Mihnea Șerbănescu, director general, Cushman & Wakefield Echinox: „Provocarea este să o ținem tot așa”

Mihnea Șerbănescu nu vede schimbarea ca pe o nevoie urgentă, ci ca pe o adaptare firească la context. Într-o industrie în care stabilitatea poate fi un avantaj competitiv, el își propune să continue consolidarea poziției companiei de consultanță în imobiliare Cushman & Wakefield Echinox, să rămână atent la noile tendințe și să învețe de la generațiile mai tinere.

„Firma pe care o reprezint a început ca o mică inițiativă absolut nevinovată, fără să știm unde mergem și în ce di-recție”, descrie Mihnea Șerbănescu primii pași ai companiei sale. Cu o experiență ce acoperă mai multe decade, el a fost martor la evoluția de la un sector imprevizibil, marcat de inflație galopantă, până la un mediu de afaceri sta-bil, care se aliniază astăzi la standardele internaționale, iar cariera lui este strâns legată de transformările pieței imobiliare comerciale din România. Decizia de a intra pe acest segment nu a fost una strategică, ci mai degrabă influențată de contextul de atunci: „În studenție, motivul alegerii acestui segment a ținut de barierele foarte reduse, spre inexistente, la intrarea în piață. Era suficient să ai o linie de telefon ca să ai o agenție imobiliară și așa am pornit la drum”. Primele etape au fost marcate de un ritm lent de dezvoltare, reflectând starea generală a economiei românești: „Au fost niște ani cu o evoluție extrem de lentă, așa cum a fost și evoluția întregii economii românești”. Anii ‘90 au fost, fără îndoială, un capitol provocator pentru antreprenori, în care „nu exista niciun fel de orizont de apartenență la nimic. Astăzi, văd că sunt discuții despre apartenență, despre direcția în care ne îndreptăm. Atunci, în schimb, ne îndreptam către nicăieri, nu aveam niciun reper clar”. Această incertitudine era amplificată de un mediu economic instabil, cu o inflație imprevizibilă și dobânzi foarte mari: „Dacă ai o inflație mare, dar previzibilă, îți poți face niște calcule pe termen mediu. Însă, la vremea respectivă, am avut și inflație de trei cifre și dobânzi foarte mari”.

O schimbare importantă a început să se contureze în anul 2000, când economia românească a intrat pe un traseu stabil. „Din acel moment, lucrurile au început să meargă mai bine pentru întregul mediu de afaceri românesc.” Tot atunci, piața imobiliară comercială a început să se dezvolte, odată cu livrarea primelor clădiri de birouri instituționale tipice: „Piața imobiliară modernă a început, aș spune, la începutul anilor 2000”. Primele pro-iecte de referință, precum World Trade Center în 1993 sau fostul sediu Bancorex în 1997, au fost inițiative sporadi-ce, fără un cadru clar definit. În 2000, s-au construit clădirile Europe House și Opera Center, care au fost tran-zacționate, iar firma lui a fost implicată în ambele tranzacții: „De atunci, piața imobiliară a început să se dezvolte pe un ciclu normal”. Astăzi, Cushman & Wakefield Echinox operează exclusiv pe segmentul B2B, oferind soluții imobil-iare pentru companii. „Clienții noștri sunt, în proporție covârșitoare, companii. Noi deservim nevoile acestora prin soluții imobiliare de mai multe tipuri: spații de birouri, spații logistice, spații comerciale sau investiții imobiliare”, ex-plică Șerbănescu. Piața a cunoscut o evoluție accelerată în ultimii ani, consolidându-se ca un sector bine definit, cu o cerere clar segmentată. Cu toate acestea, experiența lui Mihnea Șerbănescu arată că, deși astăzi mediul de afaceri se confruntă cu provocări noi, acestea sunt gestionabile comparativ cu incertitudinea anilor ‘90. Un alt mo-ment de cotitură pentru piața imobiliară din România a fost criza economică din 2008-2009. „Aceasta a urmat unui boom extrem de accelerat și, așa cum spunem noi, nesănătos, care a avut loc între anii 2000 și 2008”, a explicat el. Creșterea explozivă a generat o bulă speculativă, iar falimentul Lehman Brothers din 2008 a marcat declanșarea unei crize profunde, resimțite puternic începând cu 2009. Această prăbușire a avut un impact răsunător asupra sectorului imobiliar, determinând numeroase falimente și restructurări. „Multe companii și-au văzut bugetele năruite și au fost obligate să facă reduceri drastice de costuri. Și noi am fost nevoiți să ne adaptăm”, a adăugat Șerbănescu.

„Cred că anumite proiecte vor fi deblocate, pentru că există o nevoie foarte mare de spații de calitate (pe segmentul birourilor – n.red.). Dacă acest lucru nu se întâmplă, vom vedea o creștere accentuată a chiriilor, întrucât cererea rămâne consistentă, iar oferta este limitată.”

Efectele negative nu s-au răsfrânt doar asupra dezvoltatorilor, ci și asupra pieței de consultanță. „Noi, la fel ca și concurenții noștri, a trebuit să ne ajustăm strategiile pentru a supraviețui acelei perioade de criză, care, din păcate, a durat mai mulți ani în România”, a explicat el. Economia României, fiind strâns conectată la piețele externe, a resimțit rapid impactul negativ, dar recuperarea a fost mult mai lentă decât în alte state, precum SUA. „Aș putea spune că momentul în care criza a fost depășită la nivel local a fost undeva între 2014 și 2015”, a precizat el, subliniind durata extinsă a efectelor recesiunii asupra României. După criza financiară din 2009, piața a intrat pe un trend ascendent, o creștere care continuă până astăzi. „Deși din 2020 încoace am fost loviți de multiple provocări – pandemia, inflația, războiul din Ucraina – economia României a continuat să crească”, a punctat Mihnea Șerbănes-cu. El observă cum în prezent, România are a doua cea mai mare creștere economică din Uniunea Europeană, după Polonia, un semn clar că integrarea europeană și statutul de economie emergentă contribuie la stabilitatea și dezvoltarea pe termen lung. Dacă ne uităm la reacția bursei de valori, se observă un sentiment de stabilizare. „Deși ne aflăm într-un an cu mari schimbări politice, există șanse ca viața economică să rămână pe un trend ascendent”, a explicat Șerbănescu. 

Reflectând asupra propriului parcurs, Mihnea Șerbănescu a povestit cum a început firma fără un plan foarte coerent. „La 23 de ani, fără o cultură economică antreprenorială, nu aveam o strategie clară. Dar am început organic și, treptat, am realizat că există potențial”, a mărturisit acesta. Primele tranzacții erau modeste, comisioanele fiind de doar câteva sute de dolari. „Dar iată că poți să fii fericit și cu puțin”, a adăugat. Prima confir-mare majoră a venit în anii 2000, odată cu parteneriatul cu DTZ, care a oferit acces la clienți instituționali. „Prima confirmare că suntem pe un drum bun a fost participarea la vânzarea primei clădiri de birouri instituționale din București, Europe House, către un fond de investiții austriac”, a explicat acesta. De-a lungul anilor, firma a evoluat, iar parteneriatul cu DTZ a fost un pas strategic. „Am înțeles că intrarea într-o rețea internațională îți oferă automat acces la un alt tip de piață, altă experiență, altă expunere”, a explicat el. Astăzi, după fuziunea DTZ cu Cushman & Wakefield în 2016-2017, compania continuă să fie un jucător relevant pe piața de consultanță imobiliară, demon-strând că adaptabilitatea și viziunea strategică sunt esențiale pentru succes. „Să nu știi pe ce drum să o apuci cred că e mai rău decât să fii pe un drum și să te întrebi dacă nu apare un obstacol”, a concluzionat vorbitorul, reflectând asupra provocărilor din anii ’90 și a evoluției businessului său până astăzi.

Piața de birouri din România: ce urmează? Deși Cluj-Napoca a depășit Bucureștiul în ceea ce privește prețurile locuințelor pe metru pătrat, acest fenomen nu se reflectă și în piața de birouri. Mihnea Șerbănescu subliniază că diferența dintre București și restul orașelor din țară rămâne semnificativă în acest sector: „Depășirea prețurilor s-a petrecut pe piața rezidențială, dar în ceea ce privește birourile, decalajul economic dintre București și restul orașelor din România se menține”, explică el. Unul dintre motive este că, spre deosebire de piața rezidențială, unde media prețurilor în București este influențată de zonele limitrofe, piața de birouri reflectă direct puterea economică a fiecărui oraș. În prezent, Bucureștiul rămâne de departe principalul hub de business al țării, urmat de Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, însă fără ca aceste orașe să rivalizeze cu Capitala în ceea ce privește volumul de spații office moderne. În ultimii ani, livrările de noi spații de birouri au încetinit, iar acest lucru nu este cauzat doar de difi-cultățile legate de obținerea autorizațiilor. Mihnea Șerbănescu explică faptul că există mai mulți factori care au con-tribuit la această situație: „Nu este doar din cauza autorizărilor, ci o sumă de factori. Inflația, costurile ridicate de construcție, dobânzile mari și atractivitatea scăzută a pieței de birouri în urma pandemiei au descurajat dezvoltato-rii”. Pandemia a dus la o schimbare bruscă a cererii, în timp ce costurile de dezvoltare au continuat să crească. Astfel, dezvoltatorii s-au trezit în situația de a construi birouri mai scumpe pentru o piață mai prudentă, ceea ce a dus la amânarea unor proiecte. Cu toate acestea, perspectivele rămân optimiste. „Cred că anumite proiecte vor fi deblocate, pentru că există o nevoie foarte mare de spații de calitate. Dacă acest lucru nu se întâmplă, vom vedea o creștere accentuată a chiriilor, întrucât cererea rămâne consistentă, iar oferta este limitată”, explică directorul Cushman & Wakefield Echinox. Mihnea Șerbănescu observă o schimbare importantă și în prioritățile chiriașilor: „Dacă în criza financiară din 2009-2014, companiile încercau să reducă costurile cu birourile, acum preocuparea principală este să creeze un mediu de lucru atractiv, care să motiveze angajații. Salariul rămâne factorul principal în atragerea resursei umane, dar calitatea biroului este al doilea cel mai important aspect”. 

În ceea ce privește sectorul rezidențial, studiile realizate de Cushman & Wakefield Echinox arată că Bucureștiul este un oraș încă accesibil comparativ cu alte capitale europene. „Prețurile pe metru pătrat sunt mai accesibile raportat la venitul mediu, ceea ce indică un potențial de creștere pe termen mediu”, subliniază Mihnea Șerbănescu. „Cred că este rezonabil să presupunem că prețurile locuințelor din București se vor dubla în următorii 5 ani”, anticipează el evoluția pieței imo-biliare, subliniind tendințele ascendente ale pieței rezidențiale din Capitală. Această predicție reflectă creșterea continuă a cererii, scăderea ofertei de locuințe noi și inflația care a influențat costurile materialelor de construcție. În plus, ritmul de dezvoltare a orașului și interesul crescut pentru proprietăți centrale vor contribui la această evoluție a prețurilor. În ceea ce privește activitatea Cushman & Wakefield Echinox, Mihnea Șerbănescu subliniază că anul 2023 s-a încheiat cu venituri de 12 milioane de euro, iar perspectivele pentru 2024 erau moderate (în decem-brie 2024, când a avut loc acest interviu n.red.): „Este posibil ca 2024 să aducă o ușoară creștere, însă în fiecare an bugetăm prudent, având în vedere provocările pieței”. Acest pragmatism vine în contextul unui climat economic incert, dar și al nevoii de adaptare la noile cerințe ale pieței. „Am încheiat un an mai bun decât precedentul. Sper ca la fel să fie și în 2025”, adaugă el.

„Poate peste 5 ani vom avea nu doar tineri români care se întorc, ci și expați vestici care vin să lucreze aici. România are o oportunitate enormă în regiune și în dinamica economică globală.”

Cât de importantă este schimbarea pentru un lider? Privind retrospectiv asupra parcursului său profesional, Mihnea Șerbănescu consideră că stabilitatea într-o companie nu înseamnă stagnare, ci o evoluție constantă. „Am un traseu profesional destul de atipic, în sensul că nu mi-am schimbat niciodată primul loc de muncă. Dar acest traseu a fost complet lipsit de plictiseală”, spune el. Un-ul dintre principalele sale motoare de dezvoltare a fost interacțiunea cu noile generații: „Lucrez cu oameni din ce în ce mai tineri și mai diferiți, dar care, în ciuda diferențelor, sunt uniți de anumite valori comune. Încerc să le fiu mentor, dar învăț și foarte multe de la ei”. Experiența acumulată l-a ajutat să vadă schimbările profunde prin care au trecut atât economia, cât și mentalitățile: „Am asistat la schimbări de generații cu particularități comportamentale diferite. Este extraordinar să trăiești astfel de tranziții în cariera ta”. Mihnea Șerbănescu observă, de exemplu, o schimbare radicală în raportarea tinerilor la bunurile materiale. „Dacă până acum câțiva ani, deținerea unei mașini era un must, acum mașina nu mai este un scop în sine, ci doar un mijloc”, explică el. Aceeași tendință este vizibilă și pe piața imobiliară: „Pentru noile generații, o locuință poate fi un vehicul investițional, nu neapărat o necesitate de cumpărare. Cred că tot mai mulți vor prefera să stea în chirie, fără a simți nevoia de a deveni proprietari”. Această schimbare de mentalitate este vizibilă mai ales în marile orașe, unde mobilitatea profesională și accesul la servicii sunt mai importante decât posesia unui bun imobiliar. Cu toate acestea, liderul Cushman & Wakefield Echinox re-marcă și unele puncte slabe ale tinerelor generații. „Un defect pe care îl observ este o anumită superficialitate, o lejeritate în a adopta cultura. Generațiile mai vechi vedeau cultura ca pe un antrenament al minții – cititul, teatrul, muzica erau un fel de fitness intelectual”, spune el. Această tendință de consum rapid al informației ar putea avea implicații pe termen lung asupra nivelului intelectual și al capacității de analiză a noilor generații.

Un alt aspect care a observat că îi îngrijorează pe antreprenori este scăderea motivației pentru muncă. „Prosperitatea a făcut ca o parte din tineri să devină blazați față de muncă. Mulți antreprenori îmi spun același lucru: ‘Tinerii români nu mai vor să muncească’”, afirmă Mihnea Șerbănescu.  De altfel, în viziunea lui, educația ar trebui să fie prioritatea numărul unu a oricărui guvern. „Țările care nu au resurse naturale, dar au investit în resursa umană, sunt cele mai dezvoltate. Marea Britanie, Japonia, Olanda – toate s-au bazat pe oameni, nu pe resurse naturale”, explică el. În acest context, România trebuie să înțeleagă că viitorul economic solid nu poate exista fără o strategie clară în educație. „Dacă ai și resurse naturale, și resurse umane bine educate, lucrurile pot merge foarte bine”, crede el. Un fenomen tot mai prezent în România este creșterea influenței creatorilor de conținut din domeniul imobiliar. „Există foarte mulți in-fluenceri care oferă sfaturi despre imobiliare și foarte mulți tineri îi urmăresc. Este și aceasta o formă de educație”, observă Mihnea Șerbănescu. Cu toate acestea, el subliniază că există o diferență între abordarea mainstream și noile tendințe: „Noi suntem sistemul, noi suntem pe vechi, am crescut într-un ansamblu de valori care trebuie per-petuat”. Totuși, această diferență nu trebuie să fie un conflict, ci un punct de integrare. 

„Mi-ar plăcea să cred că între mainstreamul imobiliar și zona tânără nu este un clash, ci, dimpotrivă, poate exista o integrare la un moment dat”, concluzionează el.

Întrebat cum se autodescrie ca lider, Mihnea Șerbănescu subliniază că succesul său și al companiei se bazează pe oameni. „Sunt un lider care consideră că afacerea pe care o conduce este preponderent bazată pe calitatea resur-sei umane, dar și pe interacțiunea între membrii echipei și pe păstrarea unui echilibru între satisfacțiile materiale și cele profesionale”, spune el. Acest echilibru, crede el, este reflectat și în structura echipei. „În prezent, suntem 60 de oameni. Mediana de vârstă? Probabil peste 30, poate 33-35”, afirmă el, subliniind că longevitatea angajaților în firmă este un indicator al unui mediu de lucru sănătos. „Mulți dintre colegi sunt cu noi de peste 15 ani, iar unii au ajuns chiar la 20-25 de ani. În industria noastră, asta este ceva remarcabil”, adaugă el. Reflectând asupra carierei sale, Mihnea Șerbănescu mărturisește că, dacă ar trebui să aleagă un alt domeniu, ar opta pentru publicitate. „Ad-vertising. Mai mulți bani”, spune el cu umor. Totuși, recunoaște că fiecare industrie are provocările sale și că există mereu tentația de a privi alte domenii ca fiind mai atractive. „Tot timpul iarba e mai verde de partea cealaltă a gardu-lui”, adaugă el. Pentru perioada următoare, liderul Cushman & Wakefield Echinox își propune să continue pe același drum, consolidând poziția companiei. „Pe termen foarte scurt, obiectivul este să depășim noile provocări: pandemia a trecut, inflația s-a calmat, dar avem o schimbare politică și un context geopolitic incert”, explică el. Pe termen lung, compania își dorește să își extindă serviciile de consultanță, inclusiv în direcția sustenabilității și ad-ministrării de proprietăți. „Ne dorim să creștem partea de consultanță. Facem certificări, consultanță pe sustena-bilitate, reducerea emisiilor de carbon, administrare de proprietăți. Organizăm evenimente care să facă viața an-gajaților din clădiri cât mai plăcută”, spune Șerbănescu. Privind în viitor, Mihnea Șerbănescu recunoaște că, deși mulți lideri sunt mereu în căutarea unor noi provocări, el își dorește continuitate: „Mă întristez un pic când îmi dau seama că nu urmăresc nicio schimbare fundamentală. Dar poate că acesta este un scop în sine – când ai un par-curs foarte bun”. Această viziune a sa arată că stabilitatea poate fi la fel de valoroasă ca schimbarea radicală. „No news is good news?”, întreabă el retoric. „Provocarea este să o ținem tot așa”, adaugă el.

Un aspect care îl preocupă pe Mihnea Șerbănescu este viitorul tinerilor români plecați la studii în străinătate, inclu-siv propriul său fiu, care studiază economia în Marea Britanie: „El e în faza de definire a drumului, dar vede o șansă bună în a reveni în România. Noi avem ambiția de a atrage oameni înapoi în țară”. Mihnea Șerbănescu vede această tendință ca pe o posibilă schimbare de paradigmă: „Mi-ar plăcea să văd din ce în ce mai mulți tineri care au acest plan pe termen lung”. Mai mult, el face o predicție îndrăzneață pentru următorii ani: „Poate peste 5 ani vom avea nu doar tineri români care se întorc, ci și expați vestici care vin să lucreze aici. România are o oportunitate enormă în regiune și în dinamica economică globală”.   

Carte de vizită 

Mihnea Șerbănescu, director general, Cushman & Wakefield Echinox

1. Are 30 de ani de experiență în industria imobiliară, cu un accent pe dezvoltarea terenurilor și consultanța re-zidențială, coordonând echipe și departamente;

2. În 1993, a fondat Echinox Consulting, o companie de consultanță imobiliară din România, care, după nouă ani de activitate, a încheiat un parteneriat cu firma multinațională DTZ, devenind biroul local al acesteia sub numele DTZ Echinox;

3. În 2017, după fuziunea globală dintre DTZ și Cushman & Wakefield, compania a fost rebranduită ca Cushman & Wakefield Echinox. Noua entitate a continuat să ofere servicii de consultanță și intermediere imobiliară, extinzân-du-și activitatea pe piața locală. Mihnea Șerbănescu are experiență în toate segmentele pieței imobiliare;

4. Este licențiat în Administrarea Afacerilor și Matematică, ambele diplome fiind obținute la Academia de Studii Economice din București.

Sfaturi pentru tinerii profesioniști: 

Întrebat ce sfat și-ar da lui însuși, cel de acum 20 de ani, Mihnea Șerbănescu oferă trei recomandări esențiale pentru tinerii profesioniști:

Alege un drum clar

„Eu am început «din întâmplare», dar drumul trebuie ales conștient.”

Perfecționează-te constant

„Odată ce ai ales drumul, încearcă să-l parcurgi mai repede, prin educație continuă.”

Nu insista pe o fundătură

„Dacă vezi că drumul duce spre o fundătură, renunță la el! La 25 de ani ai timp să o iei de la capăt, la 45 poate fi prea târziu.”