Cazul Nordis pune reflectorul pe o practică generalizată în construcțiile rezidențiale: de ce unii dezvoltatori construiesc blocuri cu banii clienților?

Cazul Nordis pune reflectorul pe practica dezvoltatorilor imobiliari de a se baza pe banii clienților finali sau ai altor investitori care la rândul lor participă la proiect încă de pe planșă pentru a finanța investiția. Cât de periculoasă este această practică și când apar primele semne că poate eșua o astfel de schemă, cum s-a întamplat la Nordis? Ce trebuie facut pentru a păstra o dinamică a dezvoltarilor imobiliare dar cu protecția clienților

Când se face un bloc, oamenii au impresia că dezvoltatorul ia un credit și face blocul res­pectiv cu banii de la bancă, dar în realitate nu se întâm­plă așa. Multe dintre blocurile noi se fac cu banii investitorilor care urmăresc plasa­mente foarte bune, iar dezvoltatorul are un teren și atât. El caută să atragă alături de el alți investitori mai mici care cumpără de pe machetă 10-20 de apartamente, iar când proiectul prinde contur încep să le vândă clientului final.

Dacă dezvoltatorul este unul cu expe­riență și securizează din timp materialele de construcție și forța de muncă necesară, „afa­cerea“ poate fi una profitabilă de am­bele părți, însă în cazul în care dezvolta­to­rul are probleme financiare, nu se orga­nizea­ză și nu securizează achizițiile, recupe­rarea banilor poate fi greoaie.

Pe de altă parte, în alte țări, dezvolta­torii nu au voie să utilizeze acești bani de­cât după finalizarea proiectului, iar banca are rol de observator în cazul proiectului, controlând fiecare plată.

Răzvan Pascu, antreprenorul care din­colo de businessurile din turism colabo­rea­ză și cu dezvoltatorul imobiliar Sobha din Dubai ca brand ambassador, explică faptul că în emiratul arab la achiziția unui apar­tament întâi se plăteșe o taxă de 4% către Dubai Land Department (DLD) drept taxă de înregistrare a proprietății către gu­vern. După aceasta, proprietarul are acces la o aplicație în care este prezentată stadiul construcției proiectului. Mai departe, dez­vol­tatorii sunt obligați să deschidă cont escrow în care sunt făcute plățile, dar la acești bani dezvoltatorul nu are acces, însă sunt folosiți drept colateral în relația cu ban­ca finanțatoare. În România se pot în­ca­sa bani chiar pentru un imobil care nu e­xistă în cartea funciară, de către un dez­vol­tator care nu are un istoric concret.

De partea cealaltă, Victor Căpitanu, ban­cherul care a fondat alături de Andrei Diaconescu One United Properties, cel mai activ dezvoltator român de proiecte rezi­den­țiale și birouri, explică faptul că sectorul imobiliar este un business care în toată lu­mea se bazează pe avansuri de la clienți, avan­sul fiind parte din conduita tuturor dezvoltatorilor globali, de la Statele Unite, Marea Britanie la Franța sau Singapore.

„În multe cazuri, dezvoltatorii nici nu încep construcția până nu au semnate și încasate contractele cu clienții pentru un anumit procent minim din dezvoltare, de altfel nici băncile nu finanțează construcția fără contracte și avansuri de la clienți“, explică Victor Căpitanu, cofondator al One United Properties.

Victor Căpitanu, cofondator, One United Properties: Noi ne-am exprimat în repetate rânduri părerea că aceste sume ar trebui să meargă într-un cont gestionat, de preferat, de către o bancă, așa cum se întâmplă în majoritatea țărilor, astfel încât capitalul să poată fi urmărit și utilizat strict pentru dezvoltarea proiectului. Noi sprijinim o piață concurențială, în care avansul este lăsat la liber și suntem promotorii unui control foarte strict al destinației acestor bani. Sistemul bancar poate coordona aceste operațiuni, deoarece are deja serviciile necesare pe care le folosește în prezent pentru creditele imobiliare.

Aceste avansuri sunt mai mult sau mai puțin reglementate, în funcție de țară, dar niciodată, din ce știm noi, nu sunt limitate, toți legiuitorii apreciind că limitarea este o formulă neconcurențială.

„Dacă se impune un prag de 10%, de exemplu, consecința este că doar dezvolta­to­rii mari, cu putere financiară semnifi­cati­vă, vor mai putea construi, în detrimentul dezvoltatorilor mai mici, care practic sunt astfel eliminați. Este o măsură neconcu­ren­ția­lă. În plus, dacă s-ar restricționa avan­surile, se va dezvolta mai puțin și, implicit, vor crește accelerat prețurile“, a spus Victor Căpitanu.

El explică faptul că ceea ce este însă foarte important este cum sunt folosite ace­le avansuri achitate de clienți. Adică ce face dezvoltatorul cu banii luați de la clienți.

„Noi ne-am exprimat în repetate rân­duri părerea că aceste sume ar trebui să mear­gă într-un cont gestionat, de preferat, de către o bancă, așa cum se întâmplă în ma­jo­ritatea țărilor, astfel încât capitalul să poată fi urmărit și utilizat strict pentru dez­voltarea proiectului. Noi sprijinim o piață concurențială, în care avansul este lăsat la liber și suntem promotorii unui control foar­te strict al destinației acestor bani. Sis­te­mul bancar poate coordona aceste opera­țiuni, deoarece are deja serviciile necesare pe care le folosește în prezent pentru cre­ditele imobiliare“, a spus Victor Căpitanu.

La fel de importantă este, în opinia cofondatorului One United, este și imple­men­tarea unei cărți funciare provi­zo­rii, în baza autorizației de con­stru­ire cu numărul final de apar­tamente, astfel încât aces­tea să nu poată fi vân­dute decât o singură dată.

„În privința vânzărilor noastre, acestea funcționează la fel ca până acum. Politica One United Properties de plată nu s-a schim­bat. Avem două meto­de: avans de 30% și 70% la final pentru dez­vol­tă­rile care se adresează veniturilor medii și medii superioare, și 5 rate de 20% pe du­rata dezvoltării pentru segmentul de piață cu venituri mari. Plata integrală în avans este posibilă și, de obicei, aceasta im­plică și acordarea unor beneficii, discounturi“, a subliniat Victor Căpitanu.

De partea cealaltă, Ga­briel Voicu, vice­președinte SVN Romania, explică fap­tul că aceste cazuri, în care un dezvoltator are nevoie de prevânzări pentru a începe efec­tiv construcția proiectului, sunt rare, pro­centul acestora din totalul ofertei din piața rezidențială bucureșteană fiind redus.

„Aproape toate proiectele vând în fazele incipiente sau pe durata construcției, însă dezvoltarea efectivă a acestor proiecte nu este dependentă de înregistrarea unui a­numit număr de prevânzări. Există instituții finanțatoare care cer un anumit număr de pre-vânzări, mai ales în cazul proiectelor care nu avansează cu construcția, însă aceste cazuri sunt foarte rare, deoarece investitorii pot parcurge primele faze de dezvoltare din fondurile proprii, banca finanțând proiectul pe măsură ce acesta se ridică, indiferent de pre-vânzări“, explică consultantul.

Gabriel Voicu, vicepreședinte SVN Romania: În primul rând, trebuie analizată statistic evoluția pieței și numărul de eșecuri, proiecte care au ajuns în insolvență sau în faliment. În București și împrejurimi s-au livrat în ultimul deceniu aproximativ 159.500 de noi locuințe. Câte dintre acestea au intrat în insolvență sau faliment? Procentul este subunitar și nu trebuie considerat că întreaga piață se bazează pe avansurile clienților pentru a dezvolta proiectele.

El subliniază faptul că dezvoltatorii nu construiesc cu banii clienților, această afirmație este eronată dacă ne referim la piața rezidențială în sine.

„În primul rând, trebuie analizată statistic evoluția pieței și numărul de eșecuri, proiecte care au ajuns în insolvență sau în faliment. În București și împrejurimi s-au livrat în ultimul deceniu aproximativ 159.500 de noi locuințe. Câte dintre acestea au intrat în insolvență sau faliment? Procentul este subunitar și nu trebuie considerat că întreaga piață se bazează pe avansurile clienților pentru a dezvolta proiectele“, a explicat Gabriel Voicu.

Sunt cazuri unde, de regulă investitorii, achită un procent din valoarea proprietății încă din fazele de dezvoltare, pentru a face apoi o revânzare la un preț mai ridicat.

„La nivelul întregii piețe, aceste cazuri sunt minoritar iar avansurile nu reprezintă 100% din valoarea proprietăților. Cea mai mare parte a locuințelor vizează consumatorul final iar acesta achiziționează achitând un avans, fără ca investitorul să fie dependent în dezvoltarea proiectului de achitarea acestui avans. În plus, inclusiv din punct de vedere al modelului de business, cea mai mare parte a dezvoltatorilor, în special cei medii și mari, cu proiecte cu minimum 100 de locuințe, preferă maximizarea profitului, și preferă implicit să vândă locuințele – sau un procent cât mai ridicat din acestea – în faze mai avansate ale construcției, fără a fi interesați sau dependenți de un anumit număr de pre-vânzări“, a spus Gabriel Voicu.

El explică faptul că acum, din punct de vedere al cererii, observăm și ne bucură că tot mai mulți cumpărători se interesează de cartea de vizită a dezvoltatorului și a constructorului. În 2025, când accesul la informație este atât de facil, ar trebui să fie o regulă generală înainte de a încheierea unui contract – și nu doar azi cât și în anii anteriori.