Cea mai mare tranzacție imobiliară a anului de care nu a auzit nimeni

Cea mai mare tranzacție imobiliară a lui 2015 s-a întâmplat în liniște. Unul dintre cele mai mari terenuri din București, fostele Sere Berceni, a fost achiziționat de dezvoltatorii care vor construi Metalurgiei Park. La 150 de euro pe metrul pătrat, prețul cu care a fost vândută cea mai mare parte din ceea ce va fi faza 1 a Metalurgiei Park (jumătate din suprafața totală a fostelor sere Berceni), Horia Culcescu, proprietarul terenului, a încasat aproximativ 30 de milioane de euro.

Horia Culcescu este un om de afaceri care apare rar în media, dar care a devenit – tot în liniște – cel mai bogat agricultor din România. Conform unui top realizat de agrointel.ro, Horia Culcescu este cel mai mare producător de conserve din legume și fructe din România (prin fabrica Leader International de la Caracal) și deține 230 de hectare de sere și 1.200 de hectare de vie. De profesie inginer agronom, Horia Culcescu a achiziționat de-a lungul timpului mai multe ferme, ajungând să aibă suprafețe importante de sere din Pipera până la Turgu Măgurele și Ișalnița, cele mai întinse ca suprafață fiind Leoser (90 de hectare în Popești- Leordeni) și Serele Berceni (50 de hectare în zona unde Bulevardul Metalurgiei se intersectează cu bulevardul Berceni și cu Drumul Binelui).

Situate în sudul Capitalei, zonă unde interesul dezvoltatorilor a fost redus înainte de criză, Serele Berceni au devenit o țintă de achiziție mult mai importantă după anul 2009, când trendul pieței imobiliare s-a mutat către sudul, vestul și estul Capitalei. Statisticile arată că, în 2011 de exemplu, au fost livrate în București și Ilfov 4.945 de locuințe, din care sudul a atras cea mai mare parte (peste 2.500 de locuințe livrate). Sudul a fost în ultimii cinci ani cea mai dinamică zonă din București-Ilfov în ceea ce privește construcțiile noi, iar soluțiile găsite de dezvoltatorii din sud au ținut piața pe un trend alert.

„Metalurgiei Park este o țintă veche de-a noastră“, povestește Cătălin Grigore, unul dintre principalii pioni ai Sud Rezidențial (și hobby-ul personal al lui Grigore) fiind identificarea de terenuri. „Dezvoltatorii cu care lucrăm au devenit foarte implicați și ne cereau noi și noi suprafețe pe care să dezvolte blocuri. Aveam de mult timp terenul Serelor Berceni în observație și am deschis dicuțiile cu domnul Horia Culcescu în urmă cu un an și jumătate, când dânsul în sfârșit și-a manifestat interesul să vândă o parte din teren“, povestește Cătălin Grigore, precizând că, alături de proprietarul terenului, a împărțit cele 50 de hectare ale Serelor Berceni în faza 1 și faza 2, fiecare cu câte 25 de hectare (cele două faze fiind tăiate la jumătate de Bulevardul Metalurgiei).

După ce a căzut de acord cu proprietarul terenului, Cătălin Grigore a trecut la atragerea investitorilor: „Terenul a fost vândut și proiectat în urma unor ședințe care se terminau noaptea la 1, la 2, și în care discutam cu investitori aflați deja într-o relație contractuală cu Sud Rezidențial“. Ca strategie de investiție, Cătălin Grigore le-a solicitat investitorilor să cumpere suprafețe mari de teren, care să permită dezvoltarea fluidă. „Cei care s-au implicat au cumpărat suprafețe mari. Am selectat astfel brandurile imobiliare puternice, cu care noi avem istorie, care niciodată nu au greșit în anii de când dezvoltăm proiecte împreună și care au putere să cumpere și să dezvolte 2-3 hectare. În momentul acesta, din cele zece ansambluri, cinci din ele construiesc, iar cinci se află în faza de autorizare. Fiecare a cumpărat minimum 2-3 hectare, în funcție de forța financiară, și au conceput alături de noi propriile proiecte imobiliare“. Regimul de înălțime este definit de PUZ (P+5), astfel că cele mai multe dintre blocuri vor avea regim mic de înălțime.

Terenul din faza 1 a Metalurgiei Park s-a vândut complet în trei luni, spune Cătălin Grigore. Mai precis, dezvoltatorii ansamblurilor (Brown, Top House, Viva, Crystal, Joy, Galaxy, Family) au cumpărat loturile de teren aferente părții lor din proiect de la Berser, plătind același tarif de 150 euro pe metrul pătrat. Au fost vândute 23 de hectare din cele 25, spune Cătălin Grigore. În zona dinspre Apărătorii Patriei, zonă de case, a fost păstrată o zonă tampon, de 1,5 ha, care va fi dezmembrată în loturi mici, între 300 și 700 mp, și unde vor fi construite case. Deocamdată planul pentru această suprafață nu a fost definitivat, existând o intenție a lui Horia Culcescu de a dezvolta acolo un cartier de case.

Acum, în faza 1 a Metalurgiei Park, construiesc deja Brown, Top House, Viva și Crystal, iar Joy și Galaxy sunt în faza de autorizare, spune Cătălin Grigore, care explică faptul că fiecare dezvoltator a conceput un proiect distinct, cu identitatea lui. „Singura condiție pe care am pus-o dezvoltatorilor este ca, din momentul când am început, să nu ne oprim până nu terminăm: să nu tragem de timp, să nu avem probleme cu banii, să nu depășim termenele, cu alte cuvinte să nu facem lucruri care să arunce o notă de neîncredere peste tot proiectul. Din momentul când am început, îl ducem la capăt. Lucrăm în echipă: dezvoltatorii lucrează cu un business plan etapizat, iar noi ne-am asumat să menținem un ritm al vânzărilor care să permită continuitatea. Spre diferență de un dezvoltator dintr-o zonă centrală, care merge pe 1.800-2.000 euro/mp, dezvoltatorii noștri au înțeles că 950-1.000 euro/mp și un profit mai scăzut aduc un rulaj extraordinar de mare și o continuitate incredibilă a businessului.“

Cătălin Grigore explică faptul că cei mai mulți dintre dezvoltatorii care lucrează cu Sud Rezidențial au istorie în partea sectorului 4 dinspre Dimitrie Leonida și Apărători, unde au construit și au vândut apartamentele ca persoane fizice. „Acum, când ne-am mutat în Park, toți și-au făcut firme, renunțând la PFA. Am mers pe ideea că dacă ai o firmă sănătoasă, în momentul când faci rulaj și construiești fără nicio problemă, cerul e limita, poți lua un împrumut la bancă, poți lua fonduri europene, plus că totul este mai transparent.“ Aceasta este explicația pentru care cele mai multe dintre firmele care construiesc în Metalurgiei Park nu au nici măcar un an de când sunt înregistrate la Registrul Comerțului, deși brandurile imobiliare sunt deja cunoscute în sudul Bucureștiului. Brown Residence SA este înregistrată la Registrul Comerțului din ianuarie 2015, deși sute de persoane locuiesc deja în blocurile dezvoltatorului din Popești și din Berceni. Brown Residence a livrat până acum 750 de apartamente, după cum spun oficialii companiei, în cele opt proiecte finalizate și localizate în sectorul 4 – zona Mall Grand Arena, metrou Dimitrie Leonida, Soseaua Olteniței (Popești-Leordeni). În momentul de față, activitatea dezvoltatorului se concentrează la proiectul Brown Metalurgiei Park, unde vor fi 10 blocuri, cu aproximativ 750 de apartamente, pe care Brown vrea să le livreze în următorii doi ani. Investiția derulată în cadrul ansamblului Brown din Metalurgiei Park depășește suma de 20 de milioane euro, după cum estimează oficialii companiei, deținută de Emanoil Andrei Arabagiu (37 ani) și Daniel Văduva (47 ani).

Oficialii Top Residence, care construiesc în Metalurgiei Park 1.000 de apartamente în 10 blocuri, estimează întreaga investiție la 25 de milioane de euro. Cătălin Grigore vorbește despre construcția a 5.000 de apartamente pentru faza 1 și spune că faza a doua va avea mai multe locuințe: „Partea a doua va fi gândită la fel, doar că va avea mai puțin comercial. Acum suntem în discuții cu centre comerciale precum Lidl, Mega Image, retaileri, magazine de mobilă, Petrom (care vrea teren pentru o stație cu deschidere pe Metalurgiei), dar și cu creșe, grădinițe, școli. Vom asigura în prima fază tot ce au nevoie locatarii, iar în a doua fază doar vom suplimenta“.

Conform cu investițiile derulate de dezvoltatori, costul mediu pentru un apartament este în jur de 20-25.000 de euro, ceea ce face ca Metalurgiei Park, la întreaga sa capacitate de 15.000 de apartamente în ambele faze, să fie o  investiție de peste 350 milioane de euro. „Este un megaproiect imobiliar, în care profitabilitatea dezvoltatorilor este foarte mare și trece de jumătatea sumei investite. Dacă la asta mai adăugăm și faptul că ne mișcăm rapid și avem rulaj foarte mare, e ușor să vedem că este o situație din care câștigă toată lumea – noi, dezvoltatorii, clienții care cumpără un apartament la un preț omenesc, vânzătorii de mobilă, decorațiuni sau electrocasnice. Este un proiect care mișcă Sudul și Bucureștiul. Dar și economia.“

Pe șantierul Metalurgiei Park se lucrează. În birourile Sud Rezidențial, Parkul se vinde. „Prețul de la care se pleacă este de 800 de euro, dar chiar nu sunt apartamente low-cost, așa cum vor unii să creadă, iar eu îi invit pe toți la vizionare, să vadă cu ochii dânșilor. Se folosește sintagma asta: «Dom’le, sudul e ieftin». Da, este ieftin. Dar ieftinul dezvoltă volum, dezvoltă ceea ce oamenii au nevoie“, spune Grigore.

Construcțiile care au început în primăvară sunt gata, iar designul general al miniorașului și strategia lui de lansare sunt treaba lui Cătălin Grigore: „Sunt 500 de apartamente care sunt în picioare și vândute. Cred că prima fază se va umple foarte repede și cred că nu vor ajunge 25 de hectare pentru câtă cerere avem, așa că vom insista în discuțiile cu Horia să începem și partea a doua. Prima parte ar trebui să fie gata în următorii doi ani. În vara lui 2017 vreau să ies din faza 1. Și când spun că ies, totul va fi așa cum am promis: cu locuri de joacă, cu alei, cu spații amenajate, cu bariere funcționale, cu magazine, cu centre și spații comerciale.Între dezvoltatorii mei nu sunt fricțiuni care să ducă la situații precum un gard între două proiecte, toate aceste probleme au fost clarificate de la început. Dacă văd un gard, mă duc și îl smulg cu mâna mea. Lucrăm în echipă, chiar dacă facem chestii diferite, adică ei dezvoltă și eu mă ocup de implementare/dezvoltare și ne armonizăm foarte bine unii cu ceilalți. Sunt drumuri de acces pe care le vom construi împreună, pentru că nu are nicio treabă primăria aici, fiind proprietate privată. Între ansambluri sunt drumuri late, de 7 metri. Trebuie să facem trotuarele, iluminatul, să punem dalele, să aducem mobilier urban, acum alegem copacii și gazonul“.

Și-a asumat prea mult un om de afaceri care în urmă cu cinci ani nu dezvoltase singur nimic? „Este un proiect mare, dar nu mă simt depășit. La fel ca toate celelate proiecte ale noastre, se va ridica și va fi funcțional. Toată lumea a crezut că e un bluf, că nu se va face, că aici sunt niște oameni care au aterizat de nu știu unde și apartamentele astea sunt făcute nu știu cum. Îi aștept în vara lui 2017 să facem o plimbare prin Park. Deocamdată, niciunul dintre dezvoltatori nu face față la Sud Rezidențial – mai precis, nu pot ei construi cât putem noi să vindem. Am vândut tot ce este ieșit din pământ.“