Cum se face evaluarea unei investiții imobiliare în Dubai?

Casiana Dușa, avocat cu specializare în drept islamic/emiratez și partener strategic al firmei de evaluări NAI România & Moldova

Investițiile imobiliare în Dubai nu mai sunt o simplă curiozitate, ci un subiect tot mai prezent pe agenda publică, ceea ce face ca românii să achiziționeze masiv proprietăți „off-plan” (aflate în dezvoltare), ce promit o valorizare unică în lume, amortizare rapidă și randamente extraordinare la închiriere, uneori chiar și peste 15% pe an. Dincolo de promisiunile atractive din reclame, profilul unei investiții cu adevărat profitabile în Dubai sau oriunde în lume vizează o serie de criterii riguroase de evaluare.

Localizare: Aceasta este unul dintre cele mai importante criterii în evaluarea unei proprietăți. În Dubai, localizarea poate influența considerabil valoarea proprietății. Proprietățile situate în zonele centrale, precum Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Business Bay, Downtown Dubai sau Palm Jumeirah, pot avea o valoare mai mare decât cele din zonele mai periferice.

Analiza și diagnosticul juridic: Cunoașterea legislației locale reprezintă unul dintre elementele cruciale pe care orice investitor trebuie să le aibă în vedere pentru a se asigura că drepturile și fondurile îi sunt protejate, precum și că orice potențiale riscuri sunt reduse ori cel puțin cunoscute în prealabil, astfel încât să poată fi prevenite. Mecanismele contractuale implicate în tranzacțiile imobiliare din Dubai, atât la achiziție, cât și la închiriere, sunt specifice jurisdicției emirateze, prin urmare recomandăm oricărui investitor ca, înainte de a lua o decizie, să se informeze de la profesioniști despre detaliile, documentele, legislația aplicabilă și toți pașii pe care trebuie să îi urmeze.

Calitatea construcției: Este esențial să se evalueze calitatea construcției și starea generală a proprietății. Aceasta include verificarea materialelor folosite, a finisajelor și a infrastructurii înconjurătoare. Proprietățile cu construcție de înaltă calitate și finisaje premium pot fi evaluate mai bine.

Facilități și servicii: Evaluarea proprietății trebuie să ia în considerare facilitățile și serviciile disponibile în complexul rezidențial sau în zona în care se află. De exemplu, prezența unei piscine, a unui centru de fitness, a unui spa, a unui parc sau a unor facilități de divertisment poate crește valoarea proprietății.

Accesibilitate și conexiuni: Evaluarea unei proprietăți în Dubai trebuie să includă analiza accesibilității și conexiunilor către alte zone cheie din oraș. Există criterii precum distanța față de aeroport, proximitatea față de stațiile de metrou sau existența unor artere principale de transport care pot influența evaluarea proprietății.

Potențialul de creștere a valorii: Întrucât Dubai este un oraș în continuă dezvoltare, este important să se evalueze și potențialul de creștere a valorii proprietății pe termen lung. Factori precum planurile de dezvoltare urbanistică, proiectele de infrastructură în curs de desfășurare sau perspectivele economice pot influența evaluarea proprietății în ceea ce privește potențialul său de creștere în valoare. Dar dincolo de aceste aspecte, depinde foarte mult de profilul investitorului. Pentru anumiți investitori, un procent de 5-6% este un randament foarte bun. De-a lungul timpului, am sesizat o diversitate de probleme survenite în cadrul tranzacțiilor imobiliare în Dubai, aspecte asupra cărora este important să atragem atenția cu scopul de a diminua viitoare riscuri și, implicit, pierderi financiare. Un top al semnalelor de alarmă vizând investițiile imobiliare în Dubai arată astfel:

1.
Valorizarea proprietății este sub nivelul promis de  agentul care a intermediat tranzacția;

2.
Randamentul la închiriere este sub nivelul promis;

3.
Companiile de property management pot exploata proprietatea în mod abuziv;

4.
Riscul de necunoaștere a legislației și a cutumei locale.

Piața imobiliară din Dubai este, într-adevăr, influențată de un număr semnificativ de investitori care participă la proiecte off-plan. Această abordare a atras un interes considerabil și a contribuit la boomul imobiliar din oraș. Cu toate acestea, piața imobiliară este, în mare măsură, determinată de cererea și comportamentul cumpărătorilor. Este adevărat că rentabilitatea investiției în Dubai poate fi atractivă, dar este esențial să țină seama de mai multe aspecte. Deciziile de achiziție trebuie luate cu prudență și consultanță specializată, iar evaluarea realistă a unui plan de exploatare a investiției este vitală. Efectuarea unei cercetări temeinice, analiza pieței și a tendințelor, precum și obținerea unei proiecții realiste a cheltuielilor și veniturilor viitoare sunt factori critici pentru evitarea pierderilor financiare majore și pentru a se proteja de orice spargere a bulei imobiliare. Cu toate că piața imobiliară din Dubai poate oferi oportunități de investiții remarcabile, trebuie să existe o abordare rațională și bine fundamentată în luarea deciziilor de investiție. Îi îndemn pe cei interesați să apeleze la profesioniști și consultanți specializați în domeniul imobiliar pentru a obține sfaturi și asistență adecvată în vederea evaluării și gestionării investiției lor într-un mod sustenabil și eficient.