Formula Pipera în imobiliare, mereu câștigătoare?

Dezvoltatorii imobiliari au devenit mult mai selectivi în privința proiectelor pe care le lansează, pe fondul costurilor de construcție ridicate, al finanțării mai scumpe și al unui ritm de vânzări care s-a temperat după anii record ai pieței rezidențiale. Chiar și în acest context, nordul Capitalei continuă să atragă investiții importante, iar Pipera rămâne una dintre zonele pe care investitorii și dezvoltatorii mizează în continuare.

Daniel Tudor, Chief Investment Officer și cofondator al Hubix, spune că locațiile bine poziționate continuă să performeze, chiar dacă piața s-a normalizat, iar compania investește 20 de milioane de euro într-un nou proiect rezidențial dezvoltat împreună cu NEXO Development. Proiectul Abito Pipera reprezintă prima investiție a Hubix în București și include 148 de apartamente, două spații comerciale, locuri de parcare, zone verzi, piste de alergare și biciclete, precum și facilități dedicate comunității. Valoarea brută de dezvoltare este estimată la aproximativ 28 de milioane de euro, iar termenul de finalizare este a doua jumătate a anului 2028. „Este primul nostru proiect în București și credem foarte mult în această zonă. Pipera beneficiază deja de o infrastructură de servicii foarte dezvoltată și găsești aici aproape tot ce îți dorești pentru viața de zi cu zi. În plus, terenurile disponibile sunt din ce în ce mai puține, ceea ce susține valoarea investiției pe termen lung”, spune Daniel Tudor.

Proiectul este dezvoltat în parteneriat cu NEXO, companie selectată în urma unui proces de licitație, după ce partenerul inițial a decis să se retragă. Potrivit lui Tudor, experiența echipei și capacitatea de a coordona atât dezvoltarea, cât și execuția au cântărit decisiv în alegerea noului partener. Deși proiectul a fost anunțat într-o perioadă în care numărul dezvoltărilor noi este redus, Hubix spune că decizia a fost luată pe baza calității amplasamentului, nu a ciclului economic. Contractul pentru teren a fost semnat încă din vara anului trecut, iar compania susține că ar fi mers înainte cu investiția chiar și dacă decizia ar fi fost luată în contextul actual. „Zonele bune continuă să atragă clienți, indiferent de contextul economic. Chiar dacă segmentul cu bugete medii este mai prudent, zona de venituri medii-plus și mari rămâne foarte activă. Ritmul vânzărilor nu mai este cel excepțional din anii trecuți, dar este unul sănătos, care permite dezvoltarea proiectelor în condiții normale”, afirmă Daniel Tudor.

Hubix estimează că ritmul de vânzări din București este astăzi cu aproximativ 30-50% mai redus față de perioada de vârf, tendință care se regăsește și în alte orașe în care compania este prezentă, precum Cluj sau Sibiu. În opinia dezvoltatorului, această evoluție nu reprezintă însă începutul unei crize, ci o revenire la un ritm sustenabil al pieței. „Noi o numim o normalizare. Ne obișnuiserăm cu viteze foarte mari de vânzare, iar acum piața funcționează într-un ritm mediu. Băncile sunt mulțumite, proiectele continuă, construcțiile merg înainte. În final, consecvența este cea care construiește încredere”, spune el. În ceea ce privește evoluția prețurilor, Daniel Tudor nu vede motive pentru o scădere semnificativă, chiar dacă o parte dintre cumpărători așteaptă o corecție a pieței.

Carte de vizită Daniel Tudor

1. Este Chief Investment Officer și cofondator al Hubix și fondator al The Concept Group, cu peste 17 ani de experiență în real estate.

2. A coordonat vânzarea a peste 6.000 de locuințe, în proiecte cu o valoare cumulată de peste 700 de milioane de euro.

3. Coordonează investițiile Hubix în București, Cluj, Sibiu și Timișoara și este implicat în dezvoltarea unor proiecte rezidențiale, comerciale și mixte.

4. Este activ în zona de educație imobiliară, prin podcasturi, conferințe și proiecte de consultanță.

El explică faptul că marjele dezvoltatorilor sunt mult mai reduse decât percepția publică, fiind absorbite în mare parte de costurile terenurilor și ale construcției. „Marjele reale sunt în general între 20% și 30%. Costurile terenurilor au crescut foarte mult, iar costurile de construcție au urcat și ele semnificativ. Dacă piața ar scădea puternic, ar însemna de fapt o problemă economică majoră pentru întreaga economie, nu doar pentru dezvoltatori”, explică Tudor. În prezent, apartamentele din Abito Pipera sunt comercializate la prețuri cuprinse între 2.200 și 2.300 euro/mp util, plus TVA, nivel pe care dezvoltatorul îl consideră apropiat de media actuală a pieței din nordul Capitalei.

Proiectul este construit conform standardului nZEB și utilizează pompe de căldură, încălzire în pardoseală, anvelopă performantă și soluții orientate către eficiența energetică. „Am ales materiale de calitate și un sistem modern de încălzire bazat pe pompe de căldură. Credem că energia electrică va deveni tot mai competitivă pe termen lung, iar eficiența energetică va conta din ce în ce mai mult pentru cumpărători”, spune Daniel Tudor. Un alt argument pe care compania îl invocă pentru potențialul zonei este extinderea magistralei M2 către Pipera-Tunari.

Stația de metrou planificată va fi amplasată în apropierea proiectului, iar dezvoltatorul estimează că această investiție în infrastructură va influența semnificativ valoarea proprietăților. „Astăzi prețul proiectului nu include efectul metroului. Dacă infrastructura va fi finalizată, cred că vorbim de o creștere de cel puțin 20% a valorii locuințelor. Am văzut deja acest fenomen în Drumul Taberei după inaugurarea magistralei de metrou”, afirmă Tudor. Compania estimează că până în primăvara anului viitor va vinde între 45 și 60 de apartamente, prag necesar pentru activarea finanțării bancare. În paralel, Hubix analizează și alte investiții, inclusiv un retail park în apropierea Bucureștiului și un nou proiect rezidențial în nordul Capitalei. „Suntem mai selectivi decât în trecut, dar piața merge înainte. Oamenii au nevoie de locuințe noi și de proiecte construite la standarde moderne. Cred că dezvoltările de calitate vor continua să atragă cumpărători, chiar și într-o perioadă mai prudentă”, concluzionează Daniel Tudor.   

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Daniel Tudor

1. De ce ați ales să investiți în Pipera într-o perioadă în care se lansează puține proiecte noi?

Proiectul era deja în pregătire încă din anul trecut, însă chiar dacă ar fi trebuit să luăm decizia acum, am fi făcut același lucru. Credem foarte mult în locațiile bune. Pipera este una dintre cele mai dinamice zone ale Capitalei, cu servicii, infrastructură și cerere constantă. Zonele bune continuă să atragă cumpărători chiar și într-un context economic mai dificil.

2. De ce nu vă așteptați la scăderi importante ale prețurilor?

Pentru că marjele dezvoltatorilor nu sunt atât de mari pe cât se crede. Costurile terenurilor și ale construcției au crescut foarte mult, iar pentru ca un proiect să fie sustenabil trebuie să existe un profit care să justifice investiția și riscurile asumate. O scădere importantă a prețurilor ar însemna, de fapt, o problemă serioasă pentru întreaga economie.

3. Ce impact va avea extinderea metroului asupra proiectului Abito Pipera?

Cred că va fi unul foarte important. Astăzi proiectul este vândut la prețurile actuale, fără ca metroul să fie funcțional. Când infrastructura va fi gata, diferența de valoare față de alte zone din nordul Capitalei se va reduce, iar locuințele din această zonă ar putea valora cu cel puțin 20% mai mult.