Mai scump ca-n Europa

Pot fi ofertele de acest gen comparate cu cele interne? „Este o legenda ca preturile din Bucuresti sunt mult mai mari decat in Praga sau Varsovia“, sustine Simina Istrate, senior residential broker in cadrul Colliers International.

Potrivit unui studiu efectuat de compania poloneza de consultanta rezidentiala REAS impreuna cu Jones Lang LaSalle, media preturilor rezidentiale din Bucuresti s-a situat anul trecut la un nivel aproximativ egal cu cel din Bratislava, fiind un pic mai mare decat in Budapesta si Praga, dar sub preturile medii din Varsovia sau Kiev. De unde apar atunci diferentele dintre ofertele locale si cele din regiune? „Comparatiile care se fac sunt gresite; se compara mere cu pere. La noi un proiect, chiar daca este situat in Titan, este in oras si este la 6-7 km de centrul orasului, iar comparatiile se fac cu un cartier din suburbia unui oras din alta tara“, considera Simina Istrate.

Astfel, spun analistii, desi exista opinia generala ca preturile rezidentiale din Romania se situeaza peste cele din alte state membre ale Uniunii Europene, comparatiile sunt eronate, deoarece nu se ia in vedere amplasarea locuintelor si nici anul constructiei sau finisajele oferite. Practic, spun acestia, se compara o locuinta veche care este situata intr-o suburbie europeana cu una noua care ofera finisaje superioare si care este situata intr-un oras autohton, desi intr-un cartier considerat secundar.

Preturile in zonele centrale din Bucuresti sunt influentate si de numarul mic de imobile nou-construite, situatie cauzata de lipsa de terenuri. Cu toate acestea, preturile din zonele centrale ale Capitalei sunt mai reduse decat, spre exemplu, in Varsovia, unde potrivit unei cercetari de piata efectuate de departamentul de cercetare al agentiei imobiliare Neocasa, se inregistra la inceputul acestui an o medie de 3.300 de euro pe metrul patrat de apartament construit, comparativ cu media din Bucuresti de aproximativ 2.000 de euro/mp. Media autohtona mai era depasita doar de cea din Praga, unde apartamentele centrale se vindeau cu un pret mediu de 2.200 euro/mp, fiind un pic mai ridicata decat cea din Budapesta – de aproximativ 1.800 de euro -, unde piata imobiliara a trecut printr-o perioada de scadere, si cu mult mai mare decat in Sofia, unde preturile medii in zona centrala erau de 1.450 euro/mp. Aceeasi situatie era valabila si pentru casele construite in zonele rezidentiale suburbane, unde preturile medii din Varsovia erau de 1.600 euro/mp, in timp ce mediile din Bucuresti sau Budapesta se gaseau in jurul valorii de 1.400 euro/mp.

Astfel de valori sunt confirmate si de catre reprezentantul Colliers International, care spune ca „in celelalte tari din Est, pretul la clasa medie este undeva la 2.500 de euro. La noi, media este inca la 1.500 euro/mp“.

Comparatia dintre Romania si alte state membre ale UE este eronata si in opinia directorului de vanzari al Baneasa Rezidential, Alin Negulescu, care spune ca tarile analizate au un nivel de dezvoltare economica si imobiliara diferit, fapt ce influenteaza decisiv preturile finale. „Romania are de recuperat un decalaj de ani buni de dezvoltare imobiliara, timp in care piata imobiliara din Praga sau Budapesta s-a dezvoltat continuu.“ In prezent, segmentul rezidential, in special cel din Bucuresti, se confrunta cu un decalaj mare intre cerere si oferta, „fapt care influenteaza direct preturile aflate in crestere“, completeaza Negulescu.

Decalajul dintre cerere si oferta este mentionat si de studiul realizat de REAS si Jones Lang LaSalle. Astfel, Bucurestiul se clasa anul trecut pe primul loc in functie de numarul persoanelor care locuiesc intr-o casa sau apartament, cu o medie de 2,6 persoane pe locuinta, urmat de Kiev si Sofia cu 2,5 persoane pe locuinta, in timp ce in vechile state membre ale UE media este de 2,16. In plus, Bucurestiul inregistra anul precedent un deficit de 130.000 de locuinte fata de media UE 15 de 474 de locuinte la 1.000 de locuitori, fiind depasit doar de Kiev, care inregistra un deficit fata de media europeana de 250.000 de unitati.

Iar cererea de locuinte in Bucuresti va continua sa creasca mai rapid comparativ cu alte capitale europene, avand in vedere gradul de urbanizare din Romania si dezvoltarea zonelor metropolitane din jurul Capitalei. Astfel, cererea de locuinte si implicit preturile ar urma sa creasca in continuare, crede Alin Negulescu, si „vor ajunge sa le depaseasca chiar si pe cele din Barcelona, unde un metru patrat de spatiu locuibil nu ajunge la 10.000 de euro nici chiar in punctul zero al orasului, in contextul in care in Barcelona se construieste de peste 40 de ani“.

In plus, si rata inflatiei are un efect asupra preturilor locale, care „ar trebui sa creasca cu cinci procente anual doar daca se ia in vedere inflatia“. Georgiana Sandu, director al departamentului rezidential din cadrul companiei imobiliare Neocasa, mai spune ca majorarea preturilor rezidentiale din Romania se datoreaza si scaderii fortei de munca, respectiv deficitului de muncitori din constructii, si nu in ultimul rand urcarii preturilor la terenuri, care au urmat un traseu paralel cu cel al preturilor proprietatilor. „Caracterul speculativ al tranzactiilor cu terenuri din ultimii 2-3 ani s-a reflectat in pretul locuintelor“, comenteaza reprezentantul Neocasa.

Cum toti analistii estimeaza ca preturile terenurilor, constructiilor si, implicit, al locuintelor vor creste si in urmatorii ani, nu este deloc imposibil ca mitul locuintelor mai scumpe din Bucuresti sa se adevereasca.