În ce au ajuns să se transforme fostele fabrici de pe vremea lui Ceaușescu

Creșterea economică din ultimii ani, dar mai ales creșterea veniturilor populației și a consumului și cererea pentru locuințe și birouri noi au readus în discuție dezvoltările vechilor platforme industriale. Dacă în anii de boom economic, 2007-2008, multe dintre acestea au fost cumpărate cu bani grei de către mari jucători imobiliari iar de atunci stau în continuare abandonate, acum terenurile sunt tranzacționate numai dacă au autorizațiile necesare.

„În ultimii doi-trei ani terenurile vechilor fabrici au fost principala țintă a dezvoltatorilor imobiliari, atât în București cât și în marile centre regionale din țară, iar apetitul pentru astfel de proprietăți rămâne ridicat, a spus Sînziana Oprea, director land agency în cadrul Colliers International.

Dacă până în 2018 principalii dezvoltatori se fereau să se aventureze pe o mare platformă de unii singuri și preferau să meargă la sigur într-o zonă deja cunoscută, precum Piața Victoriei, Orhideea sau Barbu Văcărescu, în ultimul an tot mai multe companii au prins din nou gustul marilor platforme, iar cei care dețin astfel de terenuri au depus deja documentația necesară pentru a obține autorizațiile necesare – fie pentru a putea obține un preț mai bun în cazul unei vânzări, fie pentru a demara lucrările.

„Terenurile mari sunt în continuare preferate de dezvoltatori, în detrimentul celor mici, pentru că ele oferă randamente superioare prin scalarea proiectelor, dar și prin opțiunile de fazare sau extindere, prin care dezvoltatorii își pot gestiona riscurile și expunerea în funcție de situația pieței. Totodată, ele permit crearea unor dezvoltări mixte, complexe, integrate, care devin referințe pe piață și potențează imaginea dezvoltatorului, a declarat Sânziana Oprea. Ea a subliniat că „PUZ-ul a devenit un element critic în decizia de achiziție și în structura tranzacției. Un teren cu PUZ într-o locație strategică poate ajunge acum să se vândă cu 30-40% mai mult decât unul fără Plan Urbanistic Zonal.

Avantajul Capitalei, dacă se poate spune așa, este faptul că Bucureștiul a cunoscut o evoluție mai puțin obișnuită în era comunistă. La acea vreme s-a decis ca multe uzine să aibă activitatea în interiorul orașului, motiv pentru care, după ce acestea au fost închise în anii ‘90, au lăsat foarte mult teren liber pentru viitoare dezvoltări. Mai mult, fiind foste platforme industriale infrastructura deja exista – nu numai drumuri, dar și o rețea electrică suficient de bine dezvoltată și gaze, alături de apă curentă și canalizare. O dezvoltare pe teren viran necesită investiții.

„Mai sunt puține fabrici disponibile în interiorul orașelor, care să beneficieze și de infrastructura necesară unor proiecte de scară mare, de aceea sunt valoroase și sunt disputate de regulă de mai mulți dezvoltatori, explică Sânziana Oprea.

În prima parte a acestui an mai multe proiecte au revenit în atenția pieței imobiliare – Adriean Videanu, fostul ministru al economiei în guvernul condus de Emil Boc, a demarat oficial procedura pentru a obține un Plan Urbanistic Zonal pentru proiectul de la Titan Mar, de la intersecția dintre Calea 13 Septembrie și Șoseaua Progresului.

Proiectul de la Titan Mar include nouă clădiri, fiecare cu 3 etaje în subteran și plus de la 12 la 35 de etaje, având un regim de înălțime de până la 120 de metri.
Potrivit fazei de proiectare a PUZ-ului, terenul pe care va fi dezvoltat viitorul proiect are o suprafață de 50.470 mp. Înainte de 1989 dar și în anii ‘90 zona era una cu caracter industrial, deservită inclusiv de o linie de cale ferată, însă treptat întreaga activitate industrială a fost oprită, iar vechile hale au fost demolate, în condițiile în care acestea erau la doi pași de Marriott și Palatul Parlamentului. În zona respectivă își desfășurau până în anii ‘90 activitatea unor vechi companii de stat precum Vulcan sau Termoenerg.

Aceeași zonă, dar spre intersecția de la Răzoare a atras atenția celor de la One United, care anul trecut au cumpărat platforma Ventilatorul de 5,3 hectare unde vor construi proiectul One Cotroceni Park, care va include atât birouri cât și locuințe.

„Pentru One Cotroceni Park analizăm posibilitatea de a avea birourile conectate direct la viitoarea stație de metrou Academiei, a spus Victor Căpitanu, fondator și acționar al One United. Viitorul proiect One Cotroceni Park va reprezenta, potrivit acționarilor, o dezvoltare mixtă de birouri, apartamente și comercial, iar lucrările la noul ansamblu ar urma să înceapă în cursul acestui an. Terenul din zona Răzoare se află între două viitoare stații de metrou, de pe magistrala către Drumul Taberei – Academia Militară și Orizont. Acolo există deja din 2013 un PUZ obținut pentru un proiect mixt, de birouri și rezidențial, cu nouă clădiri de 11 etaje, una de 12 și un turn de 20 de etaje, potrivit datelor ZF. One United intenționează să construiască acolo 40.000 mp de spații de birouri, iar întreg proiectul ar fi gata în următorii 7-8 ani.

În apropiere de viitorul proiect al celor de la One United este Casa Radio, proiect anunțat pe la mijlocul anilor 2000 odată cu AFI Cotroceni. Dacă AFI funcționează deja de foarte mulți ani, Casa Radio este în continuare o ruină. Anul acesta tot cei de la AFI și-au anunțat intenția de a prelua proiectul de la Plaza Centers. Doron Klein, CEO AFI Europe România, spunea la începutul anului că analizează cazul și că ar putea construi acolo un proiect mai mare decât AFI Cotroceni. Abandonată în ultimii 13 ani, cu toate că israelienii de la Plaza Centers, controlați de Elbit Imaging, s-au angajat să dezvolte acolo un proiect în parteneriat public-privat, Casa Radio ar putea fi transformată de cei de la AFI Europe, care au semnat o scrisoare de intenție neangajantă pentru achiziția pachetului majoritar de acțiuni contra sumei de 60 milioane de euro.

Proiectul inițial, evaluat la 1,5 miliarde de euro, viza o suprafață de 467.000 mp și ar putea deveni acum unul de birouri și rezidențial datorită proximității față de stația de la Eroilor, unde se vor intersecta trei linii de metrou.

Tot o actuală ruină care ar putea prinde din nou viață este proiectul de la Hala Unirii. Omul de afaceri Aurel Muntean, care deține magazinul Victoria de pe Calea Victoriei și hotelul Împăratul Romanilor din Sibiu, are în plan reluarea lucrărilor de la Hala Unirii din centrul Capitalei, din spatele magazinului Unirea.
Potrivit primăriei sectorului 3, în luna august a anului trecut, la solicitarea lui Lucian Mitariu, reprezentant al SC Minerva – Galeriile Comerciale, a fost emisă o autorizație pentru „Intrare în legalitate – modificări interioare/exterioare, reconfigurare, extindere corp C1, schimbarea funcțiunii – Centru de Afaceri Unirea“. Proiectul va avea șapte niveluri, dintre care două în subteran, un parter și patru etaje supraterane.

Ultima știre cu privire la Hala Unirii, care alături de cel din Pantelimon erau singurele „circuri ale foamei“ finalizate în București înainte de 1989, este din 2012, când proprietarul anunța că va transforma clădirea într-un centru comercial. La câteva luni de la acel anunț însă, lucrările au fost oprite.

Dincolo de ruinele erei comuniste se află vechile clădiri de fabrici din perioada inter și antebelică a României. Spre exemplu Parcul Carol este înconjurat de vechi clădiri cu o arhitectură ce amintește de epoca Micului Paris, însă cele mai multe dintre ele sunt abandonate, părăsite și lăsate să se degradeze.

Printre aceste fabrici se numără și Chibro, compania care deține terenul de aproape 35.000 mp și clădirile fostei fabrici de chibrituri de lângă Parcul Carol din Capitală. Aceasta a depus luna trecută la Primăria Capitalei un anunț de intenție pentru elaborarea Planului Urbanistic Zonal, pentru dezvoltarea unui ansamblu multifuncțional de locuințe colective, comerț, birouri și servicii, potrivit datelor Primăriei București. Elaboratorul este firma Arttek C.B., care elaborează proiectul și pentru Adriean Videanu și planul pentru Titan Mar, unde vrea să construiască nouă turnuri de birouri și locuințe.

Potrivit proiectului depus, proprietarul vrea să obțină autorizație pentru construcția a cinci clădiri cu 3 etaje în subsol și între 4 și 8 etaje supraterane și păstrarea unor structuri existente.

Dar în țară? Iași, Cluj sau Timișoara de asemenea au foste platforme industriale pe care marii dezvoltatori vor să le transforme in proiecte imobiliare.
Spre exemplu în Cluj, belgienii de la Speedwell contruiesc un ansamblu mixt cu peste 200 de apartamente, o clădire de birouri și spații comerciale, în urma unei investiții de 42 mil. euro. Proiectul Record Park este în prezent construit pe fostele Grajduri Imperiale ale Imperiului Austro–Ungar, ulterior parte a unei fabrici de textile și este în plan pentru a fi gata în al doilea trimestru din 2020. Acestea vor fi restaurate într-o zonă de birouri, care combină spații de co-working, un centru de artă și spații de restaurante și relaxare. Componenta rezidențială a Record Park va fi formată din două clădiri, fiecare cu șapte etaje, care vor însuma 236 de studiouri și apartamente cu două, trei și patru camere.

Dacă orașele din vestul țării au ținut prima pagină în ultimii ani datorită ritmului alert de dezvoltare, și estul țării are propriii campioni.

În 2012 Iulian Dascălu inaugura în capitala Moldovei proiectul Palas Iași în urma unei investiții de 265 mil. euro care include mallul și birouri. Acesta a schimbat complet zona centrală a Iașiului. Anul acesta cei de la Prime Kapital, care îl are drept fondator pe Martin Slabbert, cel care a fondat și NEPI, au anunțat că vor investi peste 200 mil. euro în proiectul mixt Silk District, pe care îl vor dezvolta pe terenul fostei fabrici din industria textilă Teba, urmașa întreprinderii de mătase Victoria Iași.

Proiectul Silk District, prezentat ca unul de tip mixed-use, va cuprinde birouri, locuințe, hotel, clinici medicale. Întregul proiect include patru faze de execuție, iar prima fază va demara în T1 al anului 2020, urmând ca în T3 al anului 2021 să fie finalizat.

De asemenea, termenul de finalizare a întregului proiect este stabilit pentru anul 2024, potrivit lui Maggie Kitshoff, director executiv rezidențial și office al Prime Kapital.

Chiar dacă multe proiecte imobiliare s-au anunțat, încă sunt multe zone, atât în București cât și în marile orașe ale țării unde vechi platforme industriale zac abandonate. Explicația? Multe dintre acestea au fost cumpărate pentru un preț ridicat în 2007-2008, iar o demarare a proiectului ar însemna o recunoaștere a pierderii, între prețul de atunci și evaluarea de acum. Chiar și așa, Bucureștiul așteaptă noi dezvoltări pentru a-și îmbunătăți imaginea și pentru a crește portofoliul imobiliar și a ajunge din urmă, eventual, Budapesta și Varșovia.