Cum a reușit o companie de consultanță imobiliară din piața locală să ajungă la venituri de 11 milioane de euro

„Am beneficiat de pe urma climatului de piață foarte favorabil și a peste cinci ani de muncă susținută în a crea o echipă coerentă de seniori, care să ofere servicii de înaltă calitate pe toate palierele de business și care să lucreze natural împreună. Aceste eforturi au avut ca rezultat creșterea semnificativă a businessului prin câștigarea de noi clienți și continuarea parteneriatelor pe care le avem cu clienții mai vechi”, spune Silviana Petre Badea, managing director al JLL Romania, companie care a înregistrat anul trecut o creștere de 35% a cifrei de afaceri față de 2017, ajungând la venituri de aproape 11 milioane de euro.

Ea adaugă, cu mândrie, că un rezultat remarcabil a venit și din partea nivelului productivității pe fiecare angajat, care este cel mai ridicat din piața de consultanță imobiliară locală, fiecare angajat al JLL producând anul trecut 275.000 euro. Pentru anul în curs, reprezentanții companiei se așteaptă la o creștere moderată a cifrei de afaceri, luând în considerare că „nu sunt semne de creștere a pieței, iar cota noastră actuală de piață de peste 35% ne permite doar creșteri marginale în detrimentul competiției”, spune Petre Badea. Reprezentanții businessului
și-au propus o dublare a cifrei de afaceri în următorii cinci ani.

„Blocați într-o piață de investiții de 900 milioane de euro/an”

JLL a intrat pe piața românească în anul 2007, odată cu tranzacționarea America House pentru un yield (randament) de 5,5%. De-a lungul anilor de activitate, compania a fost implicată tranzacții de vânzare de active în valoare de peste 1 miliard de euro, printre cele mai importante numărându-se Radisson Hospitality, Militari Shopping Center, Art BC, Shopping Center Sibiu, Promenada Mall, Europolis Park, Bucharest West, Floreasca Park, Victoria Center, The Lakeview, America House, S-Park sau CBC Timișoara.

De asemenea, JLL a furnizat servicii de project management pentru două proiecte de birouri realizate de Globalworth în România: noul sediu al Renault din Preciziei și Gara Herăstrău. Departamentul de project & development services al companiei a coordonat proiecte de amenajare pentru peste 100.000 de metri pătrați de birouri, cu o valoare care depășește 100 milioane de euro. Pe segmentul de birouri, printre clienții JLL s-au numărat: Microsoft, Thales, Visteon, SAP, GoPro, Steelcase, Deutsche Bank, Honeywell, Amazon, Société Générale, echipa care se ocupă de acest segment realizând tranzacții de peste 600.000 metri pătrați.

Departamentul industrial al JLL a finalizat, de asemenea, tranzacții importante de închiriere realizate de companii precum Auchan, Metro, NOD, Profi, Noriel. În plus, prin departamentul de project management, compania administrează proiecte de circa 150.000 metri pătrați. Departamentul de terenuri a realizat unele dintre cele mai mari tranzacții din Capitală în ultimii ani, respectiv vânzarea Automatica, Pumac și Romanel.

Printre provocările cu care businessul s-a confruntat în evoluția pe piața locală, Silviana Petre Badea spune că, prin prisma faptului că JLL este strict legat de businessul clienților – chiriași, investitori, dezvoltatori, bănci –, instabilitatea fiscală, lipsa politicilor coerente de dezvoltare a țării și lipsa de predictibilitate care afectează întreaga economie sunt cele mai mari probleme în acest moment. „Acestea sunt și motivele pentru care volumele și dimensiunea pieței imobiliare din România sunt departe de piețele din regiune deși țara, prin dimensiune și poziție geografică, este deosebit de ofertantă. Aceste constrângeri ne țin blocați într-o piață de investiții care nu a depășit 900 milioane de euro/an în ultimii trei ani și care nu se apropie de volumele din 2008 chiar dacă restul regiunii le-a depășit de mult.”

Pe viitor, reprezentanții JLL se așteaptă la o creștere organică, la care vor să adauge servicii și soluții care să răspundă nevoilor tot mai sofisticate ale clienților companiei. Ei intenționează să întărească zona de consultanță tranzacțională și echipele multidisciplinare care să ajute clientul în toate deciziile care presupun un spațiu, și nu numai. În plus, spun că se concentrează pe oameni: atât pe propriii angajați, cât și pe cei ai clienților, pe dezvoltarea și creșterea lor și pe atingerea potențialului ca echipă și ca profesioniști.

O piață de 20 de miliarde de euro

Potrivit reprezentantei JLL, luând în calcul stocurile de spații moderne pe cele trei segmente ale pieței, respectiv office, retail și industrial, o evaluare a pieței de real estate ar fi în jurul a 20 de miliarde de euro. Totuși, comparativ cu piețele din vestul Europei, România este mult, mult departe din punctul de vedere al valorii pieței de real estate, crede Petre Badea, diferențele fiind date pe de o parte de stocurile mult mai reduse de proiecte imobiliare moderne, iar pe de altă parte de valorile de piață ale acestora, care sunt, de asemenea, cu mult mai scăzute pe piața locală decât în țările vest-europene (în funcție de chirie și yield).

„Până să ne uităm la piețele vest-europene, este de ajuns să facem comparație cu țări mai apropiate de noi geografic, demografic și ca ciclu de dezvoltare, respectiv Polonia și Cehia, care la rândul lor au un avans semnificativ ca stoc nou de proiecte și valoare de piață. Polonia are o suprafață de spații moderne de proiecte imobiliare de peste patru ori mai mare decât cea din România, în condițiile în care piața poloneză are un stoc de birouri de 10,5 milioane de metri pătrați, de industrial de 15,7 milioane de metri pătrați, iar de retail depășește 14,3 milioane de metri pătrați. Față de Cehia, cu o populație la jumătate față de România, diferența este mai mică pe birouri și retail (stocul de birouri în Praga a ajuns la 3,47 milioane metri pătrați, iar de retail la 3,774 milioane metri pătrați), însă cel industrial este mai mult decât dublul celui din România, respectiv 7,7 milioane metri pătrați”, spune ea. 

Legat de evoluția pieței pe segmentul spațiilor de birouri, Petre Badea spune că „avem oportunitatea, ca și în cazul infrastructurii IT, să ardem etape și să învățam din experiențele altor piețe – putem aplica soluții inovative acum, avem posibilitatea deja să proiectăm birourile viitorului astăzi, smart, complet integrate cu tehnologiile pe care le folosim zi de zi, în concordanță cu personalitatea echipelor care le vor folosi. Trăim o epocă a inovației absolut fără precedent.” Potrivit ei, pe segmentul birouri, Cluj-Napoca, Iași și Timișoara vor rămâne cele mai active piețe secundare atât din punctul de vedere al noilor dezvoltări, cât și al cererii. „Dacă la Cluj-Napoca și Iași disponibilitatea spațiilor este destul de limitată, făcând dificilă găsirea unei soluții pentru un potențial chiriaș, în Timișoara există 3-4 opțiuni care sunt în competiție pentru a atrage chiriași. Este adevărat că și cea mai mare cerere este tot în Timișoara. Cererea pentru aceste orașe este în continuare în creștere, ceea ce ar putea determina dezvoltatorii să investească în noi proiecte moderne, mai ales în Cluj și Iași”, susține managing directorul JLL.

În schimb, pe zona de retail, lucrurile se schimbă, spune ea, având în vedere că majoritatea marilor orașe au cel puțin câte o schema de retail dominantă. „În aceste condiții, interesul dezvoltatorilor s-a mutat către orașele terțiare, de sub 200.000 de locuitori, și către proiecte de dimensiuni mai reduse adaptate populației.” Pe partea de industrial, cel mai important pol de dezvoltare, potrivit ei, va fi în jurul Bucureștiului – de-a lungul autostrăzii către Pitești, dar și în zona Ștefănești. La nivel de cerințe, pentru acest segment al pieței reprezentanta JLL spune că „nu vedem schimbări semnificative. În schimb, putem observa modificări ale chiriașilor în ceea ce privește locațiile pe care le aleg pentru a se extinde. Vedem și în acest domeniu dificultăți legate de găsirea forței de muncă necesară, ceea ce împinge companiile spre zone noi, neexploatate foarte mult până acum, precum Roman, Drobeta-Turnu Severin sau Craiova”. Potrivit ei, clienții investitori sunt mai atenți la achiziții, analizează mult mai mult înainte să ia o decizie de investiție, și asta pentru că piață se maturizează, iar investitorii devin mai responsabili. „Pe de altă parte, chiar dacă tranzacțiile se închid într-o perioadă mai lungă de timp, vedem totuși investitori mai hotărâți să cumpere produse în România. Acest lucru este explicat și de faptul că există un număr mai mare de active atractive disponibile la vânzare. Potrivit datelor noastre, în prezent se poartă negocieri pentru tranzacții cu o valoare de peste 1 miliard de euro.”

Pe segmentul de retail, există în continuare interes din partea unor nume noi pentru piața din România, atrase de ratele de creștere interesante ale vânzărilor de retail și ale consumului, crede Silviana Petre Badea. După intrarea pe piața locală de fashion a brandurilor Topshop și Topman la începutul lui 2019, ea spune că există și alți retaileri din zona de home & deco, fashion discounter și beauty a căror strategie de expansiune ar putea să îi aducă și în România, însă nu există încă nimic concret până acum. „Ne așteptăm în perioada următoare la relansarea Burger King și la un interes mai ridicat al brandurilor de F&B (food & beverage – n. red.) față de România. În contextul dezvoltării unui nou concept de F&B în vestul Europei, ne așteptăm la exploatarea mai amplă a acestei zone și la intrarea unor noi branduri.”

Chiriile, mereu stabile

Potrivit reprezentanților companiei, în primul trimestru din acest an au fost închiriați la nivel național aproximativ 124.500 metri pătrați, cu aproape 41% mai mult față de primul trimestru al anului precedent. JLL a înregistrat în primul trimestru din 2019 o cotă de 26,7% din totalul pieței pe segmentul de închirieri de spații de birouri la nivel național, tranzacționînd 33.500 mp, sectoarele IT, financiar și cel de servicii profesionale oferind cei mai mulți chiriași.

Silviana Petre Badea spune că în piața de birouri chiriile sunt stabile de peste cinci ani, cu fluctuații pe zona de facilități acordate chiriașilor. „Cu o rată de neocupare foarte mică în București (de sub 4%) în ultimii trei ani pe anumite zone și cu o cerere din ce în ce mai susținută venită din partea logisticienilor, retailerilor și comerțului online, s-au observat deja creșteri ale chiriilor medii pe spațiile existente și de calitate”, spune ea. Ea subliniază însă că o atenție deosebită trebuie acordată costurilor de construcție, care au crescut în ultimii ani cu peste 30%, atât în ceea ce privește materialele, cât și forța de muncă. „Această creștere nu s-a reflectat deocamdată nici în prețurile de vânzare (ratele de recuperare a investițiilor – yieldurile – nu s-au comprimat decât marginal în aceeași perioadă), nici în chirii.  Aritmetica simplă spune că momentan dezvoltatorii au suportat din profitabilitatea proprie aceste creșteri, dar, pe unele categorii de clădiri, nu o vor mai putea face multă vreme, deci am putea să ne așteptam la creșteri ale chiriilor.”

În ceea ce privește tendințele de pe segmentul office, chiriașii de birouri sunt din ce în ce mai axați pe nevoile oamenilor, nevoile forței de muncă, fiind în permanență în competiție pentru talent, susține Petre Badea. „S-au dus vremurile în care se alegeau sediile firmelor în funcție de reședința managementului. Se fac analize complexe, multidisciplinare care să susțină soluția cea mai bună pentru echipă. Această schimbare de comportament ne oferă și nouă ca profesioniști ocazia să venim cu soluții inovative de design și space planning, de locații și structuri de contracte de închiriere care să răspundă nevoilor specifice și din ce în ce mai complexe ale clienților.”

La capitolul tranzacții, cele încheiate în primul trimestru din 2019 reprezintă, potrivit reprezentanților JLL, aproximativ 31% din volumul total tranzacționat anul trecut, de aproximativ 400.000 mp. În cazul în care se va menține ritmul actual, reprezentanții companiei estimează că piața tranzacțiilor cu spații de birouri ar putea ajunge până la sfărșitul anului curent la peste 560.000 mp.

Capitala a atras în primul trimestru din 2019 cel mai mare volum de tranzacții, respectiv peste 107.000 mp (peste 86% din totalul la nivel național), fiind urmat la mare distanță de Timișoara cu puțin peste 6.000 mp (aproape 5%), o serie de tranzacții importante fiind realizate și în Craiova, Cluj-Napoca și Iași. În Capitală, cele mai multe tranzacții au fost încheiate în CBD (Central Business District – n. red.) (13), Floreasca – Barbu Văcărescu (12), Centru-Vest (8) și Centru-Sud (8). După volumul tranzacționat, prima poziție este ocupată tot de CBD, cu 32.000 mp tranzacționați (24% din total), urmată de Vest, cu 18.000 mp (14% din total), de Centru-Vest, cu 13.300 mp (11%), zona Floreasca atrăgând doar 6,7% din totalul cererii. Anul acesta, dezvoltatorii au livrat în primul trimestru trei proiecte noi în București, cu o suprafață totală de 92.832 metri pătrați: Renault Bucharest Connected (47.000 de metri pătrați), dezvoltat de Globalworth, (28.000 de metri pătrați), The Mark, aparținând companiei austriece S Immo, (25.641 de metri pătrați) și The Bridge 3 (20.191 de metri pătrați). Reprezentanții companiei estimează că suprafața de proiecte noi din Capitală va atinge până la finalul anului circa 200.000 metri pătrați.

Ritmul încetinit al exporturilor, instabilitatea legislativă și lipsa infrastructurii – piedici în evoluția pieței

În legătură cu situația economică a țării, managing directorul JLL observă că, dacă ne uităm la indicatorii macroeconomici, România nu este decuplată de evoluțiile din Uniunea Europeană, ci dimpotrivă, la unele capitole stă mai bine decât alte țări din blocul comunitar. „Vedem însă unele îngrijorări legate de încetinirea ritmului de creștere a exporturilor și creșterea importurilor, ceea ce se traduce într-o deteriorare a poziției comerciale a României pentru al patrulea an consecutiv. Mai mult decât atât, ceea ce este îngrijorător din punctul nostru de vedere este instabilitatea legislativă și lipsa de predictibilitate.” În ceea ce privește diferențele dintre estul și vestul țării, ea crede că este inevitabilă readucerea în discuție a „veșnicei probleme a României”, respectiv lipsa infrastructurii, care se vede însă nu doar între vest și est, ci există și alte zone văduvite de investiții, cum ar fi Sud-Vest-Oltenia. „Atât timp cât nu se vor găsi soluții pentru crearea unor căi de acces către și dintre aceste zone, mai ales Nord-Est și Sud-Vest-Oltenia, vor rămâne cenușăresele României, fiecare cu o pondere de circa 2% din soldul investițiilor străine directe la nivel național.”

Despre posibilitatea apropierii unei noi crize, Silviana Petre Badea crede că, în timp ce în 2009 România era complet nepregătită și imatură, iar înțelegerea colectivă a românilor asupra mecanismelor economice era limitată, „lucrurile s-au schimbat mult de atunci, pe toate laturile pieței imobiliare, și cu siguranță și în restul universului de afaceri. Jucătorii s-au maturizat, au învățat, sunt prudenți, unii poate prea prudenți, sunt educați și cred că fundamentele sunt mult mai solide”.

„Ceea ce este clar este că piețele sunt ciclice și cea imobiliară are și ea ciclicitatea ei. Pare că în România ne îndreptăm către punctul de maxim al acestui ciclu și că este posibil să vedem în următoarele 12-18 luni o inflexiune absolut firească și sănătoasă în care creșterile de stoc să se stabilizeze și matematica dezvoltării să se regleze. Este bine de menționat însă că actuala situație din piața imobiliară, cu interesul crescut din partea investitorilor, cu tranzacții majore în piață, este de fapt normalitatea de care România nu a mai avut parte din 2008, nicidecum un val de entuziasm optimist, și că abia acum ajungem să ne apropiem de potențialul promis”, adaugă Petre Badea. Ea susține că nu întrevede o criză de lichiditate, mai degrabă „o criză datorată unui schimb al forțelor care joacă jocul economic mondial: acordul între China și US, Brexitul, tendințele naționaliste din zona noastră, influența și intervențiile Rusiei sau situația din Italia. Nu ducem lipsă, din păcate, de schimbări la care nici nu ne-am fi gândit acum zece ani. În concluzie, nu cred că o corecție acum ar avea efecte precum cele pe care le-am văzut în 2009.”

În 2018, veniturile totale și veniturile din comisioane la nivel internațional ale JLL au crescut fiecare cu 13% comparativ cu 2017, la 16,3 miliarde de dolari și respectiv 6,5 miliarde de dolari, în timp ce venitul operațional s-a majorat cu 29%, la 707 milioane de dolari. Compania a ajuns la finele anului 2018 la 90.000 de angajați, comparativ cu 82.000 la sfârșitul lui 2017, în cele 80 de țări în care activează.