Contează când cumperi un apartament și care este prețul la care îl cumperi

Dacă vrei acum să cumperi un apartament, prețurile, în special pentru apartamentele vechi, ți se par mari, chiar foarte mari, în special pentru orașe precum Cluj-Napoca, Brașov, care vine puternic din urmă, și nu în ultimul rând București.

Toată lumea se întreabă de ce cresc prețurile, cel puțin cele afișate și cerute pentru apartamentele vechi, care sunt chiar vechi, nerenovate de ani, aflate într-o stare destul de proastă și care necesită încă zeci de mii de euro pentru renovare. La apartamentele noi, suprafețele sunt mici și foarte mici, compartimentate prost, ca să nu mai vorbim de faptul că, dacă pui un dulap și un pat, se umple deja toată camera. Deși în ultimii cinci ani peste noi au trecut COVID-ul, războiul, creșterea prețurilor la energie, inflația, creșterea dobânzilor, nimic nu a oprit creșterea prețurilor apartamentelor cu 10-20%, nu în cinci ani, ci pe an. 

Creșterea salariilor – 70% în cinci ani la nivelul salariului mediu –, stabilitatea neverosimilă a cursului valutar leu/euro, menținerea locurilor de muncă cu salarii în creștere, sumele de bani venite din afară, dar și din țară (în Cluj, 60% din tranzacțiile imobiliare se fac cu cash, iar în București cel puțin 40%) susțin creșterile de prețuri. Situația economică din România, în special din orașele mari, s-a îmbunătățit destul de mult în ultimii 15 ani, ceea ce a contribuit la creșterea prețurilor. Din punct de vedere statistic, dacă se ia în considerare prețul unui apartament cu două camere raportat la salariul mediu de astăzi, de peste 1.000 de euro, chiar p

ste 1.200 de euro în București, România stă foarte bine atât din punctul de vedere al trecutului, cât și din punctul de vedere al prețurilor la apartamente în raport cu celelalte țări din jur. Dacă în 2008 un apartament echivala cu aproximativ 30 de ani de muncă la prețurile de atunci și cu salariul mediu de atunci, acum acest raport a coborât la 6-7 ani. Astăzi vreau să aduc în discuție prețurile apartamentelor dintr-o altă perspectivă: cea a prețului de achiziție, a momentului, a ratelor – dacă este luat cu credit – și, în final, din perspectiva averii fiecăruia în timp. 

Pentru cei mai mulți dintre români, în special pentru bunici și părinți, dar și pentru copii, cel mai important activ pe care îl au este apartamentul. Pentru cei care au cumpărat imediat după Revoluție apartamentele în care stăteau, în celebrul proces de împroprietărire, astăzi apartamentul nu este grevat de niciun credit, adică este un activ liber, valoros. Dacă în anii ’90 acel apartament a putut fi cumpărat cu 4.000-5.000-6.000 de dolari de la stat, acum el a ajuns la o valoare de 50.000-60.000-70.000-80.000 de euro și chiar mai mult, în funcție de numărul de camere și de poziționare. Cel mai bun exemplu este dat de prețul apartamentelor din Cluj-Napoca. Deci valoarea actuală reprezintă averea pură a unui român. Este o sumă curată, fără datorii în spate. 

Dacă ai cumpărat un apartament după anii 2000 până în 2005 și ai dat 20.000-30.000-40.000 de euro, valoarea actuală este dublă, dar dacă ai cumpărat apartamentul cu un credit, în cea mai bună variantă prețul actual ajunge la prețul de achiziție plus dobânda plătită. 

Dacă ai cumpărat un apartament pe vârful imobiliar din 2007-2008, per total, după aproape 20 de ani, ești pe minus. Din punctul de vedere al prețului, poate ai ajuns acum, cu chiu cu vai, la nivelul plătit atunci. În 15-20 de ani nu ai câștigat nimic din valoarea proprietății. Dacă ai cumpărat apartamentul cu credit la prețurile de pe vârful imobiliar, cum au cumpărat mulți tineri, după 15-20 de ani rezultatul este pe minus. Până acum ai plătit rate care au dublat costul achiziției, și dacă îl compari cu prețul de astăzi, care este cel mult la valoarea de atunci, pierderea în valoare este evidentă. 

Cei care au cumpărat atunci apartamente au fost loviți în plin de scăderea valorii proprietății imediat după criză, când prețurile s-au înjumătățit, iar rata la credit în lei s-a dublat/triplat dacă luăm în considerare creșterea cursului francului elvețian sau creșterea euro. Cei care au cumpărat apartamente în perioada 2009-2010-2012, deci la 1-2 ani după criză, au beneficiat de o conjunctură favorabilă. Prețurile au fost mult mai mici, la jumătate față de vârf, a apărut programul Prima Casă cu dobânzi mici la lei, cursul valutar leu/euro s-a stabilizat, iar salariile au început să crească. 

Rata la un credit imobiliar a scăzut semnificativ ca pondere într-un salariu. Față de acum 15 ani, prețurile apartamentelor au crescut, s-au dublat dacă nu chiar triplat, iar ratele sunt nesemnificative versus salariu. Așa că toți cei care au cumpărat atunci sunt cu valoarea proprietăților „în bani”, adică obțin acum mai mult decât au plătit, deci nu au pierdut nimic. Toți dezvoltatorii, toți brokerii imobiliari care trebuie să vândă spun că investițiile imobiliare sunt cele mai bune investiții pe termen lung, asta până să apară dobânzile oferite de titlurile de stat la Fidelis și Tezaur, de peste 7% pe an. Investiția imobiliară este bună, dar depinde când cumperi apartamentul, ce preț plătești și cum evoluează vremurile. Poate prețurile apartamentelor cresc în timp, dar dacă cumperi un apartament pe vârf (nimeni nu știe care este vârful), dacă prinzi o cădere de 5-10 ani, dacă îl iei cu credit bancar, în timp nu știu dacă îți scoți banii ca investiție prin care să câștigi prin creșterea valorii proprietății. Nu știu cât câștigi nici dacă îl dai în chirie. Dacă moștenești un apartament de la bunici, părinți, este altceva.    

(cristian.hostiuc@zf.ro)