Miza pe imobiliare

Cele mai efervescente segmente din piața imobiliară în ce privește livrarea de proiecte noi au fost anul trecut cele de industrial și logistică, care a înregistrat un maxim istoric în ceea ce privește spațiile finalizate (450.000 mp), dar și rezidențialul, deopotrivă în București și în marile orașe, fiind dezvoltate numeroase ansambluri rezidențiale noi pe toate segmentele de preț, punctează Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox.

”Departamentul de birouri, care a intermediat închirierea unor spații cu o suprafață cumulată de aproximativ 70.000 mp, a generat cele mai mari venituri, reprezentând atât conturi corporate, generate prin rețeaua globală Cushman & Wakefield, cât și companii locale“, adaugă Oana Iliescu. La sfârșitul anului trecut, stocul total al clădirilor de birouri de clasa A și B din București a fost de 2,68 milioane de metri pătrați. Doar anul trecut au fost tranzacționați circa 335.000 de mp de birouri din Capitală, iar previziunile pentru 2018 vizează finalizarea a peste 300.000 mp de spații de birouri, din care mai mult de jumătate doar în sectorul vestic al Capitalei, punctează reprezentanta companiei.

Cele mai mari spații au fost contractate de Renault (20.000 mp) și Rompetrol (10.000 mp). Companiile de tehnologie și telecomunicații au fost chiriașii cei mai activi în 2017 (46%), urmate de segmentul financiar (17%) și de serviciile profesionale (14%). |n ceea ce privește chiriile, acestea s-au menținut stabile, la prețul de 18,5 euro/metru pătrat. Piața de retail (vânzare cu amănuntul) din România a ocupat în 2017 aproximativ 3,64 de milioane de metri pătrați de suprafețe comerciale. Principalele locații-gazdă ale magazinelor de profil au fost mallurile (58%), parcurile de retail (33%) și galeriile comerciale (9%). La sfârșitul anului 2017, piața românească de retail alimentar era estimată la 40 miliarde de euro, cu patru mari jucători, care dețineau o cotă de 60%: Kaufland, Carrefour, Metro Cash & Carry și Auchan. Cu toate că traficul din malluri este în scădere, deoarece tot mai mulți clienți se îndreaptă spre mediul online, unde valoarea vânzărilor de anul trecut  a crescut cu 35%, potrivit lui Florinel Chiș, director executiv al Asociației Române a Magazinelor Online, zonele de food court și entertainment din cadrul centrelor comerciale sunt în continuă creștere. |n prezent, ocupă 10-12% din spațiile mallurilor, față de acum câțiva ani, când ocupau doar 5%.

Referindu-se la livrările de spații de retail de anul trecut, Cristi Moga, research consultant la C&W Echinox, spune că 2017 a fost ”cel mai slab an din ultimul deceniu“. Anul trecut au fost livrați 75.000 de metri pătrați de spații comerciale noi, în scădere cu peste 70% față de 2016 (237.000 mp livrați) și cu aproximativ 45% față de 2015. Alături de Turcia, Rusia, Franța și Italia, România se află în topul țărilor cu un parcurs ascendent al spațiilor comerciale. |n România, suprafața de spații comerciale este de 175 mp la mia de locuitori, de câteva ori mai mică față de țări ca Olanda (372,7 mp), Norvegia (921 mp); sunt însă și țări, ca Belgia (119,8 mp), care au suprafețe de comerț mai mici decât România. |n București spațiile comerciale disponibile sunt de aproape patru ori mai mari decât media națională, cu 675 mp la 1.000 de locuitori.

Vânzările de retail din România au înregistrat o creștere substanțială, bazată în primul rând pe creșterile salariale ale angajaților din sistemul de stat. Conform datelor de la Institutul Național de Statistică, vânzările din retail au crescut cu peste 10% pe parcursul primelor 11 luni ale anului 2017. Cel mai mare avans l-au avut vânzările nealimentare (+13%), în timp ce vânzările de alimente au crescut cu 6,1% în aceeași perioadă. |n perioada noiembrie 2016 – noiembrie 2017, salariul mediu net din România a înregistrat o creștere de 13,4%.

Cei mai activi comercianți de retail nonalimentar au fost discounterii Pepco (55 de deschideri) și JYSK (15 deschideri). Ținta lor au constituit-o orașele mici, unde prețul chiriilor este mai scăzut și puterea de cumpărare este mai mică. Retailerii alimentari și-au extins rețelele în special pe segmentele de supermarketuri și de proximitate. |n ultimii doi ani, Profi a fost cel mai activ (195 de magazine deschise în 2017 și 134 în 2016), urmat de Mega Image (cu 69 de magazine noi în 2017, și 60 în 2016). Pe segmentul hipermarketurilor, Kaufland a deschis patru magazine în Cluj, Lugoj, Brașov și Craiova, în timp ce Carrefour a bifat Râmnicu Vâlcea cu un hipermarket deschis în mallul NEPI Rockcastle. |n ansamblu, numărul de noi spații deschise de marii retaileri din România a scăzut cu 18% în 2017, comparativ cu anul precedent.

Capitala rămâne orașul preferat de retaileri pentru debutul pe piața locală. De pildă Inditex a ales Băneasa Shopping City pentru a deschide primul spațiu al brandului Uterque. Aceeași alegere au făcut-o Under Armor, dar și Sphera Franchise Group – operatorul KFC și Pizza Hut, care și-a extins portofoliul cu Taco Bell, deschizând primele unități în Băneasa Shopping City și Mega Mall. Alte branduri intrate recent în România sunt: Longchamp, Armani Exchange și Inci, în mallurile din București, și Bugatti, în Vivo Cluj.

Domeniile industrial și logistic au înregistrat la sfârșitul anului 2017 un volum de peste 3 milioane mp și au atins ”un maxim istoric în ceea ce privește spațiile finalizate, de 450.000 mp“, declară Oana Iliescu. 65% din aceste spații sunt în București, volume importante fiind livrate și în Timișoara (20%) și Cluj (10%). Ocupanții cei mai activi au fost companiile care operează în sectorul logistic și de distribuție, cu o cotă de aproximativ 55%, urmată de sectorul de retail (13%). Principalele tranzacții au fost efectuate cu companii din logistică: DVS (35.000 mp, în București) și Ceva Logistics (29.000 mp, în Pitești). Noile oferte din 2018 vor merge către CTPark București – 50.000 mp – și LogIQ Mogoșoaia – 40.000.

Așteptările pentru 2018 vizează o creștere de 15% a stocului de spații din acest sector, care ar presupune un volum de aproximativ 500.000 mp. Mai mult de 60% din proiectele aflate în prezent în construcție sau planificate pentru livrare în cursul anului 2018 sunt construite pe bază speculativă. |ncrederea dezvoltatorilor este susținută de o creștere a cererii. Vorbind despre evoluția câștigului în real estate din ultimii ani, și de așteptările pentru următoarea perioadă, Tim Wilkinson, partner capital markets la Cushman & Wakefield Echinox, spune că ”randamentele investiționale în piața imobiliară locală s-au comprimat ușor în ultimii ani, tendință care ne așteptăm să se mențină în toate segmentele pieței. Ne așteptăm ca volumul investițional să crească ușor în 2018, spre nivelul de 1,2 miliarde de euro, și vedem o diversificare a paletei de investitori interesați de activele locale“.