Investiții pentru viitor

Matematica este regula de bază când vine vorba de realizarea unei investiții, iar randamentul investițional trebuie să fie unul peste medie pentru ca un dezvoltator să propună un proiect. Cu toate acestea, în ultimii ani, dincolo de „cuburile de birouri au apărut tot mai multe proiecte care pun accent pe arhitectură și chiar pe reabilitarea unor zone care au stat (prea) mult timp abandonate vegetației.

În vara anului 2017 NEPI-Rockcastle a finalizat proiectul Aviatorilor 8 din Piața Victoriei, din imediata vecinătate a Guvernului. Pe lângă clădirea de birouri, proiectul include și Vila Oromolu, complet restaurată, alături de zona pietonală.

„Proiectul Aviatorilor 8 nu s-a numărat printre cele mai profitabile dezvoltări, având un randament investițional de circa 7%. Trebuia să facem o clădire mult mai înaltă pentru a ajunge la un randament de 12-13%. Spre exemplu, numai sticla curbată de la clădirea de birouri a reprezentat 10% din costul total de construcție. Conceptul a fost gândit astfel încât fațada clădirii de birouri să reflecte vila din față. Contribuția principală acolo a fost impactul asupra aspectului general al Pieței Victoriei, care înainte găzduia o vilă degradată. Acum este un punct social cu un interes tot mai mare din partea publicului. În continuare vom dezvolta proiectul cu elemente de peisagistică, spațiu verde și copaci, explică Alex Morar, CEO al NEPI Rockcastle.

Un alt proiect similar care ar putea demara în perioada următoare este Dacia One de pe Calea Victoriei la intersecția cu bdul Dacia, proiect aflat în portofoliul belgienilor de la Atenor, care include atât o componentă de birouri, cât și una de reabilitare a fostului Casino Victoria, vila care în perioada interbelică era sediul legației germane la București.

Un proiect de regenerare urbană, de transformare a unei clădiri vechi și degradate într-un centru de interes, necesită o investiție mai mare, însă și beneficiul comunității este unul pe măsură. Prin urmare, pot fi convinși investitorii să mizeze tot mai mult pe astfel de proiecte?

„În România puterea de cumpărare este scăzută, iar chiriile sunt mici comparativ cu țările vestice. În Vest avem o putere de cumpărare mai mare, iar chiriile și costurile de construcție sunt proporționale. Orice investiție este o funcție a puterii de cumpărare dintr-o regiune economică. La astfel de proiecte, de regenerare urbană, pot contribui și autoritățile, a spus Alex Morar. El a subliniat că autoritățile locale pot oferi anumite stimulente precum o perioadă de autorizare mai rapidă sau o reducere de taxe. În alte țări se oferă chiar și o reducere de 25% a taxelor la astfel de investiții.

„Orice construcție cu cât este realizată mai repede cu atât generează venituri mai repede. Noi suntem foarte deschiși în a construi clădiri verzi, spre exemplu. 50% din portofoliu este reprezentat de proiecte astfel certificate și vrem să avem o cotă și mai mare în viitor, subliniază CEO-ul NEPI Rockcastle.

Portofoliul imobiliar al NEPI în România este evaluat la 2,1 mili­­ar­de de euro în 2018. Astfel, la finalul anului trecut proiectele NEPI din România au ajuns să reprezinte numai 36% din valoarea portofoliului fondului, față de 42% la finalul anului 2017, în contextul în care fondul de investiții a realizat achiziții totale de aproape 600 milioane de euro anul trecut. Portofoliul fondului a ajuns la finalul anului trecut la 5,9 miliarde de euro.
În 2018, NEPI Rockcastle a realizat investiții de 854 milioane de euro în regiune: peste 594 milioane de euro au fost investiți în achiziția de proprietăți premium, iar peste 260 milioane de euro au fost investite în terenuri și în dezvoltarea proiectelor premium.

Sibiul este principalul oraș în vizorul celor de la NEPI, în condițiile în care acolo vor dezvolta atât un nou mall de la zero, cum este Festival, cât și o reconfigurare și o extindere a centrului Shopping City Sibiu. În cazul Festival, viitorul mall de 42.200 mp suprafață închiriabilă va veni cu primul Kaufland aflat într-un centru comercial din România, alături de o ofertă pe fashion care va include H&M, Inditex (Zara, Massimo Dutti, Oysho, Bershka, Pull & Bear etc.) și New Yorker. Proiectul este estimat a fi livrat până la finalul anului, în condițiile în care construcția a demarat la finalul lunii mai a anului trecut.

„La Sibiu lucrăm cu tehnologia de prefabricate și suntem în grafic cu lucrările deoarece componentele au fost comandate în avans și sunt montate. Costurile sunt mai ridicate așa, însă depinde mult de modul de analiză a randamentului. O mărire a costului investițional poate fi de multe ori balansată de venit adițional, datorită unei deschideri mai devreme sau obținerii unei cote de piață mai bune, a explicat Alex Morar.
Al doilea mall al NEPI Rockcastle ce va fi livrat în România anul acesta implică extinderea centrului Aurora Shopping Mall din Buzău, unde suprafața comercială va crește cu 6.000 mp pentru a include un cinematograf Cinema City, un food court și noi chiriași din zona de fashion.
Târgu-Mureș va fi destinația celui mai nou proiect al NEPI, acesta fiind cel mai nou șantier anunțat de fondul de investiții. Potrivit raportului financiar, compania este în curs de a obține o autorizație de construire pentru dezvoltarea unui centru comercial de 41.300 mp în partea de sud-est a orașului.

„Târgu-Mureș Shopping City este în prezent închiriat în proporție de 30% și va avea ca ancoră un hipermarket Carrefour“, au spus într-un comunicat oficialii de la NEPI, subliniind că acesta va fi livrat cel mai probabil în trimestrul al doilea din 2020, în funcție de momentul în care vor primi autorizația de construire.

Pe lângă proiectele din România NEPI va mai extinde Solaris Shopping Centre din Opole, Polonia, Arena Centar din Zabreb, Croația, și Focus Mall Zielona Gora, Polonia. Astfel, singurele proiecte noi ce vor fi demarate, respectiv livrate în acest an de NEPI Rockcastle se află în România.

În afară de acestea, oficialii de la NEPI subliniază faptul că fondul de investiții are în proiect și alte dezvoltări, însă acestea depind de autorizări și condiții de piață. Printre acestea s-ar putea număra și demararea lucrărilor la extinderea mallului Promenada din nordul Capitalei. Fondul de investiții a primit la începutul acestui an autorizația pentru a începe lucrările la subsolul viitoarei extensii a mallului Promenada din nordul Capitalei, potrivit datelor de la Urbanism. Acesta este primul pas spre obținerea autorizației de construire la suprafață, moment în care lucrările la extinderea centrului comercial și construcția viitoarei clădiri de birouri vor putea demara.

Miza obținerii autorizației pentru subsol este una mare, în contextul în care viitorul centru multifuncțional va avea șapte subsoluri, fiind unul dintre cele mai adânci din București. Potrivit documentației, viitorul centru va avea în afara celor șapte subsoluri, parter și trei corpuri de clădire de două, patru, respectiv 11 etaje, cu o înălțime maximă de 80 de metri.

„În planul inițial am prevăzut ca extinderea Promenada să aibă șapte niveluri subterane, astfel încât o parte să fie pentru retail, iar restul pentru clădirea de birouri, așa cum avem și acum, unde subsolurile -2 și 3 sunt pentru mall. Extinderea va prelua o secțiune de retail, iar pentru zona de birouri este nevoie de suficient spațiu de parcare astfel încât experiența să fie una bună. Vom avea o rampă care va merge din stradă până la nivelul -4 pentru birouri. Va fi cea mai adâncă parcare din România, dar nu cea mai adâncă din Europa. Este o provocare tehnică, dar fezabilă cu resursele și cunoștințele pe care le avem, a explicat CEO-ul NEPI Rockcastle.

El spune că așteaptă în continuare Planul Urbanistic Zonal, iar în cazul în care lucrările ar demara în acest an, inaugurarea ar putea avea loc în 2021, an când mallul Promenada va avea și un cinematograf. „Promenada este, din punctul meu de vedere, cel mai șic mall din țară. Ai în apropiere și o zonă rezidențială atractivă și un centru hotspot. Terasa este cheia în această ecuație, unde și chiriașii au făcut o treabă bună în a avea concepte atractive, a spus Alex Morar.

În ceea ce privește extinderea în România, dincolo de proiectele în derulare, el a subliniat că analizează orașele unde încă nu sunt prezenți și au inclusiv o achiziție în derulare.

„Nu ne uităm activ la terenuri în București. Consider că avem suficientă expunere în Capitală și avem un proiect semnificativ la Promenada. La nivel național ne uităm în orașe unde nu suntem prezenți. Avem unul în progres și este singura achiziție în derulare din România în acest moment. Vorbim de un oraș secundar, cu peste 100.000 de locuitori, a declarat CEO-ul NEPI.

El a subliniat că deschiderea unui centru comercial are un impact direct asupra economiei locale și implicit aduce creșterea veniturilor necesară funcționării unui astfel de centru.

„Spre exemplu, când am deschis la Târgu-Jiu un mall, am primit multe opinii care spuneau că nu este un proiect rentabil. S-au înșelat. Dacă deschizi un mall într-o zonă, acest lucru duce și la o creștere economică în orașul respectiv. Cu astfel de investiții sperăm că vom da și un impuls pozitiv în regiune. La Târgu-Mureș deja discutăm despre un centru comercial semnificativ, a spus Alex Morar.

În ceea ce privește veniturile mallurilor din acest an, el estimează că acestea vor continua să crească și în 2019. „Cifra de creștere organică, a venitului operațional net, a fost de 4,9% (în 2018 vs. 2017), care se situează peste media ponderată a creșterii economice din țările unde suntem prezenți. Faptul că avem cele mai bune proprietăți și în cele mai bune zone duce la un randament mai bun decât media performanței economice a țărilor unde operăm. Anul acesta în România prognoza economică este mai scăzută și mă aștept să văd asta în ritmul de creștere a vânzărilor. Anterior, ritmul de creștere din 2017 a fost peste cel din 2018, a declarat Alex Morar. În primele două luni din acest an am înregistrat o creștere în România. Centrele noastre au înregistrat performanțe peste așteptări. Dar vom vedea ce se va întâmpla după sărbătorile pascale. Sunt multe puncte sensibile care afectează cifra de afaceri în centrele noastre. Noi monitorizăm acest aspect în mod constant, astfel încât la jumătatea anului știm cum merge economia.

NEPI Rockcastle au fost parte din cea mai mare tranzacție cu birouri parafată în afara Bucureștiului, semnând în aprilie alături de Ovidiu Șandor vânzarea birourilor The Office din Cluj către Dedeman, într-un deal estimat la 130 milioane de euro, aceasta fiind valoarea din raportul NEPI. Este pentru a doua oară când frații Pavăl, care controlează imperiul Dedeman, sunt parte a unei tranzacții record, după ce în vara anului trecut au cumpărat de la Forte Partners birourile The Bridge cu 200 mil. euro.

„Eu cred că sunt câțiva investitori locali, cinci-șase, care au suficientă lichiditate pentru a realiza investiții. Pentru un investitor român este confortabil și mai motivant să investească în piața locală. Sunt câteva businessuri locale care au mers bine și au generat cash. Pe mine mă încurajează acest lucru. Investitorii locali caută investiții care au securitatea activelor sau care pot genera un cash-flow bun. O proprietate cum este The Office din Cluj este nouă, atractivă, într-un oraș dinamic și care are chiriași de top, prin urmare și calitatea venitului este una ridicată, a spus Alex Morar.

În 2018, NEPI Rockcastle și-a consolidat poziția de cel mai important investitor, dezvoltator și operator de proprietăți în Europa Centrală și de Est. Grupul și-a extins acoperirea geografică, ajungând la un număr de nouă țări, și a beneficiat de performanțe solide. Compania și-a adaptat constant strategia în sectorul de retail și s-a concentrat pe stabilitatea și creșterea veniturilor pe termen lung. Anul trecut, NEPI Rockcastle a realizat investiții de 854 milioane de euro în regiune: peste 594 milioane de euro au fost investiți în achiziția de proprietăți premium, iar peste 260 milioane de euro au fost investiți în terenuri și în dezvoltarea proiectelor premium.

Portofoliul NEPI Rockcastle la 31 decembrie 2018 cuprinde achiziții și proiecte de dezvoltare. NEPI Rockcastle a finalizat achiziții și dezvoltări semnificative în 2018, portofoliul său ajungând la 5,9 miliarde euro. Principalele achiziții au fost Aura Centrum – Olsztyn, Polonia; Ozas Shopping and Entertainment Centre – Vilnius, Lituania; Galeria Mlyny Shopping Centre – Nitra, Slovacia și Mammut Shopping Centre – Budapesta, Ungaria. Principalele proiecte de extindere și dezvoltare finalizate în 2018 au fost: Platan Shopping Centre (extindere) – Zabrze, Polonia; Promenada Novi Sad – Serbia; Shopping City Satu Mare – România; Solaris Shopping Centre (extindere) – Opole, Polonia.