După noua creștere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piața imobiliară va decide ce se întâmplă cu prețurile, care acum au luat o pauză de creștere

Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puțin dobânzile de referință ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.

În Statele Unite, din cauza creșterii inflației, care a dus la creșterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puțin de 7,14% – săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creștere accelerată lovește deja în piața imobiliară americană.

La București, IRCC-ul, dobânda de referință folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică față de americani.

Dar atenție, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.

În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puțin acum. EURIBOR la trei luni,  indicatorul de referință pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.

În America inflația, scăderea puterii de cumpărare (creșterea salariilor nu acoperă creșterea prețurilor), majorarea dobânzilor, creșterea prețurilor de construcție încep să se vadă pe piața imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creșterea continuă din ultimii zece ani a prețurilor la case s-a oprit.

În România, în acest moment, piața imobiliară pare blocată, vizionările și tranzacțiile s-au redus, iar prețurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanță imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a prețurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.

Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiți, cu aprobări de credite, așteptând să scadă prețurile apartamentelor, așa cum s-a întâmplat în criza anterioară.

Dar față de atunci există trei diferențe mari:

– Salariile au crescut substanțial – spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai ușor.

– Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil și nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea prețurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 – 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât și rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro și în CHF. La CHF (francul elvețian) creșterea cursului valutar a fost mult mai mare, ceea ce pur și simplu i-a dărâmat pe cei care aveau credite în franci elvețieni, pentru că trebuiau să aibă mult mai mulți lei ca să acopere această creștere valutară.

Plus că au fost câțiva ani – 2009, 2010, 2011, 2012 – în care salariile nu prea au crescut. Spre exemplu, dacă în 2008 salariul mediu a fost 1.309 lei, echivalentul a 350 de euro, în 2012 câștigul mediu net a fost de 1.507 lei, adică o creștere în lei de numai 15%. În euro salariul mediu a fost echivalentul a 340 de euro, adică mai puțin decât în 2008.

Aceste creșteri ale cursului valutar la euro și la francul elvețian au avut un impact major asupra prețurilor, care au scăzut în euro, dar au rămas la același nivel în lei.

– Acum, marea majoritate a împrumuturilor ipocare/imobiliare sunt în lei, ceea ce face ca principalul să nu crească. Este adevărat că avem o creștere susținută a dobânzilor la lei, IRCC-ul s-a triplat, iar de la 1 ianuarie se va duce spre 6%, dar asta are un impact doar asupra dobânzii, nu a principalului, ceea ce mărește rata doar cu dobânda.

De asemenea, pe piață sunt mai mulți bani disponibili care așteaptă oportunități, respectiv dacă dezvoltatorii oferă discounturi mari, sunt pregătiți să cumpere pachete de apartamente, iar după finalizarea proiectului să le vândă la prețurile de listă.

Teama este legată de creșterea dobânzilor. Dar în ultimul timp au început să apară semne că dobânzile se îndreaptă către un maxim, dacă nu cumva chiar l-au atins. În America inflația dă semne de scădere, ceea ce ar mai putea să reducă presiunea pe Fed – banca centrală americană – de a majora mai mult dobânzile. În Europa se așteaptă noile date legate de inflație. BCE – Banca Centrală Europeană – va mai majora dobânda de referință, dar acest lucru este deja asimilat de piață. Deja piețele se așteaptă la o creștere de până la 3% la euro.

La București BNR a majorat marți dobânda de referință cu numai 0,5% de la 6,25% la 6,75%, mai puțin decât se aștepta piața, care miza pe o creștere de 0,75%-1%.

Vineri au venit și datele legate de inflație unde, după mult timp, avem o scădere a inflației de la 15,9% (septembrie 2022-septembrie 2021), la 15,32% (octombrie 2022-octombrie 2021).

ROBOR-ul, care urmărește mai mult evoluția inflației, după cum spun dealerii, a coborât la 8,02%, față de 8,23% în urmă cu două săptămâni.

Cine știe, poate și investigația Consiliului Concurenței privind modul de stabilire a ROBOR-ului a avut o influență “pozitivă” la această scădere.

De asemenesăptămâna trecută Ministerul Finanțelor a reușit să se împrumute mai ieftin, iar dobânzile din piață au scăzut de la peste 9% la 8,3%.

Dacă teoria care se vehiculează acum pe piață, că scăderea economică și recesiunea care se întind în America și în Europa vor scădea inflația, devine realitate, atunci acest lucru se vede prin apariția primelor semne.

Revenind în România, în momentul în care dobânzile la lei vor da semne de stabilizare, iar punctul critic va fi pe piața imobiliară, IRCC-ul din ianuarie (adică din T1 2023) va crește, după aceea s-ar putea să vedem o dezghețare a pieței imobiliare. Lumea nu poate sta la nesfârșit cu banii aștepând scăderea prețurilor, iar la primele semne de creștere s-ar putea să înceapă o presiune mare la cumpărare.