Crosspoint: Numărul tranzacțiilor cu apartamente a scăzut cu aproape 19% în București în primele două luni din 2026. Oferta limitată și costurile ridicate mențin presiunea pe prețuri

Piața rezidențială din București a început anul 2026 cu o scădere de 18,6% a numărului de tranzacții cu apartamente în perioada ianuarie–februarie comparativ cu aceeași perioadă din 2025, potrivit unei analize realizate de Crosspoint Real Estate, asociat internațional al Savills în România. În județul Ilfov, declinul a fost mai moderat, de 10,9%.

Evoluția vine după ce în 2025 volumul total al tranzacțiilor din zona metropolitană București–Ilfov a înregistrat o scădere de 8,5% față de 2024, până la 55.297 de unități, în timp ce prețurile locuințelor noi au crescut cu aproximativ 20%, ajungând la o medie de 2.500 de euro/mp.

„Ceea ce vedem acum în piață este consecința unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere în așteptare și peste un cadru de reglementare în schimbare”, explică Oana Popescu, Head of Residential în cadrul Crosspoint Real Estate.

Potrivit acesteia, dezvoltatorii adoptă o abordare mai selectivă în proiectele noi, cu mai puține unități, dar mai bine poziționate, adaptate segmentelor de piață care pot absorbi mai ușor creșterea costurilor. În portofoliul companiei, segmentele middle-high și premium reprezintă în prezent circa 80% din activitatea de consultanță rezidențială.

Analiza Crosspoint notează că piața rezidențială a intrat în 2026 cu cel mai limitat pipeline din ultimii cinci ani, cu doar 4.013 autorizații de construire emise în 2025 în zona București-Ilfov. Creșterea de 5% a acestui indicator în 2025 față de 2024 rămâne marginală în raport cu deficitul acumulat în ultimii ani.

Livrările de locuințe noi au crescut cu 2% în 2025, până la 17.293 de unități finalizate în București–Ilfov, însă această evoluție a fost influențată de schimbările fiscale. Reducerea cotei de TVA la 9% pentru anumite tranzacții a fost condiționată, începând cu august 2025, de livrarea apartamentelor până la finalul anului, ceea ce a determinat dezvoltatorii să accelereze construcțiile pentru a se încadra în termen.

Pe lângă aceste evoluții, intrarea în vigoare a Legii 207/2025, care introduce reguli mai stricte pentru tranzacțiile imobiliare, ar putea pune presiune suplimentară asupra pipeline-ului de proiecte. Dezvoltările care se bazau pe vânzări off-plan pentru finanțarea etapelor de construcție ar putea întâmpina dificultăți, iar unele proiecte planificate ar putea fi amânate sau anulate.

„2026 este un an de recalibrare, nu de criză. Cumpărătorii care înțeleg că oferta nouă va rămâne limitată în următorii doi ani și că prețurile în interiorul Bucureștiului nu vor înregistra scăderi structurale au la dispoziție o fereastră de decizie înainte ca presiunea pe ofertă să devină și mai vizibilă. Piața s-a maturizat, iar decizia de cumpărare a devenit mai rațională, orientată spre costul total și calitatea pe termen lung, iar aceasta este o evoluție sănătoasă pentru toți participanții implicați”, subliniază Valentin Neagu, Managing Director al Crosspoint Real Estate.

Pe termen mediu, o ofertă și mai restrânsă ar putea fi vizibilă în perioada 2027–2028, ceea ce ar menține presiunea asupra prețurilor, în special în zonele centrale și în segmentul premium. Nordul Bucureștiului rămâne cea mai activă zonă a pieței, cu prețuri medii care depășesc deja 3.500 de euro/mp.

Pe lângă oferta limitată, dezvoltatorii se confruntă și cu creșteri semnificative ale costurilor de construcție. Datele Eurostat citate în raportul Romanian Real Estate Market Report 2025 arată că România a înregistrat una dintre cele mai mari creșteri din Europa, cu 9% în 2025, comparativ cu aproximativ 1% media Uniunii Europene.

Contextul macroeconomic rămâne dificil: inflația medie anuală a fost de 7,3% în 2025, cea mai ridicată din UE, salariul mediu net a ajuns la aproximativ 1.120 de euro în decembrie, iar rata șomajului a urcat la 6%. În aceste condiții, achiziția unui apartament în București necesită în prezent echivalentul a șapte până la nouă ani de venit mediu net.

Potrivit Crosspoint, o revenire mai vizibilă a pieței rezidențiale este așteptată începând cu 2027, când presiunile inflaționiste ar putea scădea, iar dezvoltatorii vor integra mai bine noile reguli de reglementare în strategiile de proiect.