De ce băncile românești pierd clienți din cauza datelor proaste

Un sistem de evaluare imobiliară deconectat de piață blochează creditarea, descurajează investițiile diasporei și ține piața ipotecară la coada Europei.

Un român stabilit în Marea Britanie decide să-și construiască o casă pe un teren pe care îl deține într-o comună din sudul Transilvaniei. Are venit stabil, contract permanent, istoric de creditare curat. Aplică pentru un credit ipotecar de construcție la o bancă din România.

Răspunsul: avans de 40% din valoarea construcției. Dar valoarea construcției nu poate fi cunoscută cu precizie până la finalizare — tot ce există în acel moment este o estimare a arhitectului. Banca cere deci 40% dintr-o sumă aproximativă, pentru un activ care nu există încă fizic. Dacă ar fi aplicat cu un co-debitor din România, avansul scădea la 15%. Dacă ar fi avut venituri din România, putea găsi oferte cu 5%. Același produs bancar, aceeași proprietate — condiții radical diferite.

În alte cazuri, banca solicită o proprietate suplimentară drept garanție — de regulă deținută de un membru al familiei din România. Cine nu are familie în țară sau o proprietate de pus gaj este, practic, descurajat să cumpere, să construiască sau să investească. Același produs bancar poate cere 15% avans sau 5% avans altcuiva — diferența nu reflectă riscul real, ci rigiditatea sistemului de evaluare.

Dar problema nu se oprește la condiții. Evaluarea proprietății nu se poate face decât prin evaluatori agreați de bancă. Dacă solicitantul contestă rezultatul, poate plăti un al doilea evaluator — pe care banca poate să-l ignore. Întregul proces de creditare se bazează pe o evaluare pe care solicitantul nu o controlează și pe grile notariale pe care nimeni nu le verifică.

Problema sistemică: grilele notariale deconectate de piață

Situația descrisă nu este un caz izolat. Este consecința unui sistem de evaluare imobiliară construit pe date care nu reflectă piața.

În România, tranzacțiile imobiliare se raportează la grilele notariale — tabele de valori pe metru pătrat, stabilite de camerele notariale. Camera Notarilor Publici București recunoaște explicit că aceste evaluări „nu reprezintă valorile de circulație ale imobilelor.” Cu alte cuvinte, nici instituția care le produce nu pretinde că reflectă realitatea. Diferențele dintre grilă și piață pot ajunge la 30% pentru apartamente și până la 300% pentru case — în special în zonele rurale și periurbane, acolo unde piața imobiliară e cel mai puțin documentată.

Băncile acordă credite pe baza acestor evaluări. Evaluatorii agreați de bancă lucrează cu aceleași grile. Rezultatul: un circuit închis în care nimeni nu are interesul să corecteze valorile. Banca minimizează riscul subevaluând. Notarul colectează taxe pe valori mici. Proprietarul declară valori mici ca să plătească impozite mici. Singura parte care pierde este cel care vrea să folosească proprietatea ca instrument financiar — exact ce ar trebui să facă o piață funcțională.

Conform raportului BNR asupra stabilității financiare din decembrie 2025, România se află pe ultimul loc în Uniunea Europeană la ponderea activelor sectorului bancar în PIB — 49,7%, față de o medie europeană de 210,4%. Creditul către sectorul real reprezintă doar 26,7% din PIB. Nu e doar o statistică — e semnalul unei piețe financiare care nu are infrastructura de date necesară ca să funcționeze normal.

Iar paradoxul: gospodăriile românești au cel mai scăzut nivel de îndatorare din Europa Centrală și de Est — doar 17,8% din PIB, conform datelor Erste Research. Asta nu înseamnă că românii nu vor credite. Înseamnă că sistemul nu-i servește. Există cerere reală — oameni cu venituri stabile, teren în proprietate, intenție de construcție — cărora li se cere 40% avans pentru că banca nu are un instrument credibil de evaluare. Fiecare solicitant respins sau descurajat este un client pierdut și o tranzacție care nu se întâmplă. La scară largă, e o piață neexploatată pe care nicio bancă nu o accesează — nu pentru că riscul e prea mare, ci pentru că datele sunt prea proaste.

Cine plătește costul

Băncile pierd de două ori. Pierd clienți pe care îi resping din cauza unor evaluări în care nici ele nu au încredere. Și pierd marjă pe creditele pe care le acordă — pentru că subevaluarea sistematică a garanțiilor le obligă să ceară avansuri mai mari și să aplice prime de risc care nu reflectă riscul real, ci lipsa de date. Într-o piață cu evaluări transparente, o parte din acești clienți ar fi eligibili. Dar fără o infrastructură de evaluare credibilă, prudența bancară se transformă în barieră de acces.

Dezvoltatorii mici și medii sunt cei mai afectați. Fără acces la creditare bancară în condiții rezonabile, dezvoltatorul mic depinde de capital propriu sau de investitori privați. Asta înseamnă proiecte mai puține, mai lente, concentrate în piețele unde evaluările sunt mai previzibile — adică București și câteva orașe mari. Restul țării rămâne fără ofertă de locuințe noi, nu pentru că nu există cerere, ci pentru că sistemul financiar nu poate evalua corect activele din acele zone.

Diaspora trimite anual aproape 7 miliarde de euro în România — conform BNR, peste 60 de miliarde între 2013 și 2025, de două ori mai mult decât valoarea inițială a PNRR. Aproape jumătate din acești bani vin din Regatul Unit și Germania, de la oameni cu venituri stabile și capacitate reală de investiție. Mulți vor să construiască, să cumpere, să investească acasă. Dar când sistemul bancar le cere 40% avans și nu le poate evalua proprietatea în mod credibil, banii rămân în conturile din străinătate. Remitențele sunt consum — nu devin investiție.

Soluția există — și nu necesită o reformă fiscală

Soluția nu e teoretică — e implementată deja în alte state membre UE. Estonia folosește din 2001 un sistem de evaluare automată a proprietăților (CAMA — Computer Assisted Mass Appraisal) care produce evaluări publice, transparente și actualizate periodic. Danemarca face evaluări masive ale terenurilor de peste un secol. Lituania a introdus un sistem similar după 2010. În toate aceste țări, băncile, contribuabilii și administrațiile locale lucrează cu aceleași date — nu cu grile paralele care nu reflectă realitatea.

România are deja vehiculul: e-Proprietatea, prevăzut în Jalonul 237 din PNRR, cu obiectivul declarat de a crea un sistem național de evaluare la valoarea de piață. Dar un sistem de evaluare la valoarea de piață nu înseamnă automat un sistem funcțional. Dacă evaluarea rămâne bazată pe aceleași grile notariale, digitalizezi o ficțiune — nu o corectezi. Ce lipsește este componenta de evaluare automată: un motor CAMA care să producă valori pe baza tranzacțiilor reale, a caracteristicilor terenului și a infrastructurii din zonă.

Un astfel de sistem ar schimba fundamental piața de creditare. Băncile ar avea un indice de referință public și verificabil. Evaluatorii ar lucra cu date reale, nu cu tabele fixe. Solicitanții de credit — fie ei dezvoltatori, cumpărători sau membri ai diasporei — ar fi evaluați pe baza valorii reale a proprietății, nu pe baza unui sistem opac pe care nimeni nu-l verifică.

Ce ar trebui să se întâmple concret

Trei lucruri ar putea debloca situația. Primul: ordinul ministrului care va stabili regulile de funcționare ale e-Proprietatea este în curs de elaborare. Includerea unei componente CAMA în acest ordin ar transforma un exercițiu de digitalizare într-o reformă reală a evaluării imobiliare. Al doilea: un proiect-pilot în 5-10 comune și 2-3 orașe mici, finanțat din PNRR, pe 18 luni, ar putea testa evaluarea automată în context românesc și produce date reale — nu simulări. Al treilea: un dialog între BNR, Asociația Română a Băncilor și ANCPI privind utilizarea datelor CAMA ca referință în procesul de creditare. Fără acest pas, evaluările noi rămân un exercițiu academic.

Niciuna dintre aceste măsuri nu necesită o reformă fiscală. Nu cresc impozitele. Nu schimbă Codul Fiscal. Cer doar ca statul să producă date corecte despre proprietăți — ceva ce Estonia face de un sfert de secol.

România trimite miliarde de euro în spațiul european prin forța de muncă a diasporei. O parte din acești bani vor să se întoarcă — sub formă de case, investiții, activitate economică. Dar se lovesc de un sistem care nu știe cât valorează un teren. Atâta timp cât piața de creditare funcționează pe baza unor ficțiuni contabile, investiția rămâne o decizie de curaj, nu de calcul.

Florin Dumitru este analist de date, stabilit în Marea Britanie. Publică pe teme de reformă fiscală, evaluare imobiliară și digitalizare în România. Articolele sale au apărut pe Contributors.ro.

Surse:

Camera Notarilor Publici București — Studiile de piață privind valorile minime imobiliare (cnpb.ro)

Banca Națională a României — Raport asupra stabilității financiare, decembrie 2025 (bnr.ro)

Cristian Popa, membru CA al BNR — Analiză privind remiterile diasporei, decembrie 2025 (LinkedIn / Agerpres)

Erste Research — Nivel de îndatorare a gospodăriilor în ECE (via Curs de Guvernare)

Analiza Blitz / Financiarul — Diferențe între grilele notariale și prețurile de piață