De ce cumpără bucureștenii case noi, în condițiile în care totul în jur e vechi

Aproape 4.000 de locuințe noi au fost finalizate anul trecut în București, iar interesul dezvoltatorilor imobiliari este în continuare la cote maxime, în condițiile în care peste 10.000 de locuințe se află în construcție doar în câteva proiecte de mari dimensiuni din Capitală.
Cu toate acestea, locuitorii care aleg să-și cumpere locuințe în aceste complexuri sunt nevoiți să se folosească de o infrastructură de servicii existente, de multe ori, încă din anii comunismului. Investițiile în grădinițe, școli, clinici medicale și alte servicii necesare locuitorilor se fac într-un ritm considerabil mai lent decât cele în locuințe și astfel se ajunge în situația în care școlile sunt de multe ori supraaglomerate, iar drumurile de acces în ansambluri sunt dezastruoase.
„Nu e suficient să ridici un bloc, e nevoie și de școală și de infrastructură. Cred că rezidențialul își va continua creșterea cel puțin încă trei ani de acum înainte, iar în 2018, din toate sectoarele, cel rezidențial va înregistra cea mai mare creștere”, spune Gustavo Navarro, directorul general al producătorului de ciment CRH România.
Compania este furnizor de materiale de construcții pentru numeroase proiecte rezidențiale, atât finalizate, cât și aflate acum în dezvoltare în București. Observația șefului CRH vine în contextul în care în mai mult de jumătate din unitățile școlare din București efectivele depășesc numărul de elevi prevăzut de legea învățământului, din cauza supraaglomerării, iar în șapte școli și licee din București elevii învață în trei schimburi.
Instituțiile locale au o implicare redusă în oferirea de facilități pentru locuitorii ansamblurilor rezidențiale noi, astfel că, de cele mai multe ori, dezvoltatorii sunt cei care trebuie să se preocupe de aceste aspecte.
Într-un interviu acordat ZF la începutul acestui an, Gabriel Mutu, primarul sectorului 6 al Capitalei, spunea că primăria nu poate ține pasul cu ritmul în care construiesc dezvoltatorii imobiliari. „Dezvoltatorii mai serioși își pun problema infrastructurii și vin ei cu soluții, dar ceilalți nu“, spunea atunci Gabriel Mutu.
Sectorul 6 este al doilea cel mai aglomerat din Capitală, iar la începutul acestui an, peste 3.000 de locuințe se aflau doar pe machetele a trei dezvoltatori, responsabili pentru patru ansambluri rezidențiale identificate de ZF ca fiind cele mai mari din sectorul 6 din București
– 21 Residence, Exigent Plaza Residence, Gran Via Park și Rotar Park Residence.
În fața avalanșei de locuințe noi care acaparează orice palmă de teren rămasă liberă, primarul sectorului 6 spunea că e încă departe de a pune capăt haosului creat în regiunea de care răspunde, unde infrastructura și locurile de parcare sunt insuficiente pentru cei 360.000 de locuitori care trăiesc acolo.
În jocul responsabilității dintre instituțiile locale și investitori, locuitorii pierd ore întregi zilnic în trafic sau căutând locuri de parcare. Facilitățile oferite de dezvoltatori se limitează de multe ori doar la amenajarea unui spațiu la parterul blocurilor pentru retailerii alimentari.

Pe mâna investitorilor privați. Unul dintre dezvoltatorii care au decis să investească într-o grădiniță pentru copiii cumpărătorilor de apartamente este compania spaniolă Gran Via, care are în sectorul 6 un proiect aflat încă în dezvoltare, ce va ajunge la 1.200 de locuințe după ce va fi complet finalizat. Compania așteaptă certificatul de urbanism necesar pentru a demara construcția unei grădinițe pentru copii în ansamblul rezidențial Gran Via Park.
Gran Via se află în discuții cu un operator privat, care mai are și alte grădinițe în București. Planul este ca grădinița să aibă o suprafață de 900 de metri pătrați și o capacitate de peste 100 de copii. Investiția va fi de 650.000 de euro, fără prețul terenului.
„Apariția unui număr de 1.200 de locuințe noi creează un dezechilibru în zonă, dacă nu sunt aduse și noi facilități. Grădinițele existente nu vor face față numărului de copii. Clientul final trebuie să știe însă și că, într-un proiect în care dezvoltatorul a făcut pe cont propriu școală, drum de acces, și prețurile apartamentelor vor fi mai mari”, spune Antoanela Comșa, general manager al Gran Via.
Planul Gran Via vine în contextul în care dezvoltatorii imobiliari au început să construiască din ce în ce mai multe locuințe, însă infrastructura de servicii este în continuare aceeași.
„Nu există nicio grădiniță în ansamblul în care locuiesc, există doar una situată mai departe de blocurile de locuințe. Din ce am înțeles de la dezvoltatori, nu există niciun plan să se construiască o grădiniță nouă mai aproape”, spune Mihaela V., locatară în ansamblul rezidențial Valetta Residence din zona Străulești din Capitală. Pentru a facilita o astfel de investiție într-o grădiniță, dezvoltatorii dintr-o zonă se pot asocia pentru a construi împreună grădinițe și școli, în condițiile în care primăriile sunt reticente la astfel de investiții, după cum spune Antoanela Comșa.
„Vom avea de asemenea și un parc în interiorul complexului rezidențial, unde va fi o clădire, pe care o vom da asociației de locatari, pentru ca ei să poată aduce acolo o cafenea, un restaurant, orice consideră ei necesar”, mai spune Antoanela Comșa.
Proiectul Gran Via Park, din zona centrului comercial Plaza România din cartierul Militari, cuprinde două blocuri finalizate, cu 289 de apartamente, iar alte cinci clădiri se află în diverse stadii de dezvoltare. La sfârșitul lui 2017, compania a primit autorizația de construcție a alte două turnuri de apartamente, cu 250 de locuințe în total. Proiectul se află pe fosta platformă industrială Electrotehnica, de la intersecția bulevardului Timișoara cu pasajul Lujerului din București.
După ce va finaliza și ultimele două blocuri pentru care a depus acte în vederea obținerii autorizației de construcție, Gran Via nu va mai avea niciun loc pentru noi blocuri în complexul din spatele Plaza România. În total, investițiile în Gran Via Park ajung la 52 de milioane de euro. După finalizarea completă, proiectul va avea nouă blocuri de locuințe, cu înălțimi cuprinse între două și 16 etaje, 1.200 de locuințe și o suprafață construită de aproximativ 40.000 de metri pătrați.

” O pâine de mâncat” pentru retaileri. Între timp, ansamblurile rezidențiale rămân în vizorul marilor lanțuri de magazine, care profită de fiecare proiect nou pentru a se extinde.
„Există o strategie de expansiune pentru magazinele de proximitate, pentru că ansamblurile rezidențiale generează un trafic foarte bun. De regulă, dezvoltatorii sunt cei care abordează retailerii, dar uneori se întâmplă și invers”, spune Cătălina Aldea, retail expert și managing partener la Aldea Consulting Vision, Retail Management.
La nivelul Bucureștiului, cel mai extins lanț este retailerul olandezo-belgian Mega Image, care pariază intens pe ansamblurile rezidențiale, astfel că de multe ori dezvoltatorii își construiesc proiectul lăsând suficient spațiu pentru a putea integra ulterior unul din formatele de magazine ale Mega Image. Lanțul de magazine are mai multe formate pe piața locală, respectiv supermarketurile Mega Image, magazinele de proximitate Shop & Go și unitățile Gusturi românești, care se axează pe produse de proveniență locală. În România, există circa 600 de magazine Mega Image, dintre care 500 în București.
Pe segmentul magazinelor mici, care devine tot mai popular în ultimii ani, Mega Image concurează îndeaproape cu retaileri moderni precum Profi, Carrefour (cu formatele Market și Express) și Auchan (cu MyAuchan), dar și cu micii comercianți, care au devenit din ce în ce mai puțini.
Cătălina Aldea mai spune că, din interacțiunea cu dezvoltatorii imobiliari, a constatat că există interes și pentru deschiderea de săli de sport și restaurante. În unele situații, investitorii aleg să aducă și bancomate pe care le instalează în magazinele retailerilor, în lipsa unui spațiu în care să fie amenajată o unitate bancară.
„În proiectele lor inițiale, dezvoltatorii iau în considerare tot ceea ce ține de starea de bine a locuitorilor, însă rămâne de văzut câte din aceste facilități pot asigura în cele din urmă”, mai spune Cătălina Aldea.