După un deceniu de creștere foarte bună, piața imobiliară rezidențială este atacată acum din toate părțile: Războiul din Ucraina a dus la scăderea cererii, dobânzile cresc, salariile nu mai cresc peste inflație iar puterea de cumpărare scade, investiția imobiliară s-ar putea să nu mai fie așa de rentabilă

Din 2012 încoace, piața imobiliară rezidențială a avut o perioadă extraordinară după căderea înregistrată în urma crizei financiare din 2008:

• Prețurile au scăzut cu 30-50% față de vârful din vara lui 2008

• Salariile au început să crească, iar sectorul IT a adus pe piață o clasă foarte bună de cumpărători, având în vedere salariile din această industrie.

• Dobânzile la lei au scăzut datorită reducerii inflației, ceea ce a făcut ca împrumuturile în lei să fie rentabile, spre deosebire de perioada anterioară, când creditele în franci elvețieni și în euro păreau mult mai rentabile datorită dobânzilor mai reduse.

• Cursul leu/euro s-a stabilizat, creșterea anuală fiind sub creșterea inflației, ceea ce a mărit puterea de cumpărare, atât în lei, cât mai ales în euro.

• Creșterea salariilor și reducerea prețurilor la apartamente a însemnat scăderea numărului de ani în care poți să-ți plătești un apartament, de la 30 de ani în august 2008, la 15 ani în 2015, și la 8 ani în 2019.

• Scăderea dobânzilor la euro și la lei dacă îți ții banii la bancă a făcut ca investiția în achiziția unui apartament, pentru a-l închiria apoi, să devină mai rentabilă decât un depozit bancar – 5-6% randament la euro, fără o eventuală creștere a prețului apartamentului, versus o dobândă bancară de 0-1% la euro.

• Scăderea prețurilor terenurilor, dar și reducerea prețurilor la materialele de construcții, a avut ca rezultat obținerea unui preț de construcție și de vânzare destul de bun, care era rentabil atât pentru dezvoltator, cât și pentru cumpărător, ca să nu mai vorbim de un investitor care achiziționa mai multe apartamente pentru a le închiria.

• Creșterea economică din România era susținută, ceea ce deschidea noi orizonturi pentru toată lumea.

Pe acest fond, în care condițiile pieței erau extraordinare, băncile au dat credite ipotecare și imobiliare din ce în ce mai multe, acesta fiind principalul produs de creștere pentru sistemul bancar, mai ales că dobânda de referință a devenit leul, odată cu scăderea dobânzilor la lei, ceea a redus substanțial riscul valutar, atât pentru bănci, cât și pentru clienți.

Acum, după 10 ani, piața imobiliară rezidențială intră într-o criză destul de mare, fiind atacată de toate lebedele negre în același timp, ceea ce nu s-a întâmplat până acum.

În criza COVID vânzările au crescut pentru că cererea a rămas solidă, dobânzile chiar au scăzut, singura problemă fiind cea legată de lipsa de chiriași și, implicit, de reducerea chiriilor.

Cine voia să-și cumpere un apartament avea condiții bune, nu era niciun fel de inflație, puterea de cumpărare era în creștere pe fondul majorărilor salariale și stabilității cursului valutar leu-euro.

De la mijlocul anului trecut, condițiile au început să se schimbe – creșterea prețurilor la energie, creșterea inflației.

Dar nimeni nu a prevăzut ceea ce urma să se întâmple în numai câteva luni.

1. După ce Rusia a atacat militar Ucraina, pe 24 februarie, interesul cumpărătorilor pentru achiziția unui apartament sau a unei case pentru a locui acolo, sau pentru a o închiria, s-a redus dramatic. Telefoanele nu au mai sunat la dezvoltatori, iar la întrebarea „Când veți reveni pentru a discuta despre o posibilă achiziție?” răspunsul este „Când se termină războiul!”.

2. Cererea de credite ipotecare și imobiliare a scăzut cu 30-50% imediat după începutul războiului. Băncile vor să dea în continuare credite, dar cererea nu mai este ca anul trecut, când a fost cel mai bun an de credite ipotecare și imobiliare pentru sectorul bancar.

3. Dobânzile la lei sunt în creștere – acum nu se vede pentru că IRCC este încă la un nivel scăzut, 1,8% pentru T2, dar în T3 va fi 2,6%, iar în T4 va fi 3,5-4%. În T1/2023 s-ar putea să ajungă și la 4-5%, iar dacă adăugăm marja băncii, de 2%, dintr-o dată avem o dobândă de 6-7%.

4. Creșterea prețurilor la utilități, creșterea prețurilor la produsele alimentare, creșterea prețurilor la alte bunuri și servicii, creșterea inflației și probabilitatea de a rămâne la un nivel de 8-10%, dacă nu chiar mai mult, o perioadă mai lungă de timp, reduce substanțial puterea de cumpărare și, în final, suma disponibilă pentru a lua și a plăti un credit ipotecar.

5. Salariile nu vor crește la nivelul inflației iar creșterile la utilități și la celelalte produse va începe să se vadă.

6. Odată cu creșterea dobânzilor la lei și cu creșterea prețurilor apartamentelor (toată lumea vrea prețuri mai mari pentru că și inflația este mai mare), investiția imobiliară rezidențială s-ar putea să nu mai fie rentabilă, cel puțin din perspectiva randamentului chiriei. Dobânzile la lei la depozite au ajuns la 5% pe an, iar pe fondul stabilității cursului valutar leu-euro, rezultă un câștig de 5% la euro, care nu mai poate fi obținut pe piața imobiliară. Creșterea prețurilor dar rămânerea pe loc a chiriei înseamnă un randament mult mai redus, iar, comparat cu scăderea dobânzilor, rezultatul este total diferit față de ce era până acum.

7. Chiriile nu vor crește în același ritm, fie cu creșterea prețurilor apartamentelor, fie cu creșterea inflației, pentru că nu există cerere suficientă – după criza COVID nu toată lumea  a revenit în orașele unde sunt companiile la care lucrează, turismul încă este redus, scăderea puterii de cumpărare prin creșterea inflației și creșterea tutror produselor, îi va determina pe cei care voiau să stea în orașele mari să se întoarcă în orașele natale. Dacă salariile nu cresc la nivelul inflației, scăderea puterii de cumpărare nu le va permite plata chiriei și să rămână în orașele mari.

8. Creșterea prețurilor la materiale de construcții, creșterea prețurilor la toate utilitățile, creșterea prețurilor la terenuri, va aduce pe piață apartamente cu prețuri mult mai mari. Vom vedea dacă aceste prețuri vor putea fi plătite de cumpărători având în vedere schimbarea condițiilor din piață.

9. Războiul din Ucraina și faptul că suntem la graniță cu acest conflict militar, reduce interesul investitorilor de a cumpăra pachete întregi de apartamente, o operațiune care susținea cererea.

10. Chiar dacă cumpărătorii, mai ales cei care vor să locuiască, au niște bani puși deoparte și ar putea să plătească un avans, și chiar prețuri mai mari, teama de viitor este mult mai puternică, având în vedere că tot mai multă lume vorbește despre criză.

11. De la o creștere economică susținută, acum ne confruntăm cu o reducere substanțială a perspectivelor de creștere economică, de la 4,5% prognozele au scăzut la 2%, dar cel mai probabil ne vom duce spre o creștere economică zero, dacă nu chiar vom intra pe minus. Economia României, ca de altfel toate economiile, se confruntă cu creșterile de prețuri, creșterea dobânzilor, reducerea unor piețe de desfacere, schimbările geopolitice – de la globalizare ne îndreptăm spre deglobalizare.

În aceste condiții, piața imobiliară rezidențială se va confrunta cu prima criză majoră după un deceniu de liniște.

Chiar dacă prețurile din România sunt mici comparativ cu ceea ce este în regiune, schimbarea condițiilor poate da piața peste cap.

Să vedem cum va ieși după atacul tuturor lebedelor negre posibile.