De ce suntem prea săraci ca să ne împrumutăm ieftin?

La prima vedere, știrile despre faptul că jumătate dintre tranzacțiile imobiliare din România se fac cu bani cash ar putea părea un semn pozitiv, o dovadă a sănătății financiare a românilor și a unei economii rezistente. Totuși, reali-tatea este mult mai complicată, iar Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România, oferă o perspectivă mai nuanțată asupra acestui fenomen, în unul dintre articolele revistei curente.

„Când ne uităm la piața achizițiilor de locuințe și vedem un număr foarte mare de tranzacții care se întâmplă cash, nu înseamnă că oamenii au foarte mulți bani și vin cu sacoșa de bani să cumpere apartamente,” spune Blăniță. Desigur, există și acele cazuri izolate, dar ele nu reprezintă majoritatea. Problema fundamentală este alta: dobânzile ridicate din România au făcut ca achizițiile prin credit ipotecar să fie inaccesibile pentru mulți. Așa că piața se bazează în mod disproporționat pe cumpărători care au rezerve semnificative de bani lichizi.

România se confruntă cu unele dintre cele mai mari dobânzi la creditele ipotecare din Uniunea Europeană. În 2024, dobânda medie pentru un credit ipotecar în România depășește 7%, comparativ cu țări precum Polonia sau Cehia, unde dobânzile sunt de aproximativ 5-6%. Aceste diferențe arată cât de scump este să accesezi finanțare pentru o locuință în România. De exemplu, în Germania, dobânzile sunt chiar mai scăzute, situându-se sub 4% în anumite cazuri, ceea ce le face mult mai accesibile pentru o parte mai mare a populației. Motivul pentru aceste dobânzi ridicate este, în primul rând, riscul de țară, observă Gabriel Blăniță. „Nu ne putem imagina un scenariu în care per-soana care face un credit la bancă se împrumută la o dobândă mai mică decât se împrumută România ca țară,” ex-plică el. România are un risc de țară ridicat, influențat de dezechilibrele macroeconomice și de un deficit bugetar mare. În 2024, deficitul bugetar ar putea ajunge la 7%, ceea ce continuă să pună presiune pe costurile de împru-mut. Iar consecințele sunt profunde. În loc să avem o piață dinamică, susținută de accesul echitabil la finanțare, ne bazăm pe un segment restrâns de cumpărători care dispun de lichidități. Asta nu înseamnă doar că prețurile imobil-iare pot rămâne artificial de ridicate, ci și că marea majoritatea românilor sunt excluși din visul de a-și cumpăra o casă prin metode tradiționale, cum ar fi creditul ipotecar. „Ni se pare că foarte mulți oameni au bani cash, dar reali-tatea este că foarte puțini își permit un credit ipotecar,” subliniază Blăniță. Această situație creează o piață dezechilibrată și vulnerabilă. Dobânzile ridicate fac ca un credit ipotecar să fie un lux, iar românii care nu au economii nu prea au șanse să își realizeze „visul ancestral românesc” de a avea locuința lor. „Dacă am avea o inflație de 2-3% și niște credite ipotecare cu dobânzi de până la 5%, situația ar fi mult mai accesibilă pentru oamenii obișnuiți,” adaugă Blăniță, sugerând că o economie mai stabilă ar putea transforma complet peisajul imobiliar.

Mai mult decât atât, deseori, Instituțiile Financiare Nebancare (IFN-uri) au profitat de dificultatea accesării cred-itelor ipotecare tradiționale, oferind soluții de finanțare, adesea la costuri mult mai mari. Pentru a proteja consuma-torii, a fost adoptată Legea nr. 243/2024, care plafonează dobânzile la creditele acordate de IFN-uri. Aceasta pre-vede că, în cazul creditelor de consum, Dobânda Anuală Efectivă (DAE) nu poate depăși cu mai mult de 27 de punc-te procentuale dobânda la facilitatea de creditare practicată de BNR.

Totuși, în loc să sărbătorim numărul mare de tranzacții imobiliare cash, ar trebui să ne întrebăm ce ne spune acest fenomen despre starea economiei noastre și să ne întrebăm ce urmează în continuare.  

Ioana Matei este editor-șef, Business Magazin