Degeaba băncile se bat în oferte pentru credite ipotecare/imobiliare cu dobânzi fixe mai mici, dacă reglementările BNR spun că analiza privind suma maximă care poate fi acordată unui client trebuie să fie raportată la dobânda variabilă, care este IRCC plus marja băncii, care este mult mai mare decât dobânda fixă

Piața imobiliară rezidențială încearcă să-și revină după scăderea de anul trecut, atunci când numărul de tranzacții a înregistrat un minus de 16%, iar creditele ipotecare/imobiliare acordate de bănci s-au redus.

Toată lumea a încercat să se acomodeze cu dobânzile mari, creșterea IRCC-ului de la 1% la 6% însemnând un plus de 60% la rată într-o perioadă de un an. Salariile nu au crescut cu 60% într-un an, ceea ce înseamnă că cei cu rate la bancă au trebuit să acopere suma din alte resurse, în special din reducerea consumului altor produse și servicii.

Această creștere substanțială a dobânzilor a speriat clienții, mai ales că s-a suprapus cu creșterea prețurilor, cu neliniștile legate de războiul din Ucraina, care pune sub semnul întrebării viitorul.

În aceste condiții, piața imobiliară a trăit mai mult din tranzacțiile cash, adică clienții au pus banii jos pentru achiziția unui apartament, apelând mai puțin la un credit, având în vedere percepția care este în piață legată de atragerea unui împrumut bancar cu dobânzi mari.

Având în vedere că cererea a scăzut, dezvoltatorii au dat câțiva pași înapoi, preferând să termine proiectele și să nu mai înceapă altele noi.

Acest lucru a dus la scăderea volumului în construcții pe zona de clădiri rezidențiale. Spre exemplu, în primul trimestru din acest an, pe piață se înregistrează un minus de 34% la clădirile rezidențiale, o scădere semnificativă, care a dat în jos toată piața cu 7% față de primul trimestru din 2023. Pe clădirile nerezindențiale am avut un minus de doar 1,6%, în timp ce pe construcțiile inginerești – lucrările de infrastructură – avem un plus de 6,8%.

Din perspectiva prețurilor apartamentelor, deși dobânzile și stresul clienților au crescut, prețurile nu au scăzut deloc, ci dimpotrivă.

Multă lume stă cu banii pregătiți ca să cumpere un apartament dacă prețurile scad, dar acest lucru nu se întâmplă, ceea ce a dus la scăderea numărului de tranzacții pe piața rezidențială.

Confruntate cu scăderea cererii pentru credite imobiliare/ipotecare, băncile au încercat să revigoreze cererea, venind cu oferte speciale de marketing, cu dobânzi sub ROBOR și sub IRCC, adică sub 6%.

În acest moment, pe piață sunt oferte cu dobânzi fixe – 5,49% pe trei ani, după care urmează o dobândă compusă din IRCC + 2,25% cu încasarea venitului sau IRCC + 2,75% fără încasarea venitului salarial prin banca care acordă creditul. Această ofertă este valabilă pentru creditele verzi. Pentru un credit ipotecar standard dobânda este de 5,49% pe trei ani, dobândă fixă, după care se merge la un IRCC + 2,45% cu încasarea salariului, sau IRCC + 2,95% fără încasarea salariului prin bancă.

Sunt multe bănci care au o ofertă cu dobândă fixă pe trei ani/cinci ani/șapte ani, după care dobânda este variabilă, legată de IRCC plus o marjă.

În acest moment IRCC-ul este de 5,9% pe an, deci dobânda variabilă se duce la aproape 8%, ceea ce înseamnă o rară mai mare la credit versus rata fixă.

Problema este că degeaba băncile se bat în oferte cu dobânda fixă sub IRCC. Conform reglementărilor BNR, clientului unui credit ipotecar/imobiliar i se calculează suma maximă pe care poate să o tragă nu la dobânda fixă, adică la rata fixă pe care o plătește pe trei/cinci/șapte ani, ci la rata variabilă, care este legată de IRCC plus marja. Adică rata nu este la o dobândă de 5,94%, ci la 8%.

Pentru un credit de 400.000 de lei, adică 80.000 de euro, cu un avans minim de 15%, rata fixă este de 2.000 de lei, adică 400 de euro pe lună, în timp ce rata variabilă este de 2.500 de lei, adică 500 de euro pe lună. Pentru ușurința calculului, am aproximat cifrele.

Această diferență de 500 de lei în calcul are implicații în privința sumei maxime a creditului pe care un client o poate lua. Diferența este de 25% între credite.

Cu o rată de 2.000 de lei, care implică un venit net lunar de 5.000 de lei, te poți duce la o valoare a apartamentului de 80.000 de euro, cu 12.000 de euro avans.

Cu o rată de 2.500 de lei, trebuie să ai un venit de 6.250 de lei pe lună, ceea ce mai triază numărul de clienți potențiali care pot accesa un credit de 80.000 de euro.

Dacă venitul rămâne la 5.000 de lei pe lună iar rata este de 2.500 de lei, valoarea apartamentului achiziționat coboară spre 70.000 de euro.

Această reglementare a BNR, care spune că băncile trebuie să ia în considerare în analiza dosarului de credit și a sumei maxime împrumutate de către un client rata variabilă și nu rata fixă, care este mult mai mică, reduce numărul de clienți care vor să acceseze un credit ipotecar/imobiliar.

Cel puțin așa crede Alexandru Rădulescu, managing partner la SVN Credit & Financial Solution, o firmă care intermediază credite imobiliare. El a explicat săptămâna trecută la ZF Live această situație.

Cu istoria de acum 15 ani, când reglementările bancare privind acordarea de către bănci a creditelor imobiliare era mai laxă, ceea ce a contribuit la criza care a izbucnit din 2008 încolo, BNR este mai strictă acum.

Totuși, spre deosebire de 2008, când s-a înregistrat cel mai mare nivel al indicatorului de accesibilitate în achiziția unui apartament – cu salariul mediu dintr-un moment și cu prețurile de pe piața imobiliară în cât timp poți plăti un credit -, ajungându-se la 32 de ani, acum gradul de accesibilitate se duce spre șase ani, la salariul mediu de acum, de 1.000 de euro și prețurile actuale de pe piața imobiliară.

Brokerii de credite, dar și băncile cred că BNR ar trebui să renunțe la a lua în considerare rata variabilă în analiza unui dosar de credit și a sumei maxime care poate fi trasă și să ia în considerare rata fixă pentru a lărgi plaja de clienți, pentru a mări suma care poate fi accesată, mai ales că salariile au crescut și vor crește, iar creditele se acordă în cea mai mare parte în lei și nu în euro, ca acum 15 ani.

Degeaba băncile vin cu oferte de dobânzi ipotecare/imobiliare sub IRCC, dacă parametrul luat în considerare în dosarul de credit este dobânda variabilă, care este legată de IRCC, plus marja băncii.

În momentul în care scad dobânzile, prețurile apartamentelor vor crește, ceea ce va complica și mai mult situația.