Dobânzile la lei nu vor scădea atât de repede și mai ales nu vor scădea la nivelurile mici de acum câțiva ani, așa că cei care vor să ia credite imobiliare ca să-și cumpere un apartament trebuie să-și găsească un job cu un salariu mai mare sau să-și găsească al doilea job, ca să se încadreze în noile condiții și să plătească ratele mai mari

Întrebările uzuale la începutul anului sunt:

– Cum vor evolua dobânzile la lei? Mai crește ROBOR-ul sau când scade? Ce se întâmplă cu IRCC-ul, care a crescut de la 1,25% acum un an la 5,7% acum, o creștere care a dat peste cap multă lume?

– Cum vor merge prețurile pe piața imobiliară, scad sau cresc prețurile apartamentelor?

La prima întrebare, legată de evoluția dobânzilor, piața monetară interbancară dă semne de stabilizare, mai ales după ce BNR a redus presiunea pe bănci și le-a lăsat mai multă lichiditate în piață, ceea ce a dus la scăderea dobânzilor. Așa se face că ROBOR-ul a scăzut de la 8,2% la 7,45% acum.

După vârful din noiembrie, de 16,8%, inflația a închis luna decembrie și anul cu o reducere la 16,37%, peste nivelul prognozat de BNR la începutul lui 2022, de 12,9%. Oricum, dacă ne uităm la Ungaria, care a închis anul 2022 cu o inflație de 24,5%, inflația de la noi, de 16,3%, pare bună.

Dacă datele de acum se vor confirma, inflația a intrat pe un trend ușor de scădere – o reducere mai vizibilă, respectiv cu o inflație de o singură cifră s-ar putea să vedem din trimestrul al treilea, cel puțin așa crede BNR.

În aceste condiții, dobânzile la lei intră mai întâi într-o perioadă de stabilizare. Chiar dacă Banca Națională a crescut de la 6,75% la 7% dobânda de referință, această creștere este mai mult “de formă”, atâta timp cât piața interbancară este mai jos – 5,85%, iar piața este lichidă.

Și dobânzile de tranzacționare pe piața secundară la titlurile de stat au scăzut la 7,55% (titlurile pe 10 ani), față de 8,5% acum o lună.  

Cel mai probabil, ROBOR-ul la trei luni, indicatorul de referință pentru creditele acordate companiilor dar și persoanelor fizice, va rămâne în jur de 7,5%, cel puțin în următoarea perioadă, și va scădea spre 7% dacă trendul de reducere a inflației se va confirma și dacă Banca Națională va menține lichiditatea din piață ușor în exces. Problema este ca această lichiditate să nu se ducă prea mult în creșterea cursului valutar leu/euro, ceea ce se întâmplă acum.

IRCC-ul este de 5,71% în T1 și va crește în T2 ușor peste 6%. Din T3 s-ar putea să vedem o primă scădere, care însă va fi marginală dacă ceea ce se întâmplă acum pe piața interbancară cu acest surplus de lichiditate se va menține.

Problema este că dobânzile la lei nu vor scăderea atât de ușor și vizibil, cel puțin cele care sunt luate în considerare în acordarea de credite.

Dacă stabilizarea dobânzilor pare să fie o certitudine pentru următoarea perioadă, pentru scăderea lor – astfel încât să se vadă și mai ales să se simtă în ratele plătite la bancă – ar trebui ca inflația să se reducă semnificativ, ceea ce însă nu este în interesul companiilor și nici al statului, care profită de această fereastră de oportunitate istorică, când firmele pot să crească prețurile semnificativ fără să întâmpine o rezistență majoră. Prețurile produselor și serviciilor cumpărate de populație vor scădea doar “la reduceri”.

În aceste condiții lumea, companiile și persoanele fizice trebuie să se obișnuiască cu noua realitate, în care dobânzile vor scădea mai greu, gradual și, cel mai important lucru, va fi puțin probabil să ajungă la nivelurile de acum câțiva ani, respectiv din ultimul deceniu. Cine își mai amintește că la un moment dat ROBOR-ul era de 0,87%, aveam deflație, adică prețurile produselor scădeau și nu creșteau, față de situația de acum, când ROBOR-ul este de 7,45%, iar inflația este de 16%.

Dacă dobânzile nu mai cresc, este varianta cea mai fericită, înainte să sperăm la o scădere a lor.

Așa că, dacă piața se va stabiliza în primă fază, în cea mai bună variantă dobânzile de referință se vor duce spre 4-5% anul viitor, față de 6-8% acum.

Acest lucru înseamnă că dobânzile efective (DAE) la creditele ipotecare/imobiliare se vor duce către 6-7%, față de 8-9% în prezent.

Dar, cum spune Omer Tetik, CEO al Băncii Transilvania, cea mai mare de pe piață, cu toții trebuie să înțelegem că dobânzile nu vor mai scădea la nivelurile anterioare.

Din cauza triplării dobânzilor într-un an – ROBOR și IRCC – cererea de ipotecare/imobiliare s-a redus destul de mult: pe de o parte clienții nu se mai încadrează în noile condiții de piață, creșterea IRCC-ului la 5,71% dând multe planuri de achiziții peste cap, iar pe de altă parte dobânzile efective de plată (DAE) de 7,7-8,5% pe an, cu ratele lunare aferente de plată, îi sperie pe foarte mulți.

În acest moment, problema principală a băncilor, dar și a clienților, este cum se acomodează cu noile rate de plată. Sunt clienți care au luat credite pentru un apartament când IRCC-ul era de 1,08-1,25%, iar acum sunt loviți în plin cu un IRCC de 5,71%, ca să nu mai vorbim că din T2 va crește la peste 6%. Pe piață se desfășoară o luptă de marketing între bănci pentru refinanțare, în sensul că dacă vrei o rată mai mică te duci cu creditul la o altă bancă, la refinanțare, care înseamnă nu neapărat o dobândă mai mică, ci reducerea ratei prin majorarea scadenței creditului. La banca unde ai creditul, dacă te duci la refinanțare, înseamnă restructurarea creditului, iar banca trebuie să facă provizioane pentru diferența respectivă, ceea ce o dezavantajează.

Dar după cum a pus la ZF Live Mircea Petrilă, un broker de credite, lumea s-a cam speriat acum, când a văzut până unde au crescut dobânzile, mai ales într-un an, și s-a retras din achiziția unui credit imobiliar. Dar el se așteaptă ca din partea a doua a anului, când se va vedea poate o scădere a dobânzilor, lumea să revină în piață.

Pentru cei cărora le este greu să se acomodeze cu noua situație, cu noile rate, cu noile dobânzi, dar au nevoie de o casă, soluția este majorarea salariului la locul de muncă, schimbarea jobului pentru un salariu mai mare sau găsirea celui de-al doilea job timp de 2-4 ani, cel puțin până trece perioada critică actuală iar veniturile se mai redresează.

La a doua întrebare, legată de evoluția prețurilor pe piața imobiliară, situația este puțin blocată.

Daniel Crainic, directorul de marketing al imobiliare.ro, cea mai mare platformă de listare a proprietăților imobiliare de pe piață, a spus la ZF Live că cererea și oferta de apartamente și case a scăzut după izbucnirea războiului, după creșterea inflației și a dobânzilor etc.

Dar prețurile apartamentelor nu au scăzut, așa cum se aștepta multă lume, ci dimpotrivă.

Spre exemplu, conform datelor imobiliare.ro, în 2022 prețurile pe metrul pătrat au avut următoarea evoluție:

– În București prețul mediu de vânzare a crescut cu 5%, de la 1.620 euro/mp la 1.704 euro/mp, din care, pe piața nouă, prețurile au crescut cu 7%, iar pe piața veche cu 1%.

– În Cluj prețul mediu de vânzare a crescut cu 14%, de la 2.105 euro/mp la 2.410 euro/mp, din care creșterea pe piața nouă a fost de 23%, iar pe piața veche de 10%.

– În Iași prețul mediu a crescut cu 11%, de la 1.203 euro/mp la 1.340 euro/mp, din care, pe piața nouă creșterea a fost de 11%, iar pe piața veche 11%.

– În Timișoara prețul mediu a crescut cu 6%, de la 1.378 euro/mp la 1.454 euro/mp, din care creșterea pe piața nouă a fost de 10%, iar pe piața veche de 4%.

Așa că, chiar dacă este criză, prețurile pe piața imobiliară rezidențială nu prea au șanse să scadă în acest an, mai ales dacă economia și salariile vor crește, iar inflația și dobânzile vor scăderea.  

Piața are bani, nu mai suntem ca în situația din 2009-2010, este adevărat că creșterea dobânzilor a afectat piața, dar în continuare oamenii au capacitate de plată.

Prețurile pot să scadă doar dacă oamenii sunt dați afară, ceea ce nu prea se întâmplă, dacă salariile sunt tăiate, ceea ce nu prea se întâmplă, sau dacă cursul leu/euro crește semnificativ peste noapte (în 2009 a crescut cu 30% în câteva luni), ceea ce acum este puțin probabil să se întâmple.

Trebuie să trecem cu bine primul trimestru din acest an și să sperăm că războiul din Ucraina nu va lua o întorsătură dramatică, că inflația va intra pe un trend de scădere (nu ne așteptăm la o scădere semnificativă, dar măcar să scadă), iar dobânzile să dea semne de scădere.