De ce continuă dezvoltatorii să investească sute de milioane de euro într-o piață în care cumpărătorii așteaptă?

Piața rezidențială traversează una dintre cele mai dificile perioade din ultimii ani, marcată de inflație, creșterea TVA, volatilitatea cursului valutar, conflicte geopolitice și incertitudine politică internă. Cu toate acestea, dezvoltatorii care privesc businessul pe termen lung continuă să investească și să livreze proiecte, mizând pe faptul că nevoia de locuire rămâne una fundamentală, este una dintre concluziile discuției cu Adrian Stoichină, Co-CEO și Partner, Prima Development Group.

Cu o prezență de două decenii pe piața rezidențială și peste 4.500 de locuințe livrate în Oradea, compania și-a consolidat în ultimii ani poziția și în București, unde dezvoltă proiecte de amploare precum Prima Astera și Prima Solis. „Suntem pe piața dezvoltărilor rezidențiale de 20 de ani. Noi am început să dezvoltăm în Oradea, suntem cel mai mare dezvoltator de acolo. Avem 4.500 de locuințe deja livrate în Oradea. În București am intrat în 2017 cu un proiect boutique în zona centrală a Capitalei. Între timp, în București am terminat deja trei proiecte – Boemia Apartments, Core Timpuri Noi și Prima Vista, în două faze –, iar astăzi lucrăm la două proiecte pe care le avem în construcție: Prima Astera, care are aproximativ 500 de apartamente și a cărei primă fază o livrăm anul acesta, și Prima Solis, unde livrăm prima fază la jumătatea anului viitor și unde avem un număr total de 1.600 de apartamente.” În prezent, Prima Development Group are în lucru proiecte cu o valoare cumulată de aproximativ 130 de milioane de euro. Într-un context în care mulți investitori aleg să amâne deciziile, compania continuă să urmeze planurile de dezvoltare stabilite. „Valoarea totală de investiție pentru Prima Astera, faza unu, se apropie de 50 de milioane de euro. Pentru faza a doua, pe care o avem deja în construcție, este tot undeva la 40 de milioane de euro, iar prima fază de la Prima Solis are o valoare de investiție tot spre 40 de milioane de euro. Adică vorbim de un total de aproximativ 130 de milioane de euro în proiecte care sunt astăzi în construcție.” Potrivit lui Stoichină, dezvoltarea rezidențială nu poate fi analizată pe intervale scurte de timp, deoarece ciclul de viață al unui proiect depășește adesea doi ani. „Noi privim dezvoltările de proiecte rezidențiale pe termen lung. Dezvoltarea unui proiect de construcții, de la un capăt la altul, durează undeva la doi ani de zile. Și atunci, în doi ani de zile, întotdeauna apar fluctuații ale cererii. Noi ne ținem după un plan, ne uităm la anumiți indicatori financiari, dar privind dezvoltarea de proiecte rezidențiale pe termen lung.”

Inflația, creșterea TVA de la 9% la 21% pentru o parte a pieței, tensiunile geopolitice și incertitudinea politică locală îi fac pe mulți cumpărători să aștepte înainte de a lua o decizie. „Toate acestea, în perspectiva noastră, îi fac pe clienți să rămână în expectativă, așa cum ai spus, adică să nu ia imediat decizia de achiziție.” Totuși, nevoia de locuire nu poate fi amânată la nesfârșit. Apariția unui copil, dorința unui spațiu mai mare sau apropierea de familie sunt motive care continuă să genereze cerere. „Clienții care vor totuși să ia decizia și care au încredere că lucrurile vor arăta suficient de bine pentru ei încât să poată lua creditul ipotecar, să poată achiziționa apartamentul, se uită către dezvoltatorii care au experiență și care sunt serioși.” În opinia sa, reputația devine un factor decisiv. „Noi aici avem un avantaj, pentru că avem o reputație pe care am construit-o în acești 20 de ani. Clienții se uită la proiectele noastre din București și văd că întotdeauna am finalizat la timp, văd că întotdeauna am rămas alături de clienții noștri peste ani. Dacă vreodată au fost probleme, întotdeauna ni le-am asumat și le-am rezolvat.” Experiența pandemiei a schimbat profund modul în care cumpărătorii privesc locuința. Dacă înainte balconul sau terasa reprezentau un detaliu secundar, după lockdown au devenit elemente esențiale. „Pandemia, deși a venit cu lockdownul și cu teama asta, a venit și cu realizarea unei nevoi mai mari de o locuire de calitate.” El observă că perioada respectivă i-a făcut pe oameni să fie mai atenți la confortul zilnic și la calitatea spațiului în care locuiesc. „A fost și momentul în care clienții și-au dat seama că ar trebui să-și cumpere o locuință care să aibă și o terasă generoasă. Dacă tot stai acasă, una e să ai un balcon pe care poți să-ți depozitezi câteva lucruri și alta e să ai un balcon care să fie adânc, poate să aibă o logie și unde să poți să-ți petreci serile citind.”

Carte de vizită:

1. Adrian Stoichină este co-CEO și Partner al Prima Development Group.

2. Are peste 10 ani de experiență în domeniul construcțiilor și dezvoltărilor imobiliare.

3. Face parte din echipa Prima Development Group din 2017, când s-a alăturat companiei ca partener și COO.

4. Prima Development Group activează de peste 20 de ani pe piața rezidențială și a livrat peste 4.500 de locuințe în Oradea.

5. În București, compania dezvoltă proiectele Prima Astera și Prima Solis, investițiile aflate în prezent în construcție depășind 130 de milioane de euro.

Întrebarea care domină piața rezidențială rămâne aceeași: vor scădea prețurile? Adrian Stoichină consideră că situația actuală nu poate fi comparată cu cea din 2008-2009. „Contextul în care noi suntem astăzi e mult diferit. În 2008-2009 aveam clienți care cumpărau în București apartamente de două camere la 130.000-150.000 de euro plus TVA, la salarii care eu cred că erau cam cu 70% mai mici decât salariile de astăzi.” În plus, piața s-a maturizat semnificativ. „Suntem într-o situație în care avem destul de mulți dezvoltatori în piață. Oferta e restrânsă, mai ales în București, din cauza blocajului urbanistic, dar nivelul salarial și nivelul de accesibilitate a locuințelor sunt mult mai bune.” Un alt fenomen observat de Stoichină este consolidarea dezvoltatorilor români, care au reușit să câștige teren în fața jucătorilor internaționali. „Diferența dintre dezvoltatorii locali și dezvoltatorii care vin din afară e că dezvoltatorii locali înțeleg ceva mai bine clientul și atunci fac niște produse care sunt mai bine calibrate pentru client.” Potrivit lui, apropierea de client și controlul mai bun asupra procesului de construcție permit dezvoltatorilor români să fie mai competitivi. „Eu cred că ăsta e motivul pentru care noi astăzi nu prea vedem în piața din București foarte mulți dezvoltatori străini, pentru că e foarte greu să fie competitivi din punctul de vedere al prețurilor cu dezvoltatorii locali, care cunosc și piața de construcții și înțeleg și clientul.” Deși piața apartamentelor vechi rămâne activă, Stoichină consideră că cele două segmente răspund unor nevoi diferite. „Nu există clienți care aleg neapărat să-și cumpere o locuință veche, ci mai degrabă sunt forțați de nevoia lor de locuire.” Diferența este dată nu doar de apartament în sine, ci de experiența completă de locuire. „Orice client care intră într-un ansamblu vechi și vede cum arată casa scării, vede cum arată holurile și merge într-un ansamblu nou, întotdeauna, dacă își va permite, va plăti diferența de preț ca să-și ia într-un ansamblu nou.”  

În ultimii ani, costurile de construcție au fost influențate nu doar de prețurile materiilor prime, ci și de noile reglementări privind eficiența energetică, securitatea la incendiu și sustenabilitatea. „Pe lângă asta, noi mai avem normativul NZEB, care este un lucru foarte bun. El vine și crește calitatea locuirii și scade costurile de întreținere ale apartamentelor, dar acesta vine și cu un cost suplimentar.” În paralel, prețurile unor materiale au crescut semnificativ. „Vedem că față de acum un an de zile prețul oțelului a crescut cu 30%.” Și polistirenul a înregistrat o evoluție spectaculoasă. „La polistiren avem o creștere de aproape 50% în două luni de zile.” Cu toate acestea, dezvoltatorii încearcă să limiteze impactul asupra cumpărătorului final. „Piața e într-un oarecare echilibru. Dezvoltatorii încearcă, prin păstrarea prețurilor, uneori chiar când cresc prețurile materialelor de construcții, să păstreze accesibilitatea locuințelor.” Deși alte orașe, precum Cluj-Napoca, afișează prețuri mai mari, Prima Development Group nu are în plan extinderea în alte piețe. „Momentan mi se pare că Bucureștiul e cea mai ofertantă piață și cumva e mai ofertantă decât multe orașe din țară la un loc.” În viziunea sa, potențialul Capitalei este încă departe de a fi epuizat. „Bucureștiul este extrem de dezvoltat din punctul de vedere al businessului, al școlilor, al universităților, dar are o problemă din punctul de vedere al nivelului de trai, al timpului pe care îl petrecem în trafic.” Dacă aceste probleme vor fi rezolvate, orașul ar putea deveni mult mai atractiv pentru locuire. „Ar trebui să devină un oraș și mult mai atractiv din punctul de vedere al calității locuirii. Și atunci ar trebui să vedem mult mai mulți oameni care vin în București nu doar pentru că aici sunt facultățile și aici e businessul, ci și pentru că este un oraș în care îți place să trăiești.”

Trei întrebări și răspunsuri din discuția cu Adrian Stoichină, co-CEO, Prima Development Group:

1. Care este cea mai mare provocare pentru piața rezidențială în acest moment?
Avem inflație, creșterea TVA-ului, creșterea cursului euro, un context politic incert și conflicte internaționale care îi fac pe clienți să rămână în expectativă. Toate acestea îi determină să amâne decizia de achiziție. Totuși, nevoia de locuire nu poate fi amânată la nesfârșit. Ce observăm este că oamenii care au nevoie de o locuință și care au acces la finanțare se îndreaptă către dezvoltatori cu experiență și reputație solidă.

2. Vor scădea prețurile locuințelor, așa cum așteaptă mulți cumpărători?
Contextul actual este foarte diferit de cel din 2008-2009. Astăzi avem o piață mult mai matură, dezvoltatori mai experimentați și un nivel de accesibilitate a locuințelor mai bun. Oferta este limitată, în special în București, din cauza blocajului urbanistic. În același timp, costurile de construcție continuă să crească. Din perspectiva mea, nu suntem într-un context care să semene cu cel care a generat scăderile semnificative de prețuri din trecut.

3. Ce sfat le-ai da celor care vor să cumpere o locuință nouă?
Cel mai simplu lucru este să meargă și să vadă proiectele pe care dezvoltatorul respectiv le-a livrat deja. Dacă clienții din proiectele anterioare sunt mulțumiți, dacă proiectele au fost predate la timp și dacă dezvoltatorul și-a respectat promisiunile, atunci au un indicator foarte bun despre cum va arăta și proiectul pe care îl analizează. În imobiliare, experiența și reputația contează enorm.