Modificările importante aduse de noul cod fiscal. Care sunt plusurile și minusurile noului cod fiscal în ce privește impozitele imobiliare

Noul cod fiscal, care va intra în vigoare în prima zi a anului viitor, va aduce o serie de modificări importante, între care se numără crearea unor baze de date la nivelul întregii țări, care vor conține informații despre toate imobilele evaluate sau faptul că pentru impozitare va fi nevoie de evaluarea imobilelor. Care sunt plusurile și minusurile noului cod fiscal în ce privește impozitele imobiliare, care sunt cazurile în care este necesară evaluarea pentru a stabili nivelul de impozitare, de ce trebuie refăcute contractele de închiriere, care sunt situațiile în care impozitele imobiliare vor crește sau vor scădea, care este responsabilitatea actorilor implicați, fie contribuabili, evaluatori sau autorități, sunt câteva dintre subiectele discutate la cea mai recentă ediție a businessclub, cu sprijinul ANEVAR.

Impactul noului Cod fiscal asupra impozitării clădirilor este un subiect de interes pentru proprietari, deopotrivă persoane fizice și juridice. Există încă nelămuriri care ar urma să fie rezolvate prin normele de aplicare, dar sunt, în egală măsură, și lucruri clare, ca de pildă că începând de anul viitor impozitarea clădirilor se va face în funcție de utilizarea clădirii și nu de proprietar, adică nu va mai conta dacă imobilul se află în proprietatea unei persoane fizice sau juridice. O altă schimbare importantă este faptul că dacă azi valorile fiscale sunt legate de valorile de inventar, de la începutul anului viitor nu vor mai avea legătură cu contabilitatea companiilor, ci vor fi un reprezentate de rapoartele de evaluare distincte special realizate pentru relația contribuabilului cu fiscul.

Contribuabilii va trebui să selecteze clădirile care vor fi supuse impozitării, nemaiexistând regula obligativității tuturor numerelor de inventar. Pe de altă parte, autoritățile locale va trebui să-și regândească modul de preluare al informațiilor pentru valorile fiscale, iar evaluatorii vor trebui să înțeleagă că responsabilitatea pe care o au din acest punct încolo este foarte mare, pentru că legătura dintre rezultatul evaluării și bugetul local este directă. Pe de altă parte, noile reguli de impozitare pot ridica și riscuri, de pildă periclitarea activității PFA-urilor și microîntreprinderilor, sau pot provoca întârzieri sau o reducere a încasării de impozite.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: În noul cod fiscal sunt atât modificări ale cotelor de impozitare, cât și ale modului de stabilire a valorilor impozabile.

MIHAELA MITROI, PwC: Practic cotele de impozitare s-au micșorat puțin. Dacă înainte maximul era de 1,5 acum se ajunge la 1,3. Dar, în același timp, observăm că valoarea de impozitare pe metrul pătrat se majorează, la fel, cu circa 10-20%, doar pentru clădirile rezidențiale aparținând persoanelor fizice. Pe de altă parte, nu mai avem impozitare suplimentară pentru mai multe dețineri, în cazul persoanelor fizice.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Este foarte sensibil subiectul referitor la creșteri sau reduceri de impozite. Creșterea este subiect sensibil pentru contribuabil, scăderea este subiect sensibil pentru autorități. Dacă ne uităm la tabelele comparative din vechiul și noul cod fiscal, există o creștere la valoarea impozabilă pe proprietățile rezidențiale aparținând persoanelor fizice.

BM: Când apar aceste schimbări?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Data intrării în vigoare este 1 ianuarie 2016. S-a pus problema dacă valoarea impozabilă este cea de la finalul anului 2016 sau care este reperul pentru aceste noi valori. Codul spune că pentru clădirile nerezidențiale și cele rezidențiale aparținând persoanelor juridice valoarea fiscală este cea de la 31 decembrie a anului anterior. Prin urmare, data evaluării este decembrie 2015. Acest cod și schimările pe care le aduce vor avea impact asupra tuturor localităților din România. Este clar cum pot fi contestate valorile de către autoritățile locale, adică pe baza unui raport de verificare, din partea unui specialist în verificări de evaluare. Tipul valorii de evaluare este nou, este definit pentru acest caz și nu este nici valoarea de piață, nici valoarea justă. Valoarea impozabilă diferă de amândouă. Vom lansa o bază de date în care toate evaluările for fi înregistrate înainte de a fi depuse la fisc. Va exista o recipisă generată de această bază de date, care va fi trecută ân raport, iar apoi contribuabilul va duce raportul către autoritățile locale.

BM: Care este scopul acestei baze de date?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: În timp se vor vedea efectele, în primul rând asupra monitorizării activității de evaluare, în al doilea rând prin crearea unei statistici complete pentru că toate clădirile nerezidențiale vor fi prezente în această bază de date și se va crea o imagine foarte completă după un interval de timp. Toate informațiile din această bază de date vor fi publice, dar nu știm exact încă în ce format. Contribuabilii trebuie să știe că raportul de evaluare pentru impozitare nu este același cu raportul de evaluare pentru rapoartele financiare. Vor fi două rapoarte de evaluare diferite.

BM: Ce mai trebuie clarificat în noul cod fiscal în ce privește impozitarea imobilelor?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Dacă pentru perioadele juridice data este clar prevăzută în cod, respectiv ultima zi a anului anterior, în ce privește data de evaluare a clădirilor nerezidențiale aparținând persoanelor fizice nu scrie nimic. Prima propunere pe care o facem Ministerului de Finanțe pentru normele de aplicare este ca data de evaluare să fie stabilită tot la 31 decembrie a anului anterior. Un alt element neclar încă este perioada de elaborare a rapoartelor de evaluare. Data raportului va fi 31 decembrie, iar data evaluării în discuția pe care o avem cu Ministerul de Finanțe va fi cuprinsă între 1 ianuarie și 15 martie a anului anterior.

BM: Iar contribuabilii când ar trebui să depună aceste rapoarte de evaluare?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Ar putea fi în 30 de zile de la data realizării raportului.

BM: O temă care suscită multe discuții este utilizarea mixtă a clădirilor.

RAMONA JURUBIȚĂ, KPMG România: Utilizarea mixtă este cazul în care vorbim despre o proprietate folosită parțial ca rezidențial și parțial nerezidențial. Regula generală din cod este destul de simplă la prima vedere: dacă se știe clar partea care este folosită în scop rezidențial și nerezidențial, ea se declară ca atare. Cum se știe asta? În funcție de metrii pătrați, spune regula, și aici discutăm de situația în care la persoane fizice, apropo de utilizarea mixtă, este destul de clar dacă știu alocarea în funcție de metri pătrați, la care suprafață mă refer. La persoanele juridice nu există această mențiune, ceea ce ridică clar un semn de întrebare referitor la spațiile care sunt comune, gen balcoane, casa scării sau altele, care pot avea un impact semnificativ atunci când se face calculul impozitului pentru cele două destinații. Știu că la acest capitol există un mare semn de întrebare apropo de evaluare. Dacă eu am declarat o cameră sau o jumătate de cameră nerezidențial și restul în scop rezidențial?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Este o prevedere care spune că acolo unde lucrurile nu sunt clare și utilizarea este cu activitate de vreun fel, calificarea clădirii ca rezidențială sau nerezidențială se face în funcție de cine este plătitorul facturilor de utilități.

MIHAELA MITROI, PwC: Este cazul persoanelor fizice, care fac deducere a facturilor de utilități și atunci plătesc impozit pentru clădire nerezidențială pe întreaga suprafață. Este o modalitate prin care să simplifice o situație destul de complicată. Atenție însă, pentru oricine va fi în situația aceasta, dacă se merită deducerea facturilor comparativ cu cât vor plăti ca nerezidențiali, pentru că nu se prea merită.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Categoric, impactul va fi la persoanele fizice, nu la cele juridice. La persoanele fizice, după părerea mea, în momentul în care o singură cameră din apartament este folosită de un PFA sau o microîntreprindere, este vorba despre o clădire rezidențială și se impozitează după regula de rezidențial la persoană fizică. Dacă este folosită camera declarată cu activitate, prima întrebare este dacă poate fi delimitată distinct suprafața. Se știe, camera mică are 12 mp. Evaluatorul poate să evalueze o cameră dintr-un apartament prin cost? Nu poate, pentru că pentru a-și putea desfășura activitatea acolo are nevoie și de o cotă de utilități. Această situație se încadrează în categoria în care suprafețele nu sunt indentificabile distinct. Se mută la articolul din cod care face referire la cine plătește utilitățile.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: La persoanele juridice, cota e impozitare pentru proprietățile rezidențiale este mai mică decât în trecut. Problema este la persoanele fizice, care trebuie să înțeleagă că în acest moment nu se pot evalua părți din proprietăți rezidențiale, nu există nicio metodologie care să admită pro rata la o valoare de cost și atunci se va face încadrarea de rezidențial sau nerezidențial pentru cine plătește utilitățile.

MIHAELA MITROI, PwC: Deci nici măcar o cameră nu poate avea activitate.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Da, pentru că dacă persoana fizică are un nivel întreg închiriat unei firme din cele zece pe care le deține, această suprafață este cunoscută și poți să aplici regula cu suprafețe distincte și cu impozit ponderat. În cazurile în care lucrurile sunt clare. De aceea trebuie refăcute contractele de închiriere. În clipa în care ai un contract de închiriere ca persoană fizică, trebui scris în contract cine plătește cheltuielile cu utilitățile. Dacă sunt deduse de chiriaș, impozitul este pe clădire nerezindențială. Dacă însă proprietarul este plătitorul utilităților, încadrezi clădirea la rezidențial, persoane fizice.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: În realitate aceste utilizări mixte sunt în general la construcții care au avut inițial o structură de locuințe. Sunt apartamente sau case care au fost construite pentru a fi locuite. Propunerea noastră inițială a fost să fie lăsate așa și să fie impozitate în funcție de funcționarea lor, neavând importanță că este coafor, solar sau magazin la parter de bloc, pentru că tot un apartament este. Iar oamenii plătesc probabil impozit pe activitate, n-are rost să plătească diferit și pe această clădire. A fost respinsă, dar pentru că este atât de complicat acest subiect al declarației, nu este exclus ca pe viitor să ajungă să o simplifice. Cu cât mai puține proprietăți vor fi încadrate la utilizare mixtă, cu atât va fi mai bine pentru toată lumea. Ideea de la care s-a plecat a fost să elimine discriminările actuale, când persoanele fizice dețin proprietăți nerezidențiale și să plătească impozit mult mai mic decât persoanele juridice care au același tip de clădiri.

DANIEL MANAȚE, ANEVAR: Din câte știu până în momentul acesta din discuții cu contribuabili mai degrabă mici, marea lor majoritate – mă refer la persoanele fizice care în imobilele lor au și activități de tip comercial – au spus că sunt pregătiți să declare nu o cameră, ci o bucățică de cameră. Și i-am întrebat pe toți ce o să facă evaluatorul în aceată condiție, o să vină cu ruleta? E chiar imposibil să evaluezi așa ceva, pentru că acea cameră nu este căzută din cer. Multe orașe care au un istoric, în centru sunt imobile foarte complicate, cu dependințe, cu acces. Acolo este aproape imposibil să stabilești ce și cum. Chiar nu se poate face. Trebuie găsită o altă soluție.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: În Codul fiscal este folosită sintagma „evidențierea distinctă a suprafețelor folosite în scop rezidențial și nerezidențial din aceeași clădire“, iar în mintea oricărui om care folosește informațiile publice crede că suprafața de 12 mp a camerei mici este suficient de distinct stabilită. Noi venim mai departe și spunem că pentru a estima valoarea unei camere nu avem pârghiile să facem acest lucru. Iar dacă unii vor declara și o parte din cameră, deja am ajuns într-o zonă în care muncim mult prea mult pentru efecte deloc importante. Foarte mulți dintre proprietarii de apartamente care le-au închiriat nu știu dacă PFA-ul sau firma care are sediu acolo deduce cheltuielile.