Ce se întâmplă cu piețele locuințelor din Europa de Est: în Ungaria prețurile scad și este așteptată o corecție majoră, în Polonia e criză acută de apartamente și prețurile cresc deși cererea scade, iar în Cehia tinerii se mută din marile orașe din cauza vieții prea scumpe

În Ungaria, în ultimele luni atât cum­părătorii de locuințe, cât și vânzătorii au observat că prețurile s-au oprit din creștere și, în unele cazuri, chiar au în­ce­put să scadă, dar doar ușor în com­parație cu scumpirile din ultimii ani. Nu se pune problema unui picaj. Însă imaginea se schimbă dacă prețurile sunt raportate la infla­ție, urcată la cote nemaivăzute de decenii.

Privită prin această prismă, piața arată scă­deri de prețuri cel puțin comparabile cu cele de după 2008, an de criză, dar pe o perioadă mult mai scurtă de timp. În Polonia, din con­tră, și pe piața primară, și pe cea secundară lo­cuințele din aglomerările urbane se scumpesc, deși vânzările scad semnificativ. Diferențele dintre cele două state est-europene se explică prin faptul că ele trec prin crize diferite.

Din cauza celei mai puternice inflații din UE și a celor mai mari dobânzi, Ungaria se confruntă cu o criză acută a cos­tului vieții. Polonia, în schimb, nici după mulți ani de încercări și pro­mi­siuni din partea politicie­nilor nu a reușit să treacă peste criza locuințelor care face ma­rile ora­șe deosebit de scumpe. Po­lonia este cea mai mare eco­no­mie est-europeană, iar Un­garia pare cea mai instabilă. În Cehia, cea mai matură economie din regiu­ne, la apogeul valului inflațio­nist tendin­ța era ca prețurile locuințelor să scadă, de asemenea un semn că țara se con­fruntă cu o criză a costului vieții fără pre­cedent. Acum, piața imobiliară din capitală este indecisă. Vânzările de apartamente noi cresc ușor, trimestru la trimestru, iar prețurile stag­nează. Proprietarii mai degrabă preferă să nu vândă decât să piardă la preț, iar numărul de tranzacții este redus.

Pe de altă parte, în orașe­lele din împre­jurimi piața înflorește, în unele cazuri vânză­rile ajungând la niveluri istorice, potrivit newstream.cz, care citează date ale gru­pului de real estate European Housing Ser­vices. Ten­dința se explică prin faptul că lo­cuitorii Pragăi s-au săturat de viața scum­pă din capitală și se mută în localitățile mai mici și mai ieftine din Boemia Centrală.

În orașe precum Kladno, Beroun, Kolin, Roztoky, Brandys, Neratovice sau Benešov în primul trimestru s-au vândut mai multe apartamente decât în în­tregul an 2021. Iar vânzările sunt triple față de media pe termen lung. În Ungaria, prețurile locuințelor vechi au început să scadă în ultimul trimestru al anului trecut, când au înregistrat o contracție de 2,6%. Cum cumpărătorii sunt într-o poziție bună pentru negocieri, datorită reducerii cererii, iar dobânzile sunt mari și viața este în continuare scumpă, tendința este așteptată să continue și anul acesta, scrie Daily News Hungary. Este mai degrabă o corecție binevenită pentru maghiari, sugerează site-ul de știri, deoarece apartamentele s-au scumpit masiv după 2015. În unele orașe, primul trimestru al acestui an a adus ieftiniri de peste 3%. În regiunea Budapesta, prețul mediu pe metru pătrat s-a retras cu până la 10%, în termeni nominali.

În termeni reali, adică ajustate la inflație, prețurile locuințelor, așa cum au fost măsurate de institutul maghiar de statistică, aveau scă­deri de până la 17% deja din trimestrul patru. De aceea, Portolio se așteaptă ca anul acesta să vină adevărata ajustare a pieței. Alte pu­blicații scriu despre cum Budapesta, capitala, a devenit de neatins pentru tinerii maghiari care vor să-și întemeieze familii și gospodării acolo, adică să-și cumpere apartament. Povestea se repetă la Varșovia, Cracovia și Praga. Pentru tineri, a locui cât mai departe de marele oraș, de preferat la sat, va fi cea mai ieftină soluție. În Polonia, criza de locuințe pare că nu are sfârșit pentru că politicienii vin cu aceleași și aceleași soluții care până acum au dat greș, scrie Notes From Poland, un site care de obicei preferă să vadă partea plină a paharului. Acolo, prețurile apartamentelor noi au sărit în sus cu aproape 5% în trimestrul IV.

În ultimii cinci ani, locuințele s-au scumpit cu 60-80%. Nici chiriile n-aveau cum să ră­mâ­nă mici deoarece cererea pentru apartamente este mare. În Wrocław, Gdansk, Cracovia și Varșovia metrul pătrat a ajuns să coste între 2.135 de euro și 2.668, ceva de speriat dacă sunt luate în considerare și creșterile de do­bânzi efectuate de banca centrală de când a venit valul de inflație.

La chirii, împovărătoare au devenit depo­zi­tele din ce în ce mai mari și tendința proprie­tarilor de a-i pune pe chiriași să plătească comisioanele cerute de agenții imobiliari. Astfel, cu chiria cerută în urmă cu câțiva ani pentru un apartament cu două camere acum se se mai poate lua doar o garsonieră cu bucătărie nefolosibilă și o baie ridicol de mică. Cererea de apartamente este mult mai mare decât oferta, astfel că o bună parte dintre tinerii care mun­cesc sunt nevoiți să trăiască în chirie.

În Varșovia, chi­riile pentru apartamentele mici, cele mai cău­tate, au explodat cu 33% într-un an. Criza costului vieții își pune și ea amprenta asupra pieței. Numărul de credite ipotecare acordate de bănci s-a prăbușit cu 55% an la an în februarie. A avea o locuință a devenit mult mai costisitor într-o perioadă mult prea scurtă de timp. „Chiria și utilitățile mă costă 75% din salariu“, spune Mateusz, muncitor la o fabrică din Gdansk. El stă cu chirie de nouă ani și niciodată ca până acum nu i-a fost atât de greu. „Mă îndoiesc că pot ajunge să-mi fac credit pentru locuință deoarece îmi este imposibil să adun atâția bani cât ar trebui pentru avans, iar banca cu siguranță că va decide că nu-mi permit să plătesc ratele“, se plânge Mateusz. „Tot ce-mi doresc este să existe chirii civilizate.“

O soluție pentru rezolvarea problemei ar fi un program de locuințe publice, spun și banca centrală și organizațiile pentru apărarea drepturilor chiriașilor. Guvernul a lansat un astfel de program în 2016, dar până acum rezultatele arată un eșec, fapt recunoscut și de guvern. Din cele 100.000 de locuințe promise până la finalul anului 2019 pentru familii cu venituri mici au fost construite doar 15%. Deficitul de locuințe din Polonia este estimat la 2,2 milioane.