.” Trendurile din piață aduc o nouă perspectivă asupra conceptului de open space. Acesta a evoluat spre ceea ce numim acum „active space”, cu mai multe zone de colaborare, încurajând brainstormingul și oferind angajaților o senzație de confort asemănătoare celei de acasă, beneficiind de mai mulți metri pătrați la dispoziție, după cum observă Monica Vasile.

Carte de vizită:

1. Monica Vasile este director office agency Cushman & Wakefield Echinox de aproape 6 ani;

2. Și-a început cariera în cadrul acestei companii ca senior consultant, în anul 2008, de unde a evoluat ulterior înspre rolul de broker;

3. A studiat administrarea afacerilor în cadrul Academei de Studii Economice din București.

Sursa: LinkedIn

Reprezentanta Cushman and Wakefield Echinox observă că piața de birouri din București și din România în general este una emergentă. „Chiar dacă au fost construite clădiri în ultimii 10 ani, opțiunile nu au fost întotdeauna numeroase. Cu toate acestea, situația s-a schimbat, iar perspectivele sunt optimiste. Există oportunități de dezvoltare și modernizare, cu accent pe a transforma clădirile existente în spații conforme cu cerințele actuale și pe construirea de noi proiecte în zone bine deservite de transportul public și cu multiple facilități.” Această transformare se reflectă și în creșterea prețului chiriilor în ultimul an și jumătate: „Acum, vedem chirii cu prețuri cuprinse între 20 și 22 de euro pe metrul pătrat în zonele centrale, precum și în alte zone cheie ale orașului. Comparativ cu alte capitale europene, precum Varșovia, Praga sau Budapesta, nivelul chiriilor în București rămâne încă relativ scăzut, pornind de la 25 de euro în sus. Proiecțiile noastre pentru 2024 și 2025 indică o creștere continuă a prețurilor chiriilor, având în vedere previziunile legate de livrările de spații de birouri. Este de așteptat ca această tendință să fie influențată de situația economică și administrativă, mai ales că autorizațiile sunt blocate iar rata de neocupare este în descreștere. Așadar, este plauzibil ca prețurile chiriilor să cunoască o creștere.”

Câștigătorii în acest context vor fi, pe termen lung, cu siguranță cei care înțeleg noile tendințe și investesc în continuare în clădirile lor. „Aceștia vor moderniza clădirile mai vechi pentru a le aduce la un standard actual sau vor construi noi proiecte conforme cu cerințele pieței. Alegerea zonei de construcție va avea un impact semnificativ, astfel încât vor fi favorizate zonele bine acoperite de transportul în comun, iar proiectele vor integra soluții care să răspundă cerințelor angajaților, incluzând spații pentru birouri, rezidențiale și comerciale, precum și organizarea de evenimente pentru potențialii chiriași.” În concluzie, piața de birouri va urma trendul în continuă creștere al economiei, livrările vor reveni la niveluri optime, iar piața ar urma să înregistreze o nouă ascensiune: „Este doar o chestiune de timp și perseverență în a traversa acest impas. Proiecțiile noastre sunt optimiste și ne așteptăm la o redresare a pieței, ducând-o din nou pe un trend ascendent”.     

„Dacă ritmul actual se menține și în trimestrele trei și patru, există speranța de a atinge un record de 400.000 de metri pătrați (tranzacționați pe piața românească de birouri – n.red.), ceea ce ar însemna un nou record.” Monica Vasile, director office agency Cushman & Wakefield Echinox

Trei întrebări cheie despre piața office pentru Monica Vasile, Cushman & Wakefield Echinox

1. Câți dintre angajați s-au întors la birou?

Cu siguranță, ne aflăm într-un moment în care se discută despre un sistem hibrid. Totuși, acest aspect depinde în mare măsură de profilul fiecărei companii și de nevoile specifice. În sectoarele producției, agriculturii, chimiei și farmaceuticelor, unde prezența fizică la birou este vitală, observăm un procent relativ ridicat de întoarcere la birouri, situându-se între 60% și 80% în unele cazuri. Pe de altă parte, în sectorul IT, unde tehnologia avansată este protagonistă, studiile arată că atât angajatorii, cât și angajații au ajuns la concluzia că este benefic să lucrezi la birou cel puțin două-trei zile pe săptămână, având în vedere beneficiile, nu numai în ceea ce privește productivitatea, ci și sănătatea mentală și starea generală de bine. Așadar, pentru piața office există semnale promițătoare, iar optimismul este justificat în ceea ce privește reîntoarcerea angajaților în spațiile tradiționale de birouri.

2. Există companii care au renunțat complet la această formă fizică de limitare a spațiului de lucru?

Spre norocul pieței din România, nu întâlnim exemple extreme de renunțare la birouri. Din contră, cererea pentru spații de birouri este în continuă creștere, iar livrările pentru anii 2024 și 2025 nu se ridică la nivelurile dorite sau anticipante. Cu toate acestea, unele companii au ales să-și optimizeze spațiul de birouri, fără să-l reducă neapărat. De fapt, accentul s-a pus pe optimizare, pe regândirea și reconfigurarea acestuia pentru a-i face pe angajați să se simtă confortabil și dornici să revină în spațiile de birouri.

3. Ce se va întâmpla cu acele clădiri care nu beneficiază de o bună deservire a transportului public și a altor facilități?

Este o întrebare legitimă. Chiar și în cazul în care o clădire de birouri are o rată de ocupare mai mică, cum ar putea fi cazul  celor aflate în zonele mai puțin accesibile la transportul public, credem că există soluții. Am observat că unii proprietari iau în considerare transformarea acestor clădiri în spații rezidențiale. Astfel, se găsesc soluții pentru fiecare situație și este important să subliniem că problemele au existat și înainte de pandemie.