De ce locuințele de vacanță din România rămân un lux?

Locuințele de vacanță continuă să atragă interesul românilor, însă rămân un produs destinat unei categorii restrânse de cumpărători. Cu aproximativ 180.000 de astfel de proprietăți la nivel național, a doua casă este mai degrabă o expresie a unui anumit stil de viață decât un fenomen de masă, iar diferența dintre un refugiu personal și o investiție profitabilă este dată de cât de realist sunt evaluate costurile și randamentele.

Dacă vorbim despre o locuință de vacanță pentru uz propriu, ea trebuie să fie, în primul rând, locul în care îți face plăcere să petreci timpul. Dacă vorbim despre investiție, atunci criteriile sunt diferite și trebuie să ne uităm la cererea care poate susține veniturile pe întreaga perioadă a anului”, spune Gabriel Blăniță, Associate Director Romania Valuation Living Services Capital Markets Colliers International Romania, în cadrul unei ediții a emisiunii ZF Real Estate by Storia. Deși în sezonul estival interesul pentru apartamentele de la mare sau pentru cabanele de la munte revine în prim-plan, dimensiunea acestui segment este încă redusă. Potrivit datelor recensământului, România are aproximativ 10 milioane de locuințe, dintre care aproape un milion reprezintă locuințe secundare, însă numai circa 180.000 sunt clasificate drept locuințe de vacanță. „Nu vorbim despre un număr semnificativ, ci mai degrabă despre o nișă. Dacă raportăm cele 180.000 de locuințe de vacanță la cele aproximativ 10 milioane de locuințe existente în România, ajungem la aproape 2%. Cumpărătorii sunt, în general, persoane cu o putere de cumpărare mult peste medie, care și-au rezolvat deja problema locuirii și își permit să cumpere o a doua locuință”, explică reprezentantul Colliers. Cei care cumpără astfel de proprietăți sunt, în general, persoane din mediul urban, pentru care vacanța înseamnă mai mult decât câteva zile petrecute la hotel. În România, principalele destinații rămân litoralul și zonele montane, însă fiecare are propriile particularități. „Dacă vorbim de munte, trebuie să vorbim despre acces la pârtii, la trasee montane, la drumeții sau la mersul cu bicicleta. Dacă vorbim de litoral, avem o perioadă mai scurtă decât Italia sau Grecia, dar avem în schimb Delta Dunării, un avantaj pe care multe alte țări nu îl pot replica. Fiecare proiect trebuie să țină cont de specificul locului și să pună în valoare ceea ce oferă natura în acea zonă”, spune el. Creșterea numărului de proiecte rezidențiale de pe litoral nu este întâmplătoare. În condițiile în care randamentele din închirierea clasică s-au comprimat în marile orașe, mulți investitori au început să privească spre segmentul turistic. „În general, randamentele din turism sunt mai mari decât cele din zona rezidențială. Vorbim poate de 7-8%, față de 5-6% în orașe. Însă este un business complet diferit. Nu este o investiție pasivă. Dacă vorbim de o proprietate într-o zonă turistică, implicarea este mult mai mare și, fie că te ocupi personal, fie că apelezi la o companie de administrare, există costuri de care trebuie să ții cont.” De altfel, specialistul atrage atenția că mulți cumpărători se concentrează doar asupra veniturilor pe care le-ar putea obține în sezonul de vârf și ignoră lunile în care proprietatea generează doar cheltuieli. „Nu ar fi corect să ne uităm doar la cât produce un apartament de vacanță într-o lună de vară și să uităm că, în lunile de iarnă, avem mai mult cheltuieli decât venituri. Randamentul trebuie calculat la nivelul întregului an, nu pe trei sau patru luni. Este foarte important să ne uităm nu doar la venituri, ci și la costuri, la perioadele fără turiști și la riscurile pe care ni le asumăm.”

Carte de vizită Gabriel Blăniță, Director, Capital Markets, Living Services Valuation and Advisory Services, Colliers Romania:

1. Și-a început cariera la Colliers International România în 2010, în calitate de evaluator imobiliar. Pe parcursul acestei perioade, a fost implicat în evaluarea unor portofolii ipotecare mari, specializându-se ulterior în evaluarea apartamentelor, caselor cu teren și a terenurilor;

2. Este absolvent al Facultății de Finanțe, Asigurări, Bănci și Burse de Valori din cadrul Academiei de Studii Economice din București, unde a obținut o diplomă de licență în Finanțe în 2011. De asemenea, deține un master în management bancar, finalizat în 2013.

În opinia sa, raportul dintre rentabilitate și risc este esențial. De multe ori, randamentele foarte atractive ascund riscuri pe care cumpărătorii le subestimează. „De regulă, un randament mai ridicat înseamnă și un risc mai mare. Dacă nu reușim să identificăm riscuri pe măsura randamentului pe care îl estimăm, înseamnă că probabil am subestimat unele dintre ele. Este important ca acest raport dintre risc și rentabilitate să fie analizat în cunoștință de cauză.” Pe lângă prețul de achiziție, eficiența energetică devine un criteriu tot mai important, mai ales în cazul unei a doua locuințe.   

„Dacă este o locuință la munte, costul cu încălzirea va fi mai ridicat. Dacă este una la mare, costul cu răcirea și consumul de energie electrică vor fi mai mari. Este important ca toate aceste calcule să fie făcute pe baza costurilor reale și nu pe baza unor prețuri subvenționate. Subvențiile vin și pleacă și nu putem construi un plan de business pe o situație temporară.” În același timp, Gabriel Blăniță spune că una dintre cele mai frecvente greșeli este încercarea de a transforma aceeași proprietate și într-o investiție, și într-o casă ideală pentru familie. „Mulți încearcă să facă aceeași combinație pe care o vedem și în oraș: să fie și pentru ei, și pentru copii, să aibă și un randament bun și să poată fi închiriată. De regulă, când încerci să împaci două obiective diferite, niciunul nu este făcut foarte bine. Dacă este o locuință pentru uz propriu, ar trebui să fie locul unde îți place cu adevărat să petreci timpul. Dacă este o investiție, atunci trebuie să te uiți la cererea care poate susține veniturile pe parcursul întregului an.” În ceea ce privește piața rezidențială în ansamblu, reprezentantul Colliers spune că începutul de an a fost dominat de prudență. Inflația ridicată și scăderea puterii de cumpărare au redus ritmul tranzacțiilor, însă nu indică o situație de criză. „Vedem o atmosferă de prudență îndreptățită, însă nu vorbim despre o situație gravă. Numărul tranzacțiilor este în continuare peste nivelurile de dinaintea pandemiei. În ultimul an am văzut creșteri de prețuri de aproximativ 5%, sub rata inflației. Practic, în termeni reali, locuințele s-au ieftinit, chiar dacă pentru omul obișnuit puterea de cumpărare a avut de suferit.”

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Gabriel Blăniță

1. Care sunt cele mai importante recomandări pentru cineva care vrea să cumpere o locuință de vacanță?

Pentru cineva aflat în căutarea unei locuințe de vacanță, cred că cel mai important lucru este să fie conștient de stilul de viață pe care îl are și de timpul petrecut în locurile care îi fac plăcere. Locuința de vacanță trebuie să fie un loc în care îi face plăcere să petreacă timpul. Poate mulți oameni încearcă să facă aceeași combinație pe care o vedem și în oraș: să fie și pentru viitor, și pentru copii, să poată fi și închiriată și să aibă și un randament bun. De regulă, când încerci să faci două lucruri perfect, niciunul nu este făcut foarte bine. Dacă vorbim de uz propriu, este important să fie un loc unde ai prieteni, cunoștințe, unde petreci deja timp și unde îți place să mergi. Dacă vorbim despre investiție, atunci trebuie să ne uităm la locurile unde există o cerere suficient de mare încât să susțină veniturile pe parcursul întregului an.

2. Ce randamente poate aduce o astfel de investiție?

Randamentele pot fi mai mari decât în zona rezidențială clasică și putem vorbi de 7-8%, comparativ cu 5-6% în marile orașe. Dar este un business complet diferit. Nu este o investiție pasivă. Dacă vorbim despre o proprietate într-o zonă turistică, implicarea este mai mare și există costuri care trebuie luate în calcul. Nu este corect să ne uităm doar la veniturile din lunile de vară și să ignorăm faptul că, în celelalte luni, există cheltuieli și perioade fără turiști. Randamentul trebuie calculat la nivelul întregului an.

3. Cât de importantă devine eficiența energetică?

Importanța acestui subiect va crește din ce în ce mai mult. Dacă este o locuință la munte, costurile cu încălzirea vor fi mai ridicate, iar dacă este una la mare, costurile cu răcirea și consumul de energie electrică vor fi mai mari. Este important ca toate calculele să fie făcute pe baza costurilor reale și nu pe baza unor prețuri subvenționate. Subvențiile vin și pleacă, iar un plan de investiții nu poate fi construit pe o situație temporară.