Epicentrul următorului cutremur imobiliar vine de la cea mai puternică țară europeană. Care sunt cauzele și cine sunt cei care suferă cel mai tare

În timp ce temerile legate de proprietățile imobiliare comerciale din SUA au îngrijorat băncile germane în această lună, mesajul lor a fost clar: nu vă faceți griji, marea majoritate a expunerii noastre imobiliare este internă. Cu toate acestea, pericolul unei crize nu a trecut, scrie Bloomberg.

În timp ce țara a evitat până acum corecțiile rapide ale pieței care au zguduit SUA, experții susțin că acest lucru reflectă practicile contabile obscure care îi protejează pe creditorii și investitorii săi de efectele  imediate. Ajustările relativ modeste și provizioanele benigne ascund faptul că creditorii germani sunt mai expuși la proprietăți imobiliare comerciale decât majoritatea colegilor lor europeni și, potrivit unui studiu, au acordat credite într-o manieră mai agresivă decât vecinii lor.

Rezultatul acestor practici o prăbușire imobiliară care se întâmplă cu încetinitorul și care amenință să se accelereze pe măsură ce marii proprietari imobiliari, cum ar fi grupul Signa al lui Rene Benko sau Adler Group, sunt forțați să vândă, împovărând creditorii mici și mijlocii.  Unii oficiali de rang înalt de la Banca Centrală Europeană spun că țara va fi în mod inevitabil un punct de interes special în momentul în care vor examina riscurile privind creditele imobiliare la băncile din întreaga regiune.

„Cu siguranță, aceasta nu este doar o problemă a SUA. Nu aș fi surprinsă dacă am asista la un val de provizioane pentru pierderi din împrumuturi pentru băncile germane în ceea ce privește expunerea lor la proprietăți imobiliare comerciale din țară”. a declarat Valeriya Dinger, profesor de economie la Universitatea Osnabrueck din Germania.

Băncile germane au cele mai multe credite imobiliare comerciale din Uniunea Europeană, alături de cele franceze, dar au clasificat o parte relativ mică din aceste credite ca fiind neperformante. Cu toate acestea, în ultima vreme, această pondere a crescut, în timp ce a scăzut în alte câteva țări.

Nivelul scăzut al creditelor  neperformante se datorează în mare parte faptului că evaluatorii imobiliari din cea mai mare economie europeană folosesc o abordare pe termen lung care uniformizează variațiile de preț pe baza faptului că majoritatea investitorilor nu vând pe o piață în scădere. De asemenea, băncile germane actualizează evaluările clădirilor pe care le-au finanțat cu mai puțină frecvență decât cele din SUA sau Regatul Unit, astfel încât problemele pot fi mascate mai mult timp.

Vizibilitatea este redusă și mai mult de normele care oferă băncilor mai mici o marjă de manevră în ceea ce privește evaluarea unor titluri de valoare la valoarea lor de piață, ceea ce poate îngreuna obținerea de către investitori a unei imagini actualizate a situației lor financiare. Cu toate acestea, această practică limitează, de asemenea, înregistrarea câștigurilor nerealizate, ceea ce înseamnă că creditorii individuali pot fi, de fapt, într-o situație mai bună decât par.

Autoritățile de reglementare i-au îndemnat pe creditori să se pregătească pentru eventualele pierderi, iar BCE i-a îndemnat să folosească o parte din profiturile uriașe de anul trecut pentru a constitui provizioane. Dar normele contabile menite să împiedice băncile să se sustragă de la plata impozitelor înseamnă că creditorii sunt de fapt limitați în ceea ce privește suma pe care o pot pune deoparte pentru datoriile în curs de deteriorare.

Deocamdată, organismul local de supraveghere BaFin consideră că această problemă afectează mai degrabă câștigurile creditorilor individuali decât să le amenințe solvabilitatea, în parte pentru că problemele sunt concentrate într-o parte mai mică a pieței decât au fost în timpul crizei financiare. Și, deși ratele mai mari sunt de vină pentru scăderea valorii creditelor de real-estate, acestea au oferit băncilor și profituri care ar trebui să ajute la absorbția loviturilor.

Cu toate acestea, valoarea acestor proprietăți rămâne subiectul multor dezbateri, pe măsură ce diferența dintre prețurile pe care cumpărătorii sunt dispuși să le plătească și cele de care au nevoie vânzătorii pentru a-și putea rambursa împrumuturile crește.