Efervescența de după criză

După doi ani în care obișnuita sesiune de shopping la mall a fost pusă în stand-by de apariția crizei COVID, culoarele centrelor comerciale sunt, din nou, pline de clienți, chiar dacă deasupra multor intrări în magazine vedem nume noi de branduri. Cum arată industria locală de retail postpandemie?

De la sfârșitul lunii februarie, când toate restricțiile au fost ridicate, am văzut de fapt o revenire foarte puternică a retailului. Cifra de afaceri este în creștere și, pentru a pune câteva cifre pe masă, în primul trimestru, suntem cu 50% peste valorile din 2021”, a declarat Rüdiger Dany, noul CEO al NEPI Rockcastle, în cadrul unei conferințe de presă recente. Acest lucru, adaugă el, ar trebui totuși comparat cu anul 2019, care a fost ultimul an normal înainte de pandemie. „Acum ajungem efectiv la cifrele din 2019 și mai sus. Este valabil și în lunile aprilie și mai, așa că este o tendință pozitivă pe care o vedem în prezent și este valabilă pentru toate segmentele. De asemenea, ne așteptăm ca industria cinematografică să revină. S-a îmbunătățit deja dramatic, dar cred că mai este loc de creștere”, descrie el efervescența din piață de după ridicarea restricțiilor impuse pe fondul pandemiei de COVID-19.

„Cum pandemia a lovit și pe piețele din Europa Centrală de Est, unde am văzut că au intervenit restricții guvernamentale și cred că am fost cu toții în stare de șoc la început, nu știam cum va funcționa totul. Dar apoi, în sfârșit, am trecut prin acești doi ani și cred că ne-am descurcat destul de bine mai ales cu partenerii noștri din retail. Când te uiți la portofoliu, majoritatea companiilor sunt încă în viață, așa că nu am văzut foarte multe insolvențe. Acest lucru arată reziliența portofoliului pe care îl avem și, de asemenea, că funcționăm cu retaileri care își cunosc cu adevărat afacerea și care au avut puterea să treacă prin momente grele.”

Potrivit executivului, una dintre lecțiile primite de industria de retail odată cu apariția pandemiei a fost că online-ul și e-commerce-ul sunt foarte importante, dar în același timp nu merg bine pe o lungă perioadă de timp fără a avea alături magazinele brick & mortar.

Despre situația din Ucraina, Dany spune că noul conflict nu a avut până acum, „într-un fel aș spune din fericire pentru noi”, niciun impact direct, și asta pentru că businessul nu are în portofoliu active nici în Ucraina, nici în Rusia. „Retailerii cu care operăm și care operează și în Rusia sau Ucraina au fost nevoiți să-și închidă majoritatea magazinelor în aceste două țări. Dar, în același timp, acest lucru are ca efect că ar dori să deschidă mai multe magazine în țările în care activăm. Operăm în nouă țări din Europa Centrală și de Est și patru țări se învecinează cu Ucraina.”

Verde la investiții verzi

La rândul său, Eliza Predoiu, CFO al companiei, spune că recuperarea puternică s-a reflectat în cifrele companiei din 2021, venitul net din exploatare crescând cu 7%. „Avem un nivel ridicat de lichiditate, 400 de milioane de euro în bilanț plus peste 600 de milioane de euro în facilități de credit revolving. Avem o perspectivă pozitivă de la Fitch, iar dacă această perspectivă pozitivă va rămâne așa sau va trece la o îmbunătățire a ratingului nostru va depinde de context.”

Acum, adaugă ea, noile provocări vin din presiunea inflaționistă și de la băncile centrale, care iau măsuri cu creșterea ratelor dobânzilor. „Suntem în siguranță din acest punct de vedere deoarece întreaga rată a dobânzii din portofoliul nostru este acoperită 100%. Deci, pentru următorii doi ani, bilanțul este complet sigur.” Aducând în discuție factorul „sustenabilitate”, Predoiu susține că 60% din finanțarea companiei este etichetată verde. De altfel, compania a bugetat o investiție de 37 de milioane de euro pentru instalarea în plan local a 30 de proiecte fotovoltaice, zece dintre ele urmând să fie livrate până la finele acestui an. „Amprenta noastră de carbon a scăzut cu aproape 20% anul trecut. Investim în 30 de fabrici fotovoltaice care vor avea o capacitate instalată de 40 de megawați-oră și asta ne va ajuta să economisim între 30 și 40% din consumul nostru de pe piață. Deci vom produce și apoi vom valorifica această inițiativă.”

O altă investiție importantă pe care CFO-ul NEPI o menționează este lansarea primului proiect rezidențial din portofoliul companiei, Vulcan Residence, „care progresează foarte bine și 35% din unități au fost deja vândute”, finalizarea acestuia fiind planificată, conform raportului financiar al companiei pe 2021, pentru primul trimestru din 2023. În 2022, jucătorul a început și lucrările de construcție pentru Promenada Craiova, cu o suprafață utilă brută finală estimată la 52.300 de metri pătrați, deschiderea fiind planificată în trimestrul III din 2023.

Competitivitatea, esențială

În continuare, Marek Noetzel, COO, NEPI Rockcastle, spune că accentul va fi pus pe ceea ce compania a inițiat în trimestrele precedente, adică unificarea modelului operațional în întregul portofoliu. „Acum operăm în nouă țări și asta înseamnă mai multe portofolii diferite, expuneri diferite. Compania a fost dezvoltată prin proiecte greenfield, dar și prin achiziții, în special în Polonia, ceea ce înseamnă că portofoliul a fost oarecum construit din proprietăți care au fost dezvoltate și înființate operațional de diverși proprietari și ceea ce trebuie să facem este să unificăm totul.” Potrivit lui, în România există 4 milioane de metri pătrați de spațiu comercial.

Noetzel consideră că pandemia a ajutat de fapt compania să înțeleagă care este modelul optim. „Trebuie să fim pregătiți să creștem și mai mult pe piață și asta se poate întâmpla doar cu o organizare eficientă, cu un fel de structură plată și prin luarea rapidă a deciziilor, astfel încât orice oportunitate apare pe piață să poată fi realizată.” El susține că NEPI trebuie să rămână competitiv și consideră că acesta este cel mai important lucru. „Vrem să ne consolidăm poziția pe piață, și asta pe termen scurt. Când mă gândesc la termen lung, vrem să ne asigurăm că ecosistemul de retail pe care îl operăm este sustenabil și prin asta vreau să spun că trebuie să avem foarte multă grijă de proprietățile noastre și să ne asigurăm că orice adăugăm portofoliului nostru este peste calitatea medie.”

Viața ca un roller coaster

Rüdiger Dany a fost numit la cârma companiei în februarie 2022, fiind promovat din rolul de COO. El a povestit, într-un interviu acordat pentru Business MAGAZIN, că motivul care a stat la baza alegerii acestui domeniu pentru a-și construi o carieră este că iubește retailul. „Cred că e cel mai captivant loc în care poți fi, pentru că se schimbă permanent. Știu că generațiile noi sunt foarte încântate de digitalizare și de tot ce are de-a face cu asta și înțeleg asta. Dar când mă uit la retail, în combinație cu real estate-ul, cred că e foarte captivant. Retailul s-a schimbat de-a lungul ultimelor secole, s-a reinventat, nu a rămas pe loc. Și asta pentru că modul nostru de viață, comportamentul de consum se schimbă permanent.”

De altfel, retailul, spune el, e „o chestiune de familie”. „Tatăl meu era retailer. Am fost și eu retailer la rândul meu timp de 15 ani, am stat de partea cealaltă a mesei, așa că, atunci când vorbesc cu retailerii, am o înțelegere foarte bună pentru că am fost și eu acolo.” Experiența în retail și-a construit-o prin prisma unui business de familie pe care l-a condus alături de fratele său, căruia i-a și vândut, într-un final, acțiunile. „Am pornit mici și compania a crescut. În Germania devenisem un retailer regional cu șase magazine în acel moment, dar m-am gândit că lumea mi-ar putea oferi mai mult decât să stau în acea regiune. Am vrut să fac altceva. Am vrut să călătoresc, să văd lumea.” ECE a fost prima companie internațională în care a lucrat, începând cu 2003, după ce a renunțat la antreprenoriat. „A fost amuzant, veneam din retail, nu aveam o experiență atât de vastă în imobiliare, și ECE m-a chemat să mă alătur boardului, așa că mi-am spus că aș putea să învăț ceva nou, zona de real estate, și așa am ajuns în retail real estate.” De-a lungul anilor a lucrat și în alte companii din industrie, printre care Atrium și Multi Corporation.

Pe parcursul carierei a activat pe mai multe piețe europene, inclusiv Germania, Polonia, Slovacia, Republica Cehă, Grecia, Turcia, Lituania, Serbia și România, și a locuit în mai multe dintre acestea, dar și în Spania, țara în care a ales acum să se stabilească a doua oară, fiind favorita lui și a familiei.Pe parcursul celor peste 30 de ani de carieră susține că a făcut nenumărate greșeli – „lista e nesfârșită”, dar consideră că nu e important numărul lor, pentru că toți le facem. „Important e ce rămâne când tragi linie. Pentru că faci greșeli dar ai și succese. Și luând în calcul unde sunt acum, aș zice că nu m-am descurcat prea rău.”

Una dintre cele mai valoroase lecții învățate, sau mai bine zis concluzii pe care le-a tras de-a lungul timpului, lucrând atât pentru propriul business, cât și pentru companii private sau listate la Bursă, e că ar crede mai degrabă în oameni decât în bani. „Oamenii fac diferența. Dacă ai o mulțime de bani dar nu ai oamenii potriviți alături, asta nu te ajută.”

Marek Noetzel, COO, NEPI Rockcastle: „Pandemia ne-a ajutat, de fapt, să înțelegem care este modelul optim.”

Printre calitățile pe care le consideră esențiale la un lider se numără abilitatea de a asculta și de a fi aproape echipei, dar și încredere în sine. „Trebuie să ai abilitatea de a-ți asculta echipa, de a coopera cu oamenii. Este important să construiești echipa potrivită, să aduci oamenii potriviți împreună. Ca lider, succesul nu depinde doar de tine, ci depinde foarte mult de echipă și de a o motiva în direcția potrivită.”

Când vine vorba de greșeli pe care nu le-ar tolera în rândul oamenilor din subordine, pe lângă cele standard – lipsa de loialitate față de companie și echipă, comportamentul egoist și neprietenos, furtul, spune că nu ar accepta ca cineva să nu fie dispus să contribuie la fel de mult ca ceilalți. „De ce? Dacă ești neperformant, îi pedepsești și pe ceilalți și îi demotivezi și pe cei cărora le place ce fac și performează bine. Deci nu aș accepta neperformanța.”

Agenda sa zilnică spune că e dominată, în principal, de călătorii. „În ultima săptămână am călătorit timp de patru zile cu investitorii în trei țări diferite, România, Polonia și Lituania. Am vizitat, printre altele, headquarterele din București și Varșovia. Deci ține foarte mult de călătorit și întâlnit echipele, investitorii, jurnaliștii. E mare parte din jobul meu. Avem, de asemenea, și ședințe regulate la care particip.” Printre hobby-urile lui Rüdiger Dany se numără poloul, caii, dar și ciclismul, în special în munți.

L-am întrebat cum a gestionat work-life balance-ul în toți acești ani, impregnați cu atât de multe schimbări. „Nu am nevoie de asta. Pentru mine munca e viață personală și viața personală e muncă, nu le diferențiez foarte mult pentru că îmi place ceea ce fac.” În opinia lui, dacă nu îți place jobul pe care îl ai, nu te trezești dimineața și să simți că abia aștepți să ajungi la muncă și nu îți place ceea ce faci, ci îți place doar viața ta privată, ar trebui să îți găsești alt job. „E plictisitor și nesănătos. Așa că nu diferențiez asta. Îmi place ce fac, fie că e timp petrecut cu familia sau cu colegii. Prefer să îmi placă viața, căci doar una avem.”

Cartea pe care o recomandă e „Essentialism: The Disciplined Pursuit of Less”, a lui Greg McKeown, locurile din care își ia energia sunt sporturile pe care le practică și familia sa, pentru că, spune el, alături de soția sa nu are nevoie de un loc special pentru a fi fericit, poate fi și un simplu prânz sau o cină, iar dacă ar fi să aleagă un termen care să îi definească cariera, spune că acesta ar fi: rollercoaster. Am încheiat discuția cerându-i un sfat pentru tinerii aflați la începutul carierei. A fost unul scurt: „Muncește mult, dar rămâi relaxat.”

Rüdiger Dany, CEO, NEPI Rockcastle: „Dacă nu îți place jobul pe care îl ai, nu te trezești dimineața și să simți că abia aștepți să ajungi la muncă și nu îți place ceea ce faci, ci îți place doar viața ta privată, ar trebui să îți găsești alt job. E plictisitor și nesănătos.”

Carte de vizită: RÜDIGER DANY, CEO, NEPI Rockcastle

► A preluat funcția actuală în februarie 2022;

► Anterior a ocupat rolul de director de operațiuni (COO) în cadrul companiei;

► Are peste trei decenii de experiență în sectorul de retail, real estate comercial, leasing și administrarea activelor;

► De-a lungul carierei a activat pe mai multe piețe europene, inclusiv Germania, Polonia, Slovacia, Republica Cehă, Grecia, Turcia, Lituania, Serbia și România, lucrând pentru companii ca ECE, Atrium și Multi Corporation;

► E pasionat de ciclism și polo.

Grupul NEPI în cifre

Valoarea portofoliului investițional pe cele nouă piețe pe care NEPI Rockcastle este prezent se ridică la 5,8 miliarde de euro. Numărul vizitelor în toate spațiile comerciale din portofoliu a fost de 244 de milioane în 2021, în creștere cu 10,4% față de 2020.

Chiriile nete și veniturile aferente (venitul net din exploatare, NOI – n.red.) au fost de 347 de milioane de euro, cu 7,4% mai mare decât în 2020.

Venitul net din exploatare pe segmentul de retail a crescut cu 11,9% față de 2020. Factorii cheie au fost reducerea concesiunilor temporare de chirie acordate chiriașilor ca sprijin în timpul pandemiei de COVID-19 (40,8 milioane de euro în 2021, comparativ cu 69,5 milioane de euro în 2020) și creșterea chiriei variabile de la 26,6 milioane de euro (2020) până la 28,3 milioane de euro (2021).

În medie, pe parcursul anului 2021, magazine neesențiale au fost închise timp de 46 de zile sau aproximativ 12% din an. Cele mai lungi blocaje au fost în Republica Cehă (130 de zile), Slovacia (123 zile) și Lituania (109 zile), în timp ce România și Croația nu au avut blocaje complete în 2021. În plus, au fost impuse restricții suplimentare pentru anumite afaceri (servicii alimentare și divertisment), inclusiv limitări privind capacitatea și orele de deschidere.

Perioada mai-septembrie a cunoscut o revenire completă (vânzările au fost cu 4% mai mari decât în aceeași perioadă din 2019), ceea ce a arătat disponibilitatea clienților de a relua cumpărăturile. În ultimul trimestru, când au fost reintroduse anumite restricții, vânzările au scăzut sub nivelurile din 2019 (cu 12%) dar au rămas cu 28% peste nivelurile din 2020.

Coșul mediu a continuat să crească în 2021, așa cum clienții au avut tendința de a reduce numărul de vizite la centre comerciale, dar de a cumpăra mai multe produse în timpul unei vizite. Această tendință a început în 2020, când coșul mediu a fost cu 2,7% mai mare decât în 2019.

Dintr-un total de 2 milioane de metri pătrați de suprafață utilă brută, cât reprezintă totalul proprietăților aducătoare de venit din portofoliul companiei, România ocupă cel mai mare procentaj – 35%, urmată de Polonia (25%) și Ungaria (10%). În ceea ce privește chiriile brute, tot România acoperă cel mai mare segment, de 38%, în top 3 aflându-se și Polonia, cu 22%, urmată de Bulgaria (9%). Ca suprafață închiriabilă, România deține 42% din total, Polonia 24% și Bulgaria 8%.

În România, valoarea proprietăților companiei e de 1,95 de miliarde de dolari, cu un total de 826.100 de metri pătrați de suprafață utilă brută de retail (proprietăți aducătoare de venit). Pe segmentul office și industrial, valoarea proprietăților companiei se ridică la 71 de milioane de euro, respectiv 18 milioane de euro, cu 41.300 de metri pătrați de suprafață utilă brută, respectiv 27.300 de metri pătrați.

(Potrivit raportului financiar aferent anului 2021)