Cumpăr sau vând? Cum va arăta piața imobiliară în 2022?

​Aproape că nu există săptămână în care un dezvoltator imobiliar să nu anunțe o nouă investiție într-unul din orașele mari din România. În același timp, prețurile apartamentelor cresc, majoritatea companiilor caută să-și extindă birourile, iar centrele logistice devin un business tot mai profitabil. Sunt toate acestea caracteristicile unei creșteri sănătoase sau asistăm la primele semne ale unei recesiuni? 

Business MAGAZIN și-a propus să descrie principalele tendințe care vor modela piața imobiliară locală într-un orizont de patru ani și să afle care sunt deciziile potrivite pentru asigurarea unei aterizări line, în situația unui scenariu pesimist.

„Estimăm că ritmul creșterii pentru următorii patru ani va fi diferit: în 2022, piața se va regăsi într-o fază de stagnare sau chiar scădere a anumitor segmente”, anticipează Oana Iliescu, managing director al Cushman & Wakefield Echinox, evoluția pieței imobiliare în următorii patru ani. Ea observă că toate segmentele acesteia au cunoscut o creștere sănătoasă în ultimii ani, proiectele finalizate fiind rezultatul unui raport corect între cerere și ofertă, iar cele în curs de dezvoltare sunt sustenabile.

Următorul ciclu de dezvoltare a pieței imobiliare poate fi descris ca fiind și unul de maturizare: „Așa cum perioada 2009-2011 a contribuit la profesionalizarea pieței, perioada până în 2022 ar trebui să contribuie la maturizarea pieței imobiliare locale”, spune Silviana Petre Badea, managing director al JLL România.

De asemenea, observă ea, în tranzacțiile instituționale, cu proprietăți imobiliare comerciale, asistăm deocamdată la o creștere sănătoasă. „Semnele supraîncălzirii nu se văd încă. Finanțările bancare sunt sustenabile, dezvoltatorii și investitorii analizează mult mai atent noile proiecte înainte de a lua o decizie, atât yieldurile, cât și chiriile sunt încă departe de nivelurile din 2008”, spune Petre Badea.

Analiștii intervievați de Business MAGAZIN se așteaptă la o creștere susținută a pieței în următorii ani, în linie cu creșterile înregistrate în ultima perioadă pentru toate segmentele, dar în special pentru segmentul industrial/logistic, precum și pentru cel de birouri. „Este foarte probabil să asistăm și la o dezvoltare mai acelerată a principalelor orașe regionale, unde se observă deja un interes sporit din partea companiilor și a dezvoltatorilor imobiliari”, crede Valentin Lupu, associate director capital markets al Knight Frank.

Majoritatea proiectelor din segmentele industrial/logistic și de birouri au fost fie preînchiriate într-o mare proporție, fie închiriate aproape complet la scurt timp de la data livrarii. Prin urmare, cererea susținută a fost principalul motor al dezvoltatorilor și nu au fost multe proiecte dezvoltate speculativ, ceea ce reduce semnificativ riscul supraîncălzirii, la fel ca în anteriorul boom imobiliar, argumentează specialistul de la Knight Frank.

În ceea ce privește motoarele de creștere ale pieței, acestea vor fi în continuare birourile și spațiile logistice, atât în București, cât și în țară. Dezvoltarea de retail va urma nevoia de expansiune a marilor ancore de food, iar pe lângă galeriile comerciale vor apărea și câteva centre de mari dimensiuni – de exemplu în Iași, Pitești, Ploiești, Târgoviște, anticipează Oana Iliescu.

Analiștii sunt optimiști și prin prisma modului în care marii investitori se raportează la piața locală: „România a intrat deja pe radarele marilor investitori instituționali activi din Europa de Vest, Statele Unite și Asia, care analizează deja intrarea pe piața din România și caută produse stabile, cu venituri pe termen lung, generate de chiriași blue chip”, spune Iliescu.

România se află pe harta acestor investitori, iar interesul lor pentru piața locală este unul crescut, absența lor în număr mare fiind un motiv al lipsei produselor disponibile de vânzare de pe piață, întrucât investitorii deja prezenți pe piața locală sunt interesați de achiziții și de consolidarea portofoliilor, crede și Valentin Lupu. „Încălzirea piețelor din regiune (de exemplu Cehia, Polonia, Ungaria) și randamentele în scădere de pe piețele respective vor reprezenta un factor decisiv și atunci vom asista la o prezență mult mai activă din partea unor noi jucători”, previzionează și analistul de la Knight Frank.

Ce este de făcut pentru evitarea efectelor unei eventuale recesiuni?

În primul rând, dezvoltatorii trebuie să țină cont de cererea din piață și mai ales de faptul că cererea nu trebuie să se bazeze excesiv pe finanțare bancară. Din punctul de vedere al Oanei Iliescu, structura și disponibilitatea finanțărilor de pe piață reprezintă deja un prim factor de triere a proiectelor imobiliare, astfel încât o nouă recesiune să fie evitată. „Pe lângă experiență și o contribuție mai mare din fonduri proprii, dezvoltatorii imobiliari trebuie să demonstreze fezabilitatea proiectelor prin studii specializate și grade de preînchiriere pentru accesarea finanțărilor”, descrie ea una dintre măsurile necesare dezvoltării sustenabile a pieței. 

„Ciclurile economice nu pot fi evitate, dar în ultimii ani am asistat la o «disciplinare» crescută a tuturor categoriilor de jucători de pe piața imobiliară (dezvoltatori, finanțatori, vânzători și cumpărători) și este important ca această evoluție să continue pentru a evita o scădere aceelerată a pieței în cazul unui viitor ciclu de contracție a economiei”, avertizează Valentin Lupu.

Pe de altă parte, Silviana Petre Badea este de părere că „o recesiune are rol corector și purificator, uneori necesar în economie”. Ea identifică drept măsuri pentru a ne pune la adăpost de o următoare recesiune o politică de investiții defensivă, în active cu venituri sustenabile pe termen lung, cu finanțare conservatoare; potrivit ei, o astfel de abordare poate să ajute la punerea la adăpost a unor anumite categorii de investitori. Împărțirea riscului pe mai multe categorii de active pentru diversificare ajută și ea.

„Cea mai eficientă măsură care ne poate ajuta ca națiune să fim pregătiți pentru o recesiune (indiferent când vine ea) este educația economică și financiară a populației, care să înțeleagă mecanismele economice de bază și care să poată lua decizii personale, dar și politice în cunoștințe de cauză”, crede Petre Badea.

În ceea ce privește intrarea pe piața locală a marilor investitori instituționali activi în Europa de Vest, reprezentantul Knight Frank vorbesc de un interes crescut, problema fiind însă lipsa unui număr semnificativ de produse disponibile spre vânzare, întrucât investitorii deja prezenți pe piața locală sunt interesați de achiziții și de consolidarea portofoliilor. Încălzirea piețelor din regiune – așa cum sunt Cehia, Polonia și Ungaria – și randamentele în scădere de pe piețele respective vor reprezenta un factor decisiv și atunci vom asista la o prezență mult mai activă din partea unor noi jucători, consideră Valentin Lupu.

„Urmărirea echilibrului între cerere și ofertă ar trebui să plaseze piața imobiliară din România într-o poziție mai puțin vulnerabilă în contextul unei recesiuni globale”, concluzionează Iliescu.