Cel mai bun an de după criză?

 „Anul 2020 este cel mai bun an ca tranzacții avansate”, a observat Laurențiu Lazăr, managing partner al companiei de consultanță în imobiliare Colliers România, în cadrul unui eveniment axat pe așteptările legate de viitorul real estate-ului românesc. Lazăr previzionează că numărul tranzacțiilor în curs de pregătire și de semnare din România se situează la un nivel mult mai ridicat decât în anii anteriori.
În acest context, una dintre predicțiile Colliers arată că România va continua să fie una dintre economiile europene cu potențial de creștere ridicat, chiar dacă ritmul va încetini. Implementarea unor reforme structurale majore în domenii precum mobilitatea forței de muncă sau educație ar debloca un potențial de creștere suplimentară, cu un efort destul de mic, potrivit consultanților Colliers International. „Este puțin probabil ca reformele structurale care ne-ar putea ajuta anul acesta să se întâmple. Dincolo de acest an electoral, trebuie să ținem cont că nu discutăm despre proiecte dificile, ci doar despre două autostrăzi: de la nord la sud și de la est la vest pentru a străbate Carpații”, spune Silviu Pop, head of research în cadrul Colliers. Datele arată că anul trecut construcțiile și tranzacțiile imobiliare au avut o contribuție de aproape un punct procentual la creșterea economică de 4% a României – înregistrată în primele trei trimestre din 2019. Chiar și în acest context, dacă ritmul de creștere economică încetinește în 2020, această tendință se va reflecta și asupra pieței imobiliare.
Colliers mai prezice că România va rămâne în continuare decupată ca piață de tensiunile și riscurile geopolitice globale, astfel încât Brexitul sau disputa referitoare la tarifele comerciale nu vor afecta în mod direct piața locală. „Cum vor afecta evoluțiile externe piața locală? Dincolo de evoluțiile interne, există schimbări pe plan extern, cum ar fi Brexitul, noile politici economice și comerciale ale Statelor Unite, tensiunile geopolitice în creștere, incertitudinile din zona euro sau încetinirea economiei Chinei. Contextul extern va avea un impact neutru asupra creșterii economice estimate pentru România în 2020”, notează reprezentanții Colliers.
O altă predicție arată că 2020 se conturează a fi cel mai bun an pentru investițiile imobiliare din România din perioada postcriză. Din perspectiva tranzacțiilor încheiate, Colliers se așteaptă ca în 2020 să depășească un nivel total de 1 miliard de euro, în contextul în care există deja tranzacții de 600 de milioane de euro în pregătire.
 „Există deja tranzacții în valoare de peste 600 de milioane de euro cu proiecte de birouri care ar putea fi finalizate în curând, inclusiv tranzacția de 300 de milioane de euro din portofoliul NEPI Rockcastle, semnată deja, dar nefinalizată în 2019. În același timp, segmentele industrial și de retail au evoluții pozitive, dar există limitări la nivel de ofertă. Referitor la tendințe, consultanții Colliers International estimează consolidarea subsegmentelor de piață, de la clădirile de birouri clasă A către abordări cu valoare adăugată și reconversii ale clădirilor existente. Investițiile în spațiile imobiliare comerciale din România au ajuns la un grad de maturitate crescut, iar în prezent principalii diferențiatori țin de calitate, atât în sectorul industrial, unde concurența este destul de mare, cât și în cazul clădirilor de birouri, unde tot mai mulți investitori sunt interesați de obținerea certificărilor verzi”, notează specialiștii.
Bucureștiul începe să devină o piață a chiriașilor de clădiri de birouri, potrivit predicțiilor, încât rata de neocupare se estimează a fi la 12-13%. Dezvoltatorii vor livra circa 700.000 de metri pătrați de spații de birouri în următorii doi ani, reprezentând aproape un sfert din stocul actual. „Creșterea costurilor de construcție – o noutate pentru piața din România – la care se adaugă și creșterea costurilor cu amenajarea spațiilor (cu aproximativ 25-30%) influențează deciziile de relocare ale companiilor”, apreciază consultanții Colliers International.
În 2020 România va atinge pragul de 5 milioane de metri pătrați de spații logistice și industriale moderne, astfel încât în prezent stocul se situează la circa 4,6 milioane de metri pătrați. Potrivit statisticilor, în România stocul este la jumătate față de cel din Cehia și chiar de patru ori mai mic decât cel din Polonia. Pentru a atinge pragul, dezvoltatorii trebuie să livreze 500.000 de metri pătrați de noi spații pentru depozitare.
În ceea ce privește tendințele pe piața spațiilor logistice, mai mulți jucători activi și în piața locală caută să își reconfigureze distribuția și poate să se mute. „Se anunță un an foarte bun, cu livrări estimate de dezvoltatori la circa 800.000 de metri pătrați. Sunt sigur că nu vor fi 800.000 de metri pătrați, dar cred că vor fi totuși încă 650.000 de metri pătrați. Pe de altă parte, portul Constanța devine atractiv. Sunt trei retaileri mari polonezi care se uită mult la portul din Constanța. Geografia ne ajută aici”, explică Laurențiu Duică, partener, șef al departamentului industrial al Colliers. El consideră că potențialul României nu se rezumă la 5 milioane de metri pătrați. „Eu zic că în 3-4 ani vom ajunge la 8 milioane de metri pătrați, urmând ca după ce atingem acest nivel să discutăm de alte probleme, precum căi ferate, transporturi, impozite mai mari, timpi de livrare etc.”, apreciază specialistul.
Va continua dezvoltarea centrelor comerciale în zonele consacrate de birouri, pe fondul unui consum mai sănătos, cred consultanții. „Proprietarii centrelor comerciale vor continua să se concentreze pe îmbunătățirea experienței clienților, cu un accent special pe partea de agrement. Dezvoltatorii vor căuta sinergii: noile malluri, de exemplu, se vor construi în zone consacrate de birouri sau vor avea propriile componente de birou sau rezidențial atașate. Inclusiv apariția spațiilor de birouri partajate în centrele comerciale este o opțiune atractivă. În ceea ce privește segmentul de retail, va continua expansiunea în orașele mici și mijlocii, unde există deficit de spații moderne de retail”, arată Colliers.
În cazul acestei predicții, consultanții atrag atenția asupra tendințelor care implică parterul marilor clădiri de birouri – un alt segment care a prins avânt și în România. „Avem acum mai mulți antreprenori români care au cunoștințe și operează ori în sistem de franciză, ori ca business propriu, diverse baruri, cafenele, baruri sportive, restaurante și cantine la parterul clădirilor de birouri. Acum zece ani exista un singur operator de cantine, iar acum există peste 15 operatori. Este o luptă pe piață. Acum există cinema, locuri de joacă și mai mulți operatori de fitness. În urmă cu zece ani era doar World Class, dar acum avem vreo 10 operatori în București”, explică Simina Niculiță, director retail în cadrul Colliers.
Anul 2019 a fost un an record pentru numărul de noi unități rezidențiale de pe piață, însă este puțin probabil ca trendul să se mențină și anul acesta. Există semne că lucrările de construcție încetinesc spre sfârșitul anului. Dar atâta timp cât economia are o evoluție ascendentă, consultanții de la Colliers International se așteaptă ca prețurile să crească moderat comparativ cu anul precedent, însă sub ritmul de creștere a salariilor.
Pe piața terenurilor, vom asista la temperarea cererii. Portofoliul de proiecte în plan și în stadii avansate nu este la fel de generos ca în anii precedenți și nu se prefigurează, la acest moment, anunțuri pentru noi proiecte de anvergură. În general, 2020 va fi un an echilibrat, dar este puțin probabil să rivalizeze cu volumele tranzacțiilor din perioada 2017-2019. Una dintre particularitățile care intervin pe segmentul de terenuri ține de interesul investitorilor și dezvoltatorilor față de orașe mici, cu populații cuprinse între 50.000 și 150.000 de locuitori.