Mai este România țara proprietarilor sau observăm, treptat, o schimbare de mentalitate, iar oamenii nu mai sunt la fel de interesați să dețină o locuință?

Piața rezidențială nu traversează o criză a interesului, ci mai degrabă o schimbare a modului în care oamenii iau deciziile de locuire. Românii continuă să caute locuințe, însă procesul este mai lung, mai atent și mai rațional decât în urmă cu câțiva ani. Chiriile câștigă teren, cererea pentru cumpărare scade, iar criteriile de alegere nu mai țin doar de preț și suprafață, ci de calitatea vieții, accesul la transport, servicii și infrastructură urbană. Acestea sunt câteva dintre concluziile desprinse din discuția cu Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe în cadrul OLX Group, invitată la cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.

Monica Dudău observă că piața imobiliară a intrat într-o etapă în care cumpărătorii nu mai reacționează impulsiv. Dacă în trecut deciziile erau luate rapid, astăzi oamenii compară mai multe opțiuni, revin asupra căutărilor și analizează atent fiecare pas. Interesul există în continuare, însă între intenție și acțiune apare tot mai des o perioadă de reflecție. „Nu mai vorbim neapărat despre reacții rapide și tranzacții rapide, ci despre un proces în care oamenii se informează mai mult, compară mai multe opțiuni și revin de mai multe ori asupra aceleiași decizii”, explică Monica Dudău. Datele Storia arată această schimbare de comportament.

Cererea pentru închiriere a crescut cu aproximativ 4% față de anul anterior, în timp ce segmentul de vânzare a înregistrat o scădere de 8%, semn că o parte dintre români aleg să amâne achiziția și să rămână mai flexibili din perspectiva locuirii. Deși România continuă să fie una dintre cele mai accesibile piețe rezidențiale din Europa raportat la prețuri, problema nu este lipsa locuințelor. Potrivit Monicăi Dudău, provocarea ține de distribuția acestora și de diferențele dintre zonele în care există ofertă și cele în care se concentrează cererea.

Datele publice indică existența a peste 2,5 milioane de locuințe neocupate, însă multe dintre acestea se află în localități mici sau în zone rurale aflate în declin demografic. În marile orașe, unde se concentrează locurile de muncă și oportunitățile economice, presiunea asupra pieței rămâne ridicată. În plus, o parte dintre proprietăți sunt păstrate ca investiții pe termen lung, fără a fi introduse în circuitul de închiriere, reducând astfel oferta disponibilă. „Există locuințele, dar nu întotdeauna acolo unde este cererea și nu întotdeauna la nivelul de accesibilitate dorit de întreaga populație”, spune reprezentanta OLX Group. Una dintre cele mai frecvente întrebări ale cumpărătorilor rămâne legată de evoluția prețurilor.

Deși numărul tranzacțiilor s-a redus, iar contactările dintre cumpărători și vânzători au scăzut cu aproximativ 19%, prețurile continuă să crească în majoritatea orașelor. Explicația ține de costurile ridicate de construcție și de oferta care nu reușește să țină pasul cu cererea. Dezvoltatorii se confruntă în continuare cu presiuni generate de costurile materialelor, energiei, transportului și finanțării, iar aceste costuri sunt transferate în prețul final al locuințelor. „Avem o cerere care există, deși este în scădere, și o ofertă care nu accelerează suficient cât să ducă la scăderi de prețuri”, explică Monica Dudău.

Un fenomen tot mai vizibil este creșterea interesului pentru locuințele din piața secundară. În multe cazuri, apartamentele vechi beneficiază de amplasamente mai bune, acces mai facil la transport public și proximitate față de centrele urbane. În anumite orașe, prețurile locuințelor vechi au ajuns chiar să depășească nivelul celor noi, însă diferențele apar mai ales la nivel de cartier. Potrivit Monicăi Dudău, interesul pentru acest segment este alimentat și de diferența de accesibilitate față de proiectele noi, ale căror prețuri au crescut accelerat în ultimii ani.

România rămâne una dintre țările cu cel mai ridicat grad de proprietate din Europa, însă acest model începe să fie pus sub presiune de noile realități urbane. Costurile ridicate de achiziție, mobilitatea profesională mai mare și accentul pus pe calitatea vieții îi determină pe tot mai mulți români să ia în calcul închirierea pe termen lung. În special în marile orașe, apropierea de locul de muncă și evitarea timpului pierdut în trafic devin argumente importante în procesul decizional. „Nu se mai uită neapărat doar la numărul de metri pătrați și la costul pe metru pătrat. Se uită și la ceea ce au în jurul locuinței”, spune Monica Dudău.    

Carte de vizită:

1. Este Head of Marketing Real Estate Europe în cadrul OLX Group, coordonând comunicarea și strategia de marketing pentru businessurile de real estate din România, Polonia, Portugalia și Ucraina, inclusiv brandurile Storia, OLX Imobiliare, Otodom și Imovirtual;

2. Face parte din OLX Group de aproape un deceniu, ocupând anterior pozițiile de Senior Marketing Manager și Marketing Manager pentru Storia & OLX Real Estate;

3. A coordonat dezvoltarea strategiei de marketing și PR pentru ecosistemul de real estate al grupului și a construit echipe specializate în brand și performance marketing;

4. Sub coordonarea sa, proiectele Storia și OLX Real Estate au obținut peste 40 de premii locale și internaționale, inclusiv distincții la Effie, Euro Effies, Golden Drum, Stevie Awards, EMEA Sabre Awards și IPRA Golden World Awards;

5. Este absolventă a Facultății de Jurnalism și Științele Comunicării din cadrul Universității din București și deține un master în Advertising Studies la SNSPA.

Sursa: LinkedIn

Analizând prețurile, tranzacțiile, accesibilitatea și percepțiile locuitorilor din Indexul Storia, Sibiu se detașează drept unul dintre cele mai atractive orașe din România pentru locuire. Orașul are prețuri medii sub 2.000 euro/mp, un nivel ridicat de satisfacție a locuitorilor și un raport mai bun între venituri și costurile locuirii decât alte centre urbane importante. „Este orașul cu cea mai bună percepție asupra calității vieții dintre toate pe care le-am măsurat”, spune Monica Dudău. Brașovul se menține la rândul său printre cele mai apreciate orașe din punctul de vedere al locuitorilor, în timp ce Cluj-Napoca continuă să fie cea mai scumpă piață rezidențială din România, fiind afectată de constrângerile geografice care limitează extinderea ofertei de locuințe.

Ce caută românii în 2026? Dacă în perioada pandemiei atenția era concentrată pe grădini și terase, astăzi criteriile de selecție s-au diversificat. Cele mai căutate rămân apartamentele cu două camere, însă utilizatorii caută tot mai des caracteristici care țin de stilul de viață. Pe segmentul de închirieri, căutările pentru locuințe pet-friendly au crescut cu 25%, cele pentru locuințe cu loc de parcare cu 64%, iar interesul pentru wapartamente nemobilate a urcat cu 24%. Pe segmentul de vânzare, creșteri importante au fost înregistrate pentru locuințele cu loc de parcare, centrale proprii și, surprinzător, pentru casele de vacanță, unde interesul a crescut cu peste 140%. În următorii ani, tehnologia și inteligența artificială vor avea un rol tot mai important în procesul de căutare și tranzacționare a proprietăților. La nivelul OLX Group există deja peste 100 de scenarii de integrare a inteligenței artificiale în platforme, iar Storia utilizează deja instrumente care completează automat informațiile din anunțuri și ajută utilizatorii să își optimizeze descrierile. În paralel, cumpărătorii devin mai atenți la costurile totale de locuire, nu doar la prețul de achiziție. Eficiența energetică și soluțiile sustenabile sunt așteptate să devină standarde ale pieței, nu simple elemente premium.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate EUROPE, OLX Group

1. Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor și chiriașilor în ultimii ani?

Vedem o piață în care interesul pentru locuire există în continuare, însă procesul de decizie este mult mai atent decât în urmă cu câțiva ani. Oamenii continuă să caute activ locuințe, dar nu mai iau decizii rapide. Se informează mai mult, compară mai multe opțiuni și revin de mai multe ori asupra aceleiași decizii înainte de a face un pas concret. Această diferență dintre intenție și acțiune explică de ce, în anumite perioade, dinamica tranzacțiilor este mai temperată, chiar dacă interesul pentru piață rămâne ridicat. Dacă ne uităm la datele Storia, vedem că cererea pentru închiriere a crescut cu aproximativ 4% față de anul trecut, în timp ce pe segmentul de vânzare observăm o scădere de aproximativ 8%, ceea ce arată că o parte dintre oameni aleg în prezent mai multă flexibilitate și se orientează către chirii.

2. De ce nu scad prețurile locuințelor, deși numărul tranzacțiilor este mai redus?

Există în continuare interes din partea cumpărătorilor, chiar dacă acesta este mai scăzut decât în anii anteriori. În același timp, costurile de construcție rămân ridicate. Dezvoltatorii se confruntă în continuare cu presiuni venite din zona materialelor, energiei, transportului și finanțării, iar toate aceste costuri se reflectă în prețul final al locuințelor. Pe de altă parte, oferta nu accelerează suficient de mult încât să genereze o corecție semnificativă a prețurilor. Astfel, avem o cerere care există, chiar dacă este mai prudentă, și o ofertă care nu crește suficient pentru a pune presiune în sensul scăderii prețurilor.

3. Care sunt orașele cu cea mai bună combinație între accesibilitate și calitatea vieții?

Dacă analizăm prețurile medii, volumul tranzacțiilor, accesibilitatea raportată la venituri și percepția locuitorilor măsurată prin Indexul Storia, observăm că Sibiu este unul dintre cele mai echilibrate orașe din România. Are prețuri medii sub 2.000 de euro pe metru pătrat, tranzacții în creștere și cea mai bună percepție asupra calității vieții dintre toate orașele analizate. Brașovul se află de asemenea foarte sus în clasament din perspectiva satisfacției locuitorilor, însă nivelul salariilor îl face ceva mai puțin accesibil.