Cel mai mare proprietar, dezvoltator și administrator de centre comerciale din Europa Centrală și de Est, a anunțat un buget uriaș. Ce sume poate atrage România?

NEPI Rockcastle, cel mai mare proprietar, dezvoltator și administrator de centre comerciale din Europa Centrală și de Est, a anuntat un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele aflate în faza de dezvoltare sau modernizare pe termen mediu. Ce sume poate atrage România?

Rüdiger Dany conduce de mai bine de doi ani NEPI Rockcastle, dezvoltatorul și proprietarul de malluri cu nu mai puțin de 60 de proprietăți în nouă țări din Europa Centrală și de Est. Dintre acestea 20 de malluri și centre comerciale sunt în București. Dacă în perioada pandemiei mallurile au fost lovite de restricții și implicit de scăderea traficului, acestea au explodat după ridicarea limitărilor și au redevenit un magnet atât pentru entertainment cât și pentru shopping – chiar dacă traficul nu a revenit imediat la valorile din 2019, valoarea medie a bonului de cumpărături a crescut.

„Am preluat funcția de CEO al NEPI Rockcastle de peste doi ani, iar în această perioadă m-am familiarizat cu piața din România. Am fost aici și în 2008, așa că am putut să remarc foarte clar transformarea în bine prin care a trecut țara și am observat și potențialul major pentru evoluție, în viitor. Pentru mine, creșterea NEPI Rockcastle pe piața din România este un proces care va avea loc treptat. În România și în țările din regiune, suntem acum în punctul perfect de dezvoltare, exact așa cum ne-am propus. De altfel, România reprezintă un exemplu în regiunea CEE, deoarece nu mai este o economie emergentă, ci una sigură, în ciuda percepției Europei de Vest. Din datele pe care le avem, și din ceea ce am observat, puterea de cumpărare a populației a crescut, iar țara s-a dezvoltat puternic”, a spus Rüdiger Dany, CEO al NEPI Rockcastle.

În opinia lui, este necesar ca România să sprijine și mediul antreprenorial local, care reprezintă un motor important de creștere pentru orice țară, precum și investițiile străine.

„NEPI Rockcastle este unul dintre cei mai importanți jucători din sectorul imobiliar, așadar înțelegem necesitatea ca toți actorii de pe această piață să discute în mod transparent pentru a-și face vocea mai bine auzită și a contribui la găsirea de soluții pentru blocajele cu care ne confruntăm”, a subliniat Rüdiger Dany. Dar miza este alta – cum poate atrage România și mai ales orașele sale mai multe investiții locale și străine?

„România este una dintre cele mai mari țări din regiunea Europei Centrale și de Est (CEE) și are un potențial ridicat de a evolua rapid din punct de vedere economic. Dacă ne uităm la indicatori precum rata șomajului și nivelul de educație, România ar putea atrage, pe viitor, mai multe investiții străine, iar numeroase proiecte ar putea fi dezvoltate aici”, a spus Rüdiger Dany.

Pe de altă parte, el explică faptul că piața locală nu oferă întotdeauna un mediu propice pentru investițiile străine. Lipsește predictibilitatea legislativă și fiscală, iar deciziile sunt luate într-o manieră naționalistă, dar diferită de ceea ce se întâmplă în celelalte țări ale Uniunii Europene. „De aceea, investitorii sunt mai precauți atunci când vine vorba de România. Pentru a putea atrage investițiile străine, este nevoie de un grad mai mare de previzibilitate și transparență la nivel legislativ, precum și de un climat economic stabil. Acesta este un segment pe care România trebuie să evolueze, pentru a își putea atinge întreg potențialul de dezvoltare”, a subliniat Rüdiger Dany. NEPI Rockcastle a anunțat un buget de peste 650 de milioane de euro pentru proiectele aflate în faza de dezvoltare sau modernizare pe termen mediu. Compania are un portofoliu de 168.800 mp de proiecte în construcție sau modernizare, deja demarate sau în plan pentru 2024, în România, Polonia, Bulgaria și Ungaria. „În prezent, NEPI Rockcastle este într-o perioadă de reevaluare: ne uităm unde am putea să mai investim. Avem în plan proiecte pentru realizarea cărora am alocat peste 650 de milioane de euro, ceea ce reprezintă cel mai mare program de investiții în retailul comercial, anunțat pentru CEE. Aceste proiecte sunt în faza de autorizare sau deja în construcție, iar finalizarea lor este planificată până la sfârșitul lui 2026. Avem operațiuni în nouă țări din regiune, iar investițiile vor fi direcționate către proiecte cu un grad mare de profitabilitate, dar care sunt și sigure. NEPI Rockcastle este o companie a cărei viziune strategică de dezvoltare în regiune este pe termen lung, așadar nu vizăm obținerea unui profit rapid, dar ne dorim să investim în țări unde unde suntem tratați în mod egal cu alți investitori”, a spus CEO-ul.

Pentru extinderea Promenada București, s-au purtat discuții îndelungate, acesta fiind un proiect foarte amplu și de durată, dar și rezultatul final va fi pe măsură – birouri, retail și o parcare cu șapte niveluri în subteran. Aproape șapte ani au durat procedurile pentru a obține autorizațiile necesare.

Cele mai importante proiecte includ extinderea Promenada Mall, București (proiect mixed-use în valoare de aproximativ 282 milioane de euro, cu o suprafață de 55.400 mp, a cărui finalizare este planificată la sfârșitul anului 2026), dezvoltarea Galați Retail Park (proiectul va avea 33.200 mp, iar investiția se va ridica la 48 milioane de euro), dezvoltarea Promenada Plovdiv, Bulgaria, modernizarea Bonarka City Center Mall Cracovia, Polonia și a Arena Mall din Budapesta. „În momentul de față, derulăm un proiect în Plovdiv, al doilea cel mai mare oraș din Bulgaria. De asemenea, avem oportunități de dezvoltare și în Cehia și Polonia. Trebuie să evaluăm care este cea mai bună decizie din punct de vedere strategic: dacă pe o anumită piață, climatul este unul mai prielnic investițiilor, vom ține cont de acest lucru”, a spus directorul.

Potențialul sectorului HoReCa este mare în România, mai ales dacă este comparat cu cel din capitale precum Varșovia și cu ceea ce s-a întâmplat acolo în ultimii 20 de ani. „Cred că același lucru se va întâmpla și aici. Dar să nu uităm că și piața se schimbă. Acum standardele după care funcționează piața spațiilor de birouri s-au modificat față de perioada dinainte de pandemie. Majoritatea companiilor au adoptat modelul hibrid de lucru, ceea ce înseamnă că angajații lucrează și de acasă. Dar în polul de business Barbu Văcărescu-Floreasca consider că există în continuare cerere pentru spații de birouri”, a subliniat Rüdiger Dany.

Pentru extinderea Promenada București, s-au purtat discuții îndelungate, acesta fiind un proiect foarte amplu și de durată, dar și rezultatul final va fi pe măsură – birouri, retail și o parcare cu șapte niveluri în subteran. Aproape șapte ani au durat procedurile pentru a obține autorizațiile necesare.

„Lucrările presupun excavarea celui mai adânc subsol de clădire din Europa Centrală și de Est, de 26 de metri, unde va fi construită o parcare de 2.400 de locuri, amplasată pe șase niveluri. Practic, vom adăuga 55.400 de metri pătrați suprafeței actuale, cu o investiție de circa 282 de milioane de euro. Finalizarea este planificată pentru sfârșitul lui 2026 și suntem încrezători că, dincolo de a fi unul dintre cele mai importante proiecte din portofoliul nostru, va deveni și o dezvoltare emblematică în București prin design, funcționalitate, sustenabilitate și brandurile care vor fi prezente aici. De asemenea, vom avea o piscină la ultimul nivel, birouri cu 4.000 mp per etaj și numeroase alte funcționalități. Noul ansamblu va avea o componentă puternică de sustenabilitate, cu 600 kW de panouri fotovoltaice instalate alături de acoperișul verde. Unul dintre principalele obiective ale zonei comerciale a proiectului constă în îmbunătățirea mixului inițial de chiriași din Promenada, dar și în acoperirea cererii venite din partea unor branduri internaționale din segmentele de modă și divertisment”, a adăugat Rüdiger Dany. NEPI-Rockcastle este interesat de achiziții de proiecte de retail deja existente, în toate piețele din CEE unde operează.

„În prezent, analizăm costurile și proiectele, iar până la finalul lui 2024, vom mai crește și pe acest segment. Ne uităm la piețe precum Polonia, țările baltice sau chiar România, deși aici este mai mult o piață pe care dezvoltăm proiecte noi, nu achizționăm”, a mai spus Rüdiger Dany. În 2023 NEPI-Rockcastle a inaugurat Promenada Craiova, cea mai importantă inaugurare de mall din ultimii cel puțin șase ani.

„În ceea ce privește cea mai recentă dezvoltare a noastră din România, Promenada din Craiova, suntem conștienți că va mai dura până să devenim profitabili și să ne creștem cota de piață. În momentul în care intri pe piață cu un nou centru comercial, nu te poți aștepta să schimbi peste noapte rutina oamenilor, chiar dacă vii cu un nivel de calitate net superior și cu numeroase inovații. Acest proiect este unul care va crește în timp, treptat dar sigur. Nu devii o parte a comunității peste noapte. În Craiova avem teren și pentru dezvoltări rezidențiale, așa cum am procedat și în cazul proiectului Vulcan, dar vorbim despre un add-on, nu despre o dezvoltare dedicată de rezidențial”, a spus CEO-ul. Zona Brăila-Galați este de asemenea una de interes. Dintr-una ruptă de restul țării podul spre Tulcea peste Dunăre, podul peste calea ferată dinspre autostrada A2 dar și investițiile noi precum ale cehilor de la Tesla sau Yazaki au readus în prim-plan zona. „La Galați, deținem deja un centru comercial în care chiriașii și-au manifestat dorința de a avea mai mult spațiu. De asemenea, avem cerere și din partea retailerilor care vor să intre aici, așadar am achiziționat teren și vom demara în curând construcția pentru Galați Retail Park, proiect care va avea o suprafață de 33.200 metri pătrați și în care vor fi investiți 48 de milioane de euro. Suntem în faza de autorizare, iar odată cu acest proiect vom aduce și noi branduri în Galați. Ne bucură și faptul că vedem și investiții în infrastructura din zonă, ceea ce va impulsiona semnificativ și economia în Galați”, a adăugat executivul. Fondul de investiții a profitat și de faptul că în CEE a fost ferit de „furtuna perfectă” din Europa de Vest. Grupul german Signa, cu active de 27 mld. euro, în spatele căruia se află miliardarul austriac Rene Benko, s-a prăbușit la final de 2023, producând mari pierderi băncilor și investitorilor.

Signa, care deține clădirea Chrysler Building din New York, precum și numeroase proiecte de profil înalt și mari magazine în Germania, Austria și Elveția, este controlată de magnatul austriac Rene Benko.

Dificultățile sale fac din acest grup cea mai mare victimă potențială a prăbușirii sectorului imobiliar, declanșată de cea mai mare creștere a costurilor de împrumut din istoria de 25 de ani a monedei euro, care a afectat cel mai mult Germania și Suedia. „Este uimitor ce s-a întâmplat pe piața de real estate din Europa, în ultimii doi ani. Sectorul de retail comercial din piețele vest europene a ieșit din criza provocată de pandemie direct într-o altă criză, marcată de creșterea dobânzilor. Problema a fost că nimeni nu se aștepta la această creștere rapidă a dobânzilor, astfel că în țări precum Germania a avut loc un adevărat dezastru, iar acum în piață sunt proiecte neterminate. De aceea, pentru autorități este important să meargă mai departe alături de companii care au fondurile necesare pentru a dezvolta proiectele, pentru ca acestea să nu stea neterminate pentru o lungă perioadă de timp, ajungând atât de deteriorate încât trebuie vândute la prețuri foarte mici”, a spus CEO-ul.

În 2023 NEPI-Rockcastle a inaugurat Promenada Craiova, cea mai importantă inaugurare de mall din ultimii cel puțin șase ani.

În zona CEE, sectorul de retail și-a revenit uimitor de repede după pandemie. În cazul centrelor comerciale, oamenii și-au dorit să aibă din nou experiența comunității și a ieșirilor în oraș, iar acest aspect s-a reflectat imediat în trafic. NEPI Rockcastle a înregistrat, în 2022, un nivel al cifrei de afaceri peste cel din 2019, care fusese, până în acel moment cel mai bun an din istoria companiei. De asemenea, și 2023 a fost un an cu rezultate solide, ceea ce nu s-a întâmplat în Europa de Vest. „Acolo, abia acum se revine la cifrele din 2019. Piețele din vestul continentului nu au avut parte de această creștere explozivă. Când ne uităm la CEE, vorbim despre nevoia de educație în rândul investitorilor. În momentul în care investitorii din Marea Britanie sau SUA se gândesc la Europa, văd toate țările ca pe un tot unitar, dar se concentrează de fapt doar pe Europa de Vest. În ceea ce privește randamentele, dacă acum cinci ani, cineva mi-ar fi spus că proprietățile din Germania vor ajunge la același preț sau chiar mai ieftine decât cele din Polonia, aș fi considerat că este nebun. Această situație a survenit pe fondul stagnării din vestul continentului și a faptul că piețele din CEE sunt pe o curbă ascendentă. Trebuie luate în considerare și criteriile care țin de stabilitatea politică și modul în care sunt tratați investitorii. Așadar, piețele din CEE ar trebui să țină cont de aceste aspecte și să profite de aceste oportunități extraordinare de creștere prin atragerea investițiilor”, a adăugat executivul.

El spune că “acum este momentul ca Europa Centrală și de Est să strălucească, să iasă din conul de umbră și să crească. Și conflictul din Ucraina a atras atenția asupra Europei de Est, iar europenii au înțeles importanța de a avea o graniță comună cu Ucraina, pentru că atrage investiții înspre piețele din vecinătate. România a intrat în spațiul Schengen, aerian și maritim, iar astfel accesul spre această piață a devenit mai ușor. Desigur, va urma și accesul liber în spațiul terestru. Există un potențial enorm pentru turism prin accederea în Schengen.  În prezent, România este o bijuterie ascunsă în materie de turism, dar sunt convins că va fi descoperită”.

Revine era mallurilor? Da, revine era mallurilor, confirmă șeful NEPI-Rockcastle. „De fapt, deja a revenit. În timpul pandemiei, atunci când nu poți intra într-o clădire, ai într-adevăr o problemă. În acea perioadă, parcurile de retail, care funcționează în spațiu deschis, au putut fi deschise, înregistrând astfel un avantaj competitiv important, care s-a văzut în cifre. La rândul său, comerțul online a explodat, dar apoi a încetinit, după sfârșitul pandemiei. În CEE, am asistat la o revenire rapidă  a mallurilor după pandemie.”

Parcurile de retail sunt un produs diferit în această piață, dar ele nu vin cu experiențe, ci doar cu shopping. La mall,  oamenii caută experiențe, vin la concerte pe terasă, să vadă un film, să se întâlnească. 

Acum parcurile de retail își încetinesc creșterea, iar mallurile revin. De asemenea, o tendință importantă este și integrarea retailului online.

„Un domeniu nou este cel al energiei, în care am investit circa 30 de milioane euro în perioada 2022 – 2023, în România. Vrem să reducem emisiile de CO2 și să devenim producători de energie verde. Pentru aceasta, am lansat proiectul panourilor fotovoltaice. Am început implementarea în România, în 2022, iar până la sfârșitul lui 2023, am finalizat instalarea de panouri fotovoltaice în aproape toate proprietățile noastre de aici. Acum producem 25% din consumul nostru de energie, on-site, fără a pune presiune pe rețea. Mai mult, noi vindem energia mai departe retailerilor noștri, care beneficiază astfel de energie regenerabilă la un preț avantajos, iar în acest mod avem o nouă sursă de venit. În plus, noi cumpărăm toată energia necesară cu un an înainte, apoi o vindem mai departe. Aici intră în scenă NEPI-Rockcastle Energy, un centru de profit în sine, în care pe lângă investiția inițială de aproximativ 30 de milioane de euro, venim cu încă 15 milioane de euro, pentru a exporta conceptul și în celelalte țări în care activăm. Din punctul meu de vedere, până în 2028 vom putea acoperi 100% energia consumată prin proiectele proprii de energie verde. Pentru noi nu este fezabil să instalăm baterii pentru că energia este consumată ziua, când este produsă”, a conchis executivul.    

Cine este NEPI Rockcastle

1. Este principalul proprietar și operator de centre comerciale din Europa Centrală și de Est (CEE), cu prezență în nouă țări și un portofoliu de investiții de
6,8 miliarde de euro la 30 iunie 2023.

2. Deține și operează 55 de proprietăți de retail care au atras 295 de milioane de vizite în 2022
(244 de milioane de vizite în 2021).

3. Acțiunile NEPI Rockcastle sunt listate la Bursa de Valori din Johannesburg (JSE), Euronext Amsterdam (Euronext) și A2X. Grupul distribuie în mod voluntar cel puțin 90% din câștigurile sale distribuibile semestrial.

Repere cheie din istoria NEPI România

2007
NEPI este înființată și listată pe piața AIM a Bursei de Valori din Londra. Prima achiziție a unui portofoliu de patru proprietăți situate în România, în București, Iași, Bacău și Brașov.

2008
Achiziția unui portofoliu regional de birouri in România și 50% din acțiunile unui portofoliu german.

2009
Achiziționarea primei proprietăți de retail de mari dimensiuni din România – Brăila Mall – și listarea la AltX a Bursei de Valori din Johannesburg (JSE).

2010
Transfer de la AltX la Consiliul Principal al JSE. Internalizarea consilierului de investiții, trecerea la un model intern de gestionare a proprietății. Achiziția celei de-a doua mari proprietăți de retail din România –, Retail Park Pitești, și a proprietății de birouri de top din București, România – Floreasca Business Park.

2011-2012
Finalizarea extinderii în două faze a Brăila Mall. Extindere Retail Park Pitești. Dezvoltarea Ploiești Shopping City în parteneriat cu Carrefour și primul său centru regional de stripmall din Brașov. Achiziția proprietății de birouri City Business Center din Timișoara, România.

2013
Finalizarea a patru achiziții de retail și birouri în România. Achiziționarea a 70% din acțiunile proiectului Mega Mall. Prima achiziție în Slovacia – Aupark Zilina. Dezvoltarea Shopping City Galați și patru centre regionale de stripmall.

2014
Consolidarea poziției în România, prin achiziția și dezvoltarea de proprietăți suplimentare de retail, precum Buzău Shopping City, Promenada Mall București, Vulcan Value Centre și Shopping City Târgu Jiu. Finalizarea fazei I a primei dezvoltări de clădiri de birouri din România – The Office, Cluj-Napoca (un acord de asociere în participațiune, NEPI deținând o participație de 50%). Prima achiziție în Serbia – centrul comercial Kragujevac. Consolidarea poziției în Slovacia, prin achiziția Aupark Kosice Mall și Aupark Kosice Tower. Cedarea participației sale de 50% în portofoliul german.

2015
Finalizarea Mega Mall în București, România, achiziționarea centrului comercial Iris Titan. Deschiderea primei faze a Shopping City Timișoara. Finalizarea celei de-a doua faze a The Office, Cluj-Napoca. Emisiunea de obligațiuni negarantate în valoare de 400 de milioane de euro, tranzacția primului grup pe piețele de capital de natura datoriei.

2016
Finalizarea proiectului greenfield Shopping City Timișoara, prin deschiderea celei de-a doua faze. Achiziționarea restului de 30% din participația Mega Mall. Primele achiziții din Croația și Cehia – Arena Center din Zagreb și Forum Usti nad Labem. Consolidarea în continuare a poziției în România și Slovacia, prin achizițiile Shopping City Sibiu, Korzo Shopping Centrum și Aupark Shopping Center Piešťany și extinderile City Park, Severin Shopping Center și Brăila Mall.

2017
Fuziunea NEPI cu Rockcastle (o importantă companie imobiliară care operează în Polonia și Republica Cehă), creând cel mai mare grup imobiliar de retail din Europa Centrală și de Est. Cotarea societății nou fuzionate la două burse de valori, JSE și Euronext Amsterdam (Euronext). Intrarea pe piața din Bulgaria și Ungaria, prin achiziția activelor principale din Sofia și Budapesta, duce prezența NEPI Rockcastle pe un total de opt piețe din Europa Centrală și de Est. Finalizarea proiectului de dezvoltare The Office, Cluj-Napoca, prin deschiderea celei de-a treia faze. Emisiune reușită de obligațiuni negarantate în valoare de 500 de milioane de euro în cadrul programului EMTN, lansată în cursul anului.

2018
Achiziționarea a trei proprietăți dominante în Polonia, Slovacia și Ungaria. Prima achiziție lituaniană (Ozas Shopping and Entertainment Centre). Deschiderea primei dezvoltări greenfield a grupului în Serbia, Promenada Novi Sad, cel mai mare mall din țară. Continuarea consolidării în Polonia și România, prin dezvoltări greenfield și brownfield.

2019
Finalizarea unui număr de extinderi ale proprietăților din România și Polonia și finalizarea dezvoltării greenfield din România, Promenada Sibiu. Vânzarea participației sale de 50% în The Office, Cluj-Napoca. Emisiunea de obligațiuni negarantate în valoare de 1 miliard de euro și răscumpărarea valorii nominale în valoare de 202 milioane de euro a obligațiunilor sale scadente în 2021.

2020
Pandemia de COVID-19. Realizarea a două tranzacții strategice importante: vânzarea portofoliului de birouri din România și deținerea de valori mobiliare listate rămase. Punerea în aplicare a cadrului privind finanțarea ecologică, urmată de o emisiune de obligațiuni ecologice în valoare de 500 de milioane de euro. Un nou centru comercial în Târgu-Mureș, România.

2021
Prelungirea pandemiei de COVID-19 cu impact asupra rezultatelor grupului pentru acest an. Revenirea vânzărilor chiriașilor cel puțin la nivelurile din 2019, odată ce restricțiile au fost ridicate sau relaxate. Încheierea primului acord bilateral cu Corporația Financiară Internațională (IFC) pentru o finanțare verde în valoare de 73,5 milioane EUR. Vânzarea a două proprietăți de retail din Serbia, Kragujevac Plaza și Krusevac Shopping Park, în conformitate cu strategia grupului de a se concentra pe proprietățile dominante de bază din țările cu rating de credit „investment grade”.