De ce calitatea unei locuințe nu se măsoară doar între pereții apartamentului

Hercesa România dezvoltă în București proiecte care ar urma să însumeze aproape 6.000 de locuințe. În contextul în care cumpărătorii urmăresc atent prețurile, Romeo Ghica, managerul de operațiuni al companiei, spune că miza pentru dezvoltatori este să poată explica ce oferă în schimbul unui cost mai mare: de la calitatea apartamentului până la spațiile comune și legătura proiectului cu orașul.

Un apartament poate fi bine construit și totuși să nu ofere o experiență bună de locuire dacă proiectul din care face parte nu este conectat la oraș. Pentru Romeo Ghica, manager de operațiuni în cadrul Hercesa România, discuția despre calitate începe în locuință, dar continuă dincolo de ea: în spațiile comune, în serviciile disponibile și în relația dintre noul cartier și infrastructura existentă. „Nu este vorba doar de produs sau doar de calitatea produsului în sine, ci este vorba de implantarea corectă a dezvoltărilor într-o anumită zonă, integrarea lor […] în interiorul orașului”, spune el în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Colaborarea cu autoritățile și dotările din interiorul proiectelor pot contribui, în opinia sa, decisiv la calitatea locuirii. Hercesa, companie spaniolă intrată pe piața românească în 2004, are în dezvoltare două proiecte rezidențiale în București. Vivenda Residencias, în sectorul 2, cu aproximativ 1.400 de unități, se apropie de finalizare. Stellaris, în sectorul 6, este la început: proiectul este gândit să ajungă la circa 4.500 de locuințe, iar primele 500 sunt în execuție, potrivit lui Romeo Ghica.

Calendarul acestor dezvoltări depinde însă de ritmul în care cumpărătorii decid să achiziționeze locuințe. Compania a ales să împartă proiectele în etape, pentru a nu construi volume mari înainte de a vedea cum se schimbă cererea. „Am decis să segmentăm foarte, foarte mult dezvoltarea, din dorința de a fi foarte aproape de necesitățile clientului”, explică managerul. Această flexibilitate devine importantă într-o perioadă în care dezvoltatorii trebuie să răspundă atât schimbărilor fiscale și legislative, cât și unor așteptări mai mari privind locuințele. Întrebat care este principala provocare pentru un dezvoltator în a doua jumătate a anului 2026, Romeo Ghica răspunde într-un singur cuvânt: predictibilitatea, mai precis lipsa ei. În opinia sa, dezbaterea despre regulile de construire riscă să rămână concentrată pe densitate și pe procedurile de autorizare. Or, pentru locuitori contează și felul în care un proiect este așezat în oraș: dacă au acces la transport, servicii și spații comune și dacă infrastructura din jur poate susține noua dezvoltare. Traficul este una dintre consecințele cele mai vizibile ale deciziilor luate separat.

Romeo Ghica spune că planificarea unui oraș are nevoie de specialiști din mai multe domenii și de coordonare între dezvoltatori și autorități. El aduce în discuție și o idee care poate părea contraintuitivă pentru București: disponibilitatea locurilor de parcare influențează alegerea de a folosi mașina personală. Dacă șoferii știu că pot parca aproape oriunde, au mai puține motive să aleagă transportul public, argumentează el. Din perspectiva Hercesa, încetinirea numărului de tranzacții discutată la nivelul pieței nu s-a tradus într-o problemă de vânzări pentru proiectele companiei, afirmă Ghica. El pune această evoluție pe seama dezvoltării în etape și a faptului că Hercesa are intern echipe pentru proiectare, coordonarea lucrărilor, vânzări și servicii după vânzare. Compania nu a comunicat în interviu cifre privind numărul locuințelor vândute. Cumpărătorii pe care îi urmărește Hercesa sunt în principal cei care vor locui în apartamente, mai ales familiile tinere.

Potrivit managerului, aceștia nu caută exclusiv cel mai mic preț. Vor să înțeleagă și diferența dintre locuințele pe care le compară: ce dotări au, ce oferă proiectul în ansamblu și pentru ce anume plătesc mai mult. „Problemele apar în momentul când există doar creșteri de preț și nu există nicio justificare”, spune Romeo Ghica. În schimb, consideră el, un cost mai mare poate fi acceptat dacă beneficiile sunt vizibile și explicate transparent. Este și motivul pentru care ar prefera ca discuția despre prețurile viitoare să fie legată de evoluția calității locuințelor. Managerul nu anticipează o scădere a prețurilor apartamentelor din București în viitorul apropiat. Își argumentează opinia prin presiunea asupra costurilor cu forța de muncă și materialele și prin cerința de a folosi soluții mai sustenabile. Perspectiva sa vine din partea unui dezvoltator activ pe piață; interviul nu oferă date suficiente pentru a stabili cum vor evolua prețurile tuturor locuințelor din Capitală. Pentru Hercesa, planul pe termen mediu este deschiderea anuală a unor noi etape în proiectele existente, cu aproximativ 200–250 de unități lansate pe an, potrivit lui Romeo Ghica. Compania intenționează să dezvolte și un proiect rezidențial premium de 24 de apartamente. În paralel, caută oportunități pentru reabilitarea unei clădiri istorice, după experiența cu Hotelul Cișmigiu. Dezvoltarea unor proiecte tot mai mari face însă ca întrebarea despre locuința potrivită să nu mai poată primi un răspuns limitat la suprafață, compartimentare și preț. Pentru cumpărător contează și ce găsește după ce iese din clădire. Iar acea parte a experienței de locuire depinde, în bună măsură, de cât de bine reușesc dezvoltatorul și orașul să lucreze împreună. 

Carte de vizită Romeo Ghica, manager de operațiuni, Hercesa România:

1. Romeo Ghica este manager de operațiuni în cadrul Hercesa România. Compania spaniolă este prezentă pe piața locală din 2004 și dezvoltă proiecte rezidențiale, dar are și investiții în alte segmente, inclusiv în sectorul hotelier.

2. Hercesa dezvoltă în București două proiecte rezidențiale: Vivenda Residencias, în sectorul 2, și Stellaris, în sectorul 6. Primul este un proiect de circa 1.400 de locuințe, apropiat de finalizare. Stellaris este la începutul dezvoltării, are planificate aproximativ 4.500 de unități, dintre care primele 500 sunt în execuție. Sursa: declarațiile lui Romeo Ghica în cadrul emisiunii.

3. Compania își propune să lanseze anual noi etape ale proiectelor existente, însumând aproximativ 200–250 de locuințe. Printre planurile sale se află și un proiect rezidențial premium de 24 de apartamente, precum și identificarea unei clădiri istorice pentru reabilitare. Sursa: declarațiile lui Romeo Ghica în cadrul emisiunii.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Romeo Ghica, manager de operațiuni, Hercesa România

1. Care este cea mai mare dificultate pentru un dezvoltator rezidențial în a doua jumătate a anului 2026?
Lipsa predictibilității. Schimbările legislative și fiscale ne obligă să ne ajustăm permanent proiectele, în timp ce se schimbă și așteptările cumpărătorilor. Noi am ales să dezvoltăm în etape mai mici, ca să putem rămâne aproape de nevoile clienților și să adaptăm proiectele pe parcurs.

2. Pot să scadă prețurile locuințelor din București?

Mi-e greu să cred că vom vedea o scădere a prețurilor în viitorul apropiat. Există presiune pe costurile cu forța de muncă și materialele, iar cerințele privind calitatea locuințelor cresc. Cred însă că orice creștere de preț trebuie justificată: cumpărătorul trebuie să poată vedea ce primește în plus, atât în apartament, cât și în proiect.

3. Ce urmează pentru Hercesa România?

Ne propunem să deschidem în fiecare an o nouă etapă în proiectele pe care le dezvoltăm, ceea ce înseamnă aproximativ 200–250 de locuințe lansate anual. Vrem să realizăm și un proiect rezidențial premium, de 24 de apartamente. În același timp, ne interesează în continuare reabilitarea clădirilor istorice.

Calitatea locuirii nu se oprește la ușa apartamentului

Ideile principale din discuția cu Romeo Ghica:

1. Hercesa dezvoltă Vivenda Residencias și Stellaris, două proiecte aflate în etape diferite: unul aproape de finalizare, celălalt la începutul construcției.

2. Compania își împarte dezvoltările în etape mai mici pentru a putea adapta mai ușor produsul la cererea cumpărătorilor.

3. Romeo Ghica consideră lipsa predictibilității principala provocare a dezvoltatorilor în a doua jumătate a anului 2026.

4. În opinia sa, calitatea locuirii depinde și de integrarea proiectului în oraș, de acces, servicii și spațiile comune, nu doar de dotările apartamentului.

5. Reprezentantul Hercesa susține că vânzările companiei nu au urmat încetinirea tranzacțiilor observată la nivelul pieței. Nu a comunicat însă un volum de vânzări pentru proiectele sale.

6. Clienții principali ai companiei sunt utilizatorii finali, în special familiile tinere; cumpărătorii interesați de investiții reprezintă o parte mai mică a cererii, potrivit lui Romeo Ghica.

7. Pentru cumpărători, prețul rămâne important, dar contează și ce primesc în schimbul lui. Ghica spune că o creștere este mai ușor acceptată când beneficiile sunt concrete și comunicate transparent.

8. El nu se așteaptă la o scădere a prețurilor locuințelor din București în viitorul apropiat, invocând costurile cu forța de muncă și materialele.

9. Dezvoltările rezidențiale de amploare au nevoie de colaborarea cu autoritățile pentru infrastructură și pentru integrarea proiectelor în oraș, afirmă reprezentantul Hercesa.

10. Pe termen mediu, compania vizează lansarea a circa 200–250 de locuințe anual și pregătește un proiect premium de 24 de apartamente.