Câți ani trebuie să muncească o familie în România pentru a-și permite o locuință medie și cât plătește pentru chirie?

Scumpirea locuirii, presiunea costurilor ascunse și dobânzile încă ridicate fac ca decizia dintre chirie și credit ipotecar să fie tot mai mult o chestiune de accesibilitate, nu doar de preferință, spune Gabriel Blăniță, director valuation & advisory services, Colliers România.

Unul dintre modurile în care ne uităm la accesibilitatea locuințelor din anumite jurisdicții este această rată a accesibilității, calculată ca numărul de ani de salariu de care ai nevoie pentru a cumpăra locuința medie din acel oraș. În București suntem undeva la în jur de 8 ani de venituri medii pentru a cumpăra locuința medie de astăzi“, a explicat Gabriel Blăniță în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia. Potrivit acestuia, indicatorul nu trebuie interpretat literal, ci ca o măsură comparativă între orașe și piețe. „Vedem în Budapesta același indicator la peste 12 ani, vedem orașe din Polonia undeva între 10 și 15 ani. Deci vedem că în România, chiar și comparat cu regiunea, avem apartamente încă accesibile din acest punct de vedere.“

În cazul chiriei, calculul este mai simplu, dar la fel de relevant pentru bugetul unei gospodării. „Ne uităm la cât din bugetul nostru lunar este acordat locuirii. Aici vorbim și de chirie, dar și de costurile de întreținere, iar un procent sustenabil ar fi undeva de până în 40%“, spune el. Acest prag încă mai poate fi regăsit în multe orașe din România, spre deosebire de alte capitale din regiune, unde costul locuirii a devenit prohibitiv pentru cei cu venituri medii. În astfel de cazuri, oamenii sunt forțați să meargă spre periferii sau chiar în afara orașelor.

Totuși, compararea dintre „salariul mediu“ și „locuința medie“ nu spune întreaga poveste a accesibilității, avertizează Blăniță. Diferențele dintre centru și periferie, calitatea infrastructurii și timpul petrecut în trafic schimbă radical costul real al unei locuințe. „Dacă vorbim de prețuri diferite între centrul orașului și periferie, dar transportul de la periferie în centrul orașului durează două ore, atunci vorbim și de alte costuri ascunse de care trebuie să ținem cont.“ În Vest, spune el, apropierea de oraș nu înseamnă neapărat timp pierdut, pentru că infrastructura compensează. În România, în multe zone din jurul Bucureștiului, mașina rămâne singura soluție viabilă.

Traficul devine astfel un cost invizibil, dar major, al locuirii. „Timpul pe care îl petrecem în trafic de cele mai multe ori este unul pe care nu-l mai vedem înapoi. Și nu e neapărat unul foarte productiv, ba din contră, de multe ori generator de nervi și frustrări.“ În acest context, conectivitatea locuinței cu infrastructura devine esențială, fie că vorbim despre achiziție pentru uz propriu, fie despre investiție. Blăniță spune că există totuși semnale pozitive: investițiile în infrastructură au accelerat, iar proiecte precum extinderea metroului spre Otopeni sau alte lucrări de mobilitate urbană din București, Cluj, Oradea, Arad sau Timișoara pot schimba semnificativ calitatea vieții și atractivitatea unor zone.

„Timpul pe care îl petrecem în trafic de cele mai multe ori este unul pe care nu-l mai vedem înapoi. Și nu e neapărat unul foarte productiv, ba din contră, de multe ori generator de nervi și frustrări.“

Gabriel Blăniță, Director Valuation & Advisory Services, Colliers România

Pe de altă parte, efectele infrastructurii noi se văd și în prețuri. „Ne uităm la ce s-a întâmplat cu metroul din Drumul Taberei, care a dus la creșteri de prețuri în zonă în momentul în care a fost anunțat, nu mai vorbim de momentul în care a fost efectiv livrat.“ Totuși, el avertizează că optimismul trebuie temperat de întârzierile frecvente ale marilor lucrări publice, ceea ce înseamnă că deciziile de cumpărare bazate pe infrastructură viitoare trebuie cântărite cu realism.

În ceea ce privește discuția despre apartament versus casă, comparația strictă de preț poate fi înșelătoare. „Nu este mai ieftin să construiești o casă pe metru pătrat decât un apartament dintr-un bloc, din contră, este mai scump“, spune Blăniță. Diferența vine mai ales din localizare: casele sunt dezvoltate în zone unde terenul este mai ieftin, chiar dacă suprafața construită și lotul aferent cresc costul total. Astfel, piața oferă o plajă largă: de la locuințe de tip duplex sau triplex, care pornesc de la 100.000-150.000 de euro, până la case de peste 200.000 de euro în nordul Capitalei și proprietăți care depășesc 300.000-350.000 de euro.

Alegerea unei case vine însă și cu un set diferit de riscuri. „Un lucru foarte important la case este infrastructura publică, utilitățile și accesul în acele zone, pentru că de multe ori, în dorința de a avea un preț final cât mai mic, avem și proiecte de case în zone fără asfalt, fără canalizare, cu utilitățile sau cu apa poate din puț și nu din rețeaua urbană.“ În opinia sa, un preț mai mic ascunde aproape întotdeauna compromisuri, iar acestea trebuie evaluate înainte de achiziție, nu după.

Cum se mai raportează românii la statutul de proprietari? Dorința de „a se așeza la casa lor” rămâne puternică. „Dorința de a avea o locuință este una destul de mare în continuare, dar nu este neapărat una specific României. O vedem și în Polonia, o vedem și în Cehia, o vedem și în Franța. Ce diferă foarte mult este putința.“ Chiar dacă intenția de cumpărare a mai scăzut, ea rămâne la un nivel ridicat, ceea ce sugerează că o eventuală îmbunătățire a accesibilității ar putea duce la o revenire mai rapidă a pieței.

Când dorința nu se întâlnește cu putința, piața chiriilor câștigă teren. „Vedem o creștere a segmentului de închirieri, de voie sau de nevoie. Oamenii locuiesc în chirie mai mult timp sau au chiria ca singură opțiune de locuire.“ Potrivit studiilor Colliers, în marile orașe din România, ponderea celor care locuiesc efectiv în chirie este de 10-15%, peste ceea ce indică statisticile oficiale și mai aproape de realitatea vizibilă mai ales în blocurile noi, unde procentul chiriașilor poate ajunge la 20-30%.

Tinerii se raportează diferit la locuire, iar schimbarea nu ține doar de preferințe. „Pe segmentul de vârstă al tinerilor vedem procente din ce în ce mai mari pe partea de chirii.“ Explicațiile sunt multiple: o preferință mai mare pentru flexibilitate, o problemă de accesibilitate, dar și dificultăți crescute pe piața muncii. „Avem un șomaj semnificativ în rândul populației tinere și avem și un impact destul de mare al inteligenței artificiale, care face destul de greu pentru un tânăr fără experiență să ajungă la un job unde să acumuleze această experiență.“ În aceste condiții, chiria devine nu doar o opțiune de stil de viață, ci și rezultatul unei presiuni economice și tehnologice tot mai puternice.