Cover story

Matematica proiectelor „verzi”

24 ianuarie 2022 · 14 min de citit

Politicile ESG ocupă locuri fruntașe pe agenda lumii, fie că vorbim de marile puteri, companii, organizații nonguvernamentale sau celule de acțiune locală. În imobiliare, sustenabilitatea a depășit stadiul de strategie și este deja în „core business”, fiind prezentă în activitățile de zi cu zi ale companiilor și chiar și în rezultatele financiare de la final de an. Cum se traduc obiectivele „verzi” în businessul IULIUS, cel mai mare dezvoltator de proiecte mixed-use de regenerare urbană din România, cu investiții ce depășesc 1,2 miliarde de euro?

„Sustenabilitatea este integrată în modelul de business, având în acest moment structuri de guvernanță dedicate, al căror rol este de a implementa acțiunile specifice în conformitate cu viziunea, misiunea și valorile declarate ale organizației”, descrie Dan Adrian Chelaru, Group Sustainability Officer, IULIUS, modul în care compania pe care o reprezintă se raportează la ceea ce este probabil în prezent cel mai la modă cuvânt din strategiile marilor companii ale lumii. Politicile de sustenabilitate și, mai recent, țintele de ESG (Environmental, Social, Governance), se traduc în luarea în considerare a tuturor părților implicate în funcționarea unei companii, fie că vorbim despre clienți, angajați, furnizori, comunități locale și societate – și nu doar în prioritizarea intereselor acționarilor, cum se întâmpla deseori în trecut. Aceste strategii au devenit în ultimii ani un subiect fierbinte pentru majoritatea companiilor, din toate domeniile, însă implementarea lor în real estate a început mai devreme, chiar și pe piața locală, potrivit observațiilor reprezentanților companiei cu origini ieșene.

„A fost necesară prioritizarea factorilor ESG în funcție de domeniul nostru, iar primul pas a fost înțelegerea aspectelor materiale semnificative, care pot avea impact asupra situației financiare sau a performanței operaționale a organizației. Ne-am întărit angajamentul nostru printr-o strategie de sustenabilitate, centrată pe trei mari piloni, respectiv Mediu, Comunitate și Guvernanță și etică în afaceri. Este o strategie ce include un plan de acțiune pe termen scurt, mediu și lung, care detaliază măsurile, acțiunile și proiectele ce vor conduce la atingerea obiectivelor”, explică reprezentantul companiei. IULIUS este în prezent singurul dezvoltator de proiecte mixed-use de regenerare urbană din România, cu investiții ce depășesc 1,2 miliarde de euro, iar politicile de sustenabilitate fac parte deja din „core business”, potrivit lui Dan Chelaru.

Compania are în prezent proiecte în patru mari orașe din țară – Iași, Timișoara, Cluj-Napoca și Suceava. În 25 de ani, a evoluat de la un mall în Iași, primul din afara Capitalei, inaugurat în anul 2000, până la un portofoliu ce cuprinde astăzi peste 300.000 mp de retail, în două proiecte mixed-use de regenerare urbană (Palas Iași și Iulius Town Timișoara), singurele de acest tip din țară, și o rețea națională de shopping malluri regionale (Iulius Mall – Iași, Cluj-Napoca și Suceava). IULIUS s-a impus și drept unul dintre cei mai activi dezvoltatori și operatori de spații office clasa A, construind poluri regionale de business în trei centre universitare ale României – Iași, Timișoara și Cluj-Napoca. În total, au în portofoliu 13 clădiri verzi, cu o suprafață totală de peste 152.000 mp, în care sunt prezente peste 80 de sedii de companii și unde lucrează peste 15.000 de angajați. „Proiectele IULIUS sunt concepte sustenabile, care transcend rolul lor funcțional și se armonizează identității comunităților din care fac parte. Sunt singurele proiecte care integrează grădini ample, aducând natura în mijlocul orașelor, între oameni.”

Mai mult verde, mai mulți bani

Reprezentantul IULIUS observă că România începe să îmbrățișeze tendințele globale de dezvoltare a proiectelor imobiliare verzi de mai mulți ani. Dincolo de obiectivele legate, în esență, de crearea unui viitor mai bun, deopotrivă pentru companii, cât și pentru angajații și clienții acestora, proiectele imobiliare verzi vin și cu rezultate mai pragmatice: deși acestea presupun uneori investiții mai mari, au un randament mai bun decât cele tradiționale. „Tranziția către clădirile verzi pentru a reduce schimbările climatice este un trend inevitabil, având în vedere faptul că aproximativ 40% din emisiile de dioxid de carbon la nivel global sunt generate de clădiri și de industria construcțiilor. Însă, clădirile verzi au un randament mai bun și pentru dezvoltatori, pentru că generează chirii mai bune și se estimează că au o valoare imobiliară cu 7–10% mai mare față de clădirile tradiționale.

Certificările verzi ale clădirilor nu sunt doar o diplomă pe care să o arătăm partenerilor, ci o misiune asumată în strategia noastră de sustenabilitate, un instrument de analiză a performanțelor clădirilor în această direcție”, spune Dan Chelaru. Beneficiile asupra comunității, accesul la facilitățile de recreere, locația, susținerea mobilității (dependența redusă de mașină), eficiența energetică, materialele folosite, tipul de iluminat, aportul cât mai mare de lumină naturală, specificațiile aerului, reutilizarea apelor pluviale etc. sunt doar câteva dintre criteriile care sunt respectate încă de la stadiul de proiectare când vine vorba de construcția unei clădiri verzi. „Implementarea acestor strategii este necesară pentru a avea proiecte nu doar frumoase și funcționale, ci, mai ales, prietenoase cu mediul și cu oamenii”, spune Group Sustainability Officerul Grupului IULIUS. În acest context, toate proiectele companiei, în operare și în dezvoltare, sunt certificate sau în curs de certificare drept clădiri verzi.

„Compania noastră deține singura rețea națională de centre comerciale din România integral certificată verde, ceea ce vorbește despre performanțele privind responsabilitatea în operare și economia resurselor. În portofoliul nostru se remarcă clădirea United Business Center 3 din Iulius Town Timișoara, cu arbori naturali inclusiv în lobby, certificată LEED Platinum, fiind prima clădire office din afara Capitalei care a atins acest standard de excelență. De asemenea, ansamblul urbanistic Palas Iași este singurul proiect din Europa Centrală și de Est care a primit certificarea LEED Neighborhood Development pentru impactul pozitiv asupra comunității și pentru modul sustenabil în care au fost concepute și construite clădirile integrate. Iașul se remarcă și prin Palas Campus, proiect care se află într-un dublu proces de certificare verde – EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) al International Finance Corporation (IFC) și LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) al US Green Building Council”, exemplifică Dan Chelaru. „Verdele” a devenit o cerință chiar și pentru finanțare. Palas Campus de pildă, cea mai mare clădire de birouri ca suprafață din România (60.000 mp), dezvoltată în prezent de IULIUS la Iași, este primul proiect care a obținut un credit verde acordat unei companii românești de către International Finance Corporation (IFC), divizia Băncii Mondiale destinată sectorului privat. Instituția financiară a acordat 72 de milioane de euro acestui proiect, pentru a facilita obținerea certificării de clădire verde și o reducere previzionată de minimum 20% a consumului de energie și apă.

Când „green” prinde rădăcini

În ceea ce privește pilonul «mediu», organizația își concentrează eforturile în jurul reducerii consumului de energie și resurse, precum și a emisiilor asociate, acțiuni care vizează atingerea obiectivului strategic de tranziție către o economie cu emisii scăzute de carbon. Mai concret, IULIUS a decis să integreze în proiectele mixed-use grădini pe suprafețe ample, fiind, potrivit reprezentanților companiei, singura companie de profil cu o astfel de abordare. „Pentru IULIUS, grădinile sunt deja elementul semnătură, o ancoră pentru comunitate și un aport consistent la reducerea amprentei de carbon. În portofoliu sunt peste 13 hectare de spații verzi, în Iași, Timișoara și Cluj-Napoca, care au presupus investiții inițiale de peste 17 milioane de euro, pentru a fi armonios încadrate orașului, cu arbori maturi și o atmosferă naturală autentică. Spre exemplu, la Palas Iași avem un raport al spațiilor verzi din suprafața totală de aproape 46% și cred că este singurul proiect din România care se poate mândri cu o proporție atât de mare de verde”, povestește Dan Chelaru. Din calculele făcute, arborii plantați în grădinile IULIUS absorb anual aproximativ 75 de tone de CO2. „Iar dacă adăugăm campaniile anuale de împădurire organizate de IULIUS, o inițiativă de compensare a amprentei de carbon prin intermediul absorbanților naturali, precum pădurile, aportul este și mai mare. Numai anul trecut am plantat peste 4.500 de puieți și estimăm că suprafețele plantate vor stoca în următorii 50 de ani până la 4.500 tone CO2, contribuind la susținerea obiectivului (13) Acțiune Climatică din Agenda ONU 2030 pentru Dezvoltare Durabilă. Astfel de campanii de împădurire și ecologizare sunt deja o tradiție pentru noi, dar și o manieră prin care ne apropiem de partenerii din clădirile de birouri, care participă la acțiuni alături de noi”, completează specialistul companiei ieșene.

ZERO emisii, un obiectiv pentru viitor

Discuțiile despre sustenabilitate țintesc spre obiectivul „zero” atunci când vorbim despre deșeuri și emisii, iar din această perspectivă, Dan Chelaru spune că sunt în plin proces de inventariere a emisiilor de carbon rezultate din întreg portofoliul de operațiuni. Și-au propus astfel să înțeleagă mai bine de unde provin aceste emisii și să elaboreze un plan de măsuri și acțiuni în vederea reducerii amprentei de carbon. „Vizăm îmbunătățirea performanței de mediu a companiei, în contextul îndeplinirii țintelor asumate prin Convenția de la Paris, de limitare a încălzirii globale cu 1,5°C față de nivelurile preindustriale. Suntem conștienți că pentru reducerea amprentei de carbon este necesar un pachet de măsuri complexe, în cazul nostru materializat prin proiectarea de clădiri sustenabile (reducerea emisiilor din procesul de construcție, proiecte de integrare a economiei circulare etc.), optimizarea utilizării resurselor (reducerea emisiilor din operațiuni, măsuri specifice de eficiență energetică, utilizare de energie regenerabilă etc.) sau prin dezvoltarea de proiecte de îmbunătățire a conectivității/mobilității urbane sustenabile.” În ceea ce privește economia circulară și managementul deșeurilor, una dintre direcțiile principale de acțiune ale IULIUS este un program de reducere și valorificare a deșeurilor generate de proiectele grupului. „La Palas Iași, acolo unde am demarat deja programul de anul trecut, cantitățile de reciclabile au crescut cu 25% față de 2019. În prezent, programul se implementează în toate proiectele grupului și ne așteptăm la o creștere cu peste 50% a cantităților de reciclabile în a doua jumătate a anului. Următoarea etapă este transformarea resturilor în compost, proces care estimăm că va reduce cantitatea de deșeuri menajere cu până la 40%”, explică Group Sustainability Officer al IULIUS.

Cum se construiesc orașele pentru oameni?

Deși mai acută în marile orașe, aglomerarea devine o problemă peste tot în lume, observă reprezentantul IULIUS. Administrațiile includ în strategiile de management urban soluții de mobilitate, la care contribuie și dezvoltatorii, cei care construiesc orașele. În cazul IULIUS, proiectele de regenerare urbană au venit însoțite de investiții în conectivitatea cu orașul. „Credem că sustenabilitatea nu trebuie să fie o caracteristică doar a clădirilor, ci a proiectelor văzute ca întreg. De aceea, dezvoltările noastre includ investiții în infrastructură (tunel auto, noi artere, străzi lărgite și modernizate, parcări subterane și multilevel, stații de transport în comun, piste de ciclism și spații pentru biciclete etc.), care susțin dezvoltarea durabilă a țesutului urban și au impact în accesibilitatea proiectului și în economia de timp a vizitatorilor ori a angajaților. Toate vin să completeze viziunea „walkable cities”, la care aderăm prin legăturile pietonale, parcuri și politici de încurajare a deplasării cu mijloace alternative pe care le implementăm, așa cum sunt vestiarele și dușurile amenajate în clădirile office pentru cei care vin cu bicicleta la birou, piste de ciclism și campanii tematice”, adaugă Dan Chelaru. În total, în proiectele IULIUS din Iași, Timișoara, Cluj-Napoca și Suceava sunt peste 1.000 de locuri de parcare pentru biciclete, iar pentru autoturismele eco friendly sunt amenajate aproximativ 30 de stații de încărcare electrică. „Portofoliul IULIUS s-a dezvoltat prin proiecte care au în centrul lor comunitatea, cu o misiune declarată de a contribui la creșterea calității vieții, dincolo de proiectele de responsabilitate socială constante, cum sunt campaniile de donare de sânge, de conștientizare a unui stil de viață sănătos și acțiuni sportive, campaniile de plantare, reciclare și colectare selectivă, ecologizare etc.” Compania se implică și în pregătirea viitorilor angajați sau clienți, prin programe educaționale, precum și în susținerea antreprenoriatului local. „Probabil cea mai frumoasă latură a strategiei de sustenabilitate a IULIUS este cea dedicată consolidării de comunități puternice și sprijinirea tinerelor talente. Ne bucură impactul pe care aceste programe îl au și răspunsul pozitiv pe care îl primesc, pentru că avem încrederea că este o contribuție reală, constantă și relevantă în comunitățile în care suntem prezenți. Sunt numeroase acțiuni pe care le-am implementat până în prezent și multe altele care vor continua să susțină tinerii, educațional și profesional, dar și mediile antreprenoriale, creative și culturale”, povestește Dan Chelaru. În programul de internship al IULIUS, de pildă, care în 2021 s-a desfășurat la nivel de grup, s-au înscris peste 900 de tineri, au urmat programul 37, iar în companie au rămas angajați 21. Dezvoltatorul se implică și în specializarea profesioniștilor de mâine – mai exact, desfășoară un curs de Real Estate Business Management împreună cu Facultatea de Economie și Administrarea Afacerilor, la care au participat 50 de studenți. În cadrul aceleiași facultăți, alături de alte companii, IULIUS a susținut amenajarea unui laborator multimedia pentru specializarea marketing. De altfel, compania ieșeană a fost cea care a implementat un program de acțiuni educaționale, în care a implicat multinaționalele din spațiile de birouri și mediul universitar local, scopul fiind atragerea și retenția talentelor în Iași.

Din ce este format universul IULIUS

Segmentul OFFICE. Compania cu origini ieșene are în prezent în operare, pe segmentul birourilor:13 clădiri premium (clasa A), cu 152.000 mp închiriabili de spații de birouri verzi.

Iași: 7 clădiri – 75.600 mp închiriabili

Timișoara: 3 clădiri – 50.000 mp închiriabili

Cluj-Napoca: 3 clădiri – 26.200 mp închiriabili

…și dezvoltă: Palas Campus Iași

• Cea mai mare clădire de birouri ca suprafață din România – 60.000 mp închiriabili (54.000 mp office + 6.000 mp retail)

Investiție totală: 120 mil. euro

Locuri de muncă create:

• În timpul construcției – peste 1.700 de locuri de muncă

• În operare – peste 5.000 de locuri de muncă

Investiții în infrastructură și contribuția la creșterea conectivității și accesibilității întregului areal:

• O nouă arteră, care conectează două mari bulevarde ale Iașului

• Cinci străzi adiacente, lărgite și modernizate

• 625 locuri de parcare subterane

• piste de biciclete – aproximativ 650 metri

• 500 spații de parcare bicicletă

• Amenajare stație de transport public

• Conexiuni pietonale

• Facilități pentru automobile electrice

Funcțiuni Palas

Campus:

• Hub medical

• Food market – cafenele și restaurante

• Zonă de servicii

• Șase vestiare dotate cu dușuri

• Parc și spații de recreere – 4.500 mp

Termen inaugurare: primul trimestru din 2023

Segmentul RETAIL:

United Business Center | Iulius Town Timișoara – 30.000 mp închiriabili. Termen inaugurare – al doilea trimestru din 2022

În categoria retail, IULIUS are în operare 300.000 mp închiriabili:

*două proiecte mixed-use, cele mai ample investiții în regenerare urbană din ultimii 10 ani, potrivit reprezentanților companiei – Palas Iași și Iulius Town Timișoara

*rețeaua Iulius Mall din Iași, Cluj-Napoca și Suceava

…și dezvoltă:

Family Market

*două proiecte în construcție în județul Iași (comuna Miroslava și cartierul Bucium)

*investiție totală de 17 milioane de euro

*suprafață de aproximatov 6.000 mp închiriabili fiecare

*includ supermarket Auchan și un mix personalizat de servicii necesare zilnic (băcănie, farmacie, librărie, spălătorie și mobile service, până la florărie, pet shop, coafor etc.)

*integrează parc, locuri de parcare, zone recreative, lucrări infrastructură etc.

Termen inaugurare: al doilea trimestru din 2022