Cât din accesibilitatea locuințelor din România vine și din faptul că românii cumpără „mai puțină locuință”? În Europa, una din trei persoane locuiește într-o casă cu mai mult spațiu decât ar avea nevoie. În România, doar 7% își permit acest „lux“, iar 41% dintre români locuiesc în spații supraaglomerate

Vine toamna și cumva pare că, odată cu începerea anului universitar, se mai animă și piața rezidențială, aproape înghețată în cursul verii din cauza prețurilor considerate încă prea mari de către cumpărători și a vânzătorilor care nu sunt neapărat nevoiți să vândă. Odată cu venirea studenților în orașele mari, cu creșterea prețurilor chiriilor, crește și apetitul pentru achiziții, în condițiile în care, în unele cazuri, rata pentru un credit ipotecar a ajuns egală sau chiar mai mică decât chiria într-un oraș mare/universitar. Am aruncat o privire pe platformele de anunțuri imobiliare și, luând în calcul bugetul unui student care provine dintr-o familie cu venituri medii, peisajul opțiunilor mi se pare dezolant. Vă mai aduceți aminte de celebra garsonieră de 11 metri pătrați din Cluj? În 2022, după ce devenise virală și își găsise chiriaș pentru 180 de euro pe lună, proprietarul a scos-o la vânzare pentru 37.499 de euro. Patru ani mai târziu, garsoniere de aceeași dimensiune sunt listate în Cluj chiar și la peste 45.000 de euro. Lucrurile nu stau cu mult mai bine în București, unde o locuință, nouă, ce-i drept, aflată în sectorul 6, costă peste 119.000 de euro și are 37 de metri pătrați. Există, însă, și variante mai ieftine: 49.500 de euro pentru 29 mp, într-un imobil construit tot în 2025. Singura problemă: suprafața este sub reperul minimal de 37 mp prevăzut de Legea locuinței pentru o locuință cu o cameră și o persoană. Și atunci apare o întrebare despre care vorbim mult mai puțin decât despre prețuri: câtă locuință cumpărăm, de fapt, cu banii noștri? Aproape toate analizele pieței rezidențiale pornesc de la prețul pe metrul pătrat, de la raportul dintre preț și salariu, de la valoarea ratei sau de la numărul de ani necesari pentru achiziția unei locuințe. Din aceste calcule, România continuă să arate relativ bine în Europa. Bucureștiul este încă prezentat drept una dintre capitalele accesibile, iar faptul că prețurile sunt sub cele din marile orașe occidentale este folosit inclusiv ca argument pentru potențialul lor de creștere. Numai că accesibilitatea spune cât de ușor putem cumpăra o locuință, dar nu vorbește și despre ceea ce cumpărăm. Potrivit Eurostat, România avea în 2024 doar 1,1 camere pe locuitor, față de 1,7, media Uniunii Europene. Suntem, alături de Slovacia, la coada clasamentului european. Malta are 2,2 camere pe locuitor, iar Belgia, Luxemburg și Olanda câte 2,1. De asemenea, 41% dintre români trăiesc în locuințe considerate supraaglomerate. Media europeană este de 17%. La polul opus, 33% dintre europeni locuiesc în case considerate mai mari decât nevoile gospodăriei lor. În România, doar 7%. Cu alte cuvinte, România este o țară în care locuința poate fi relativ accesibilă ca preț și foarte puțin generoasă ca spațiu. Sigur, explicația are și rădăcini istorice, fiindcă știm cu toții că am moștenit, uneori, chiar la propriu, un stoc uriaș de apartamente construite în perioada comunistă, într-o epocă în care eficiența însemna să construiești repede, standardi­zat și pentru cât mai mulți oameni. Problema este că după 1990 nu am abandonat cu adevărat această logică. Am schimbat fațadele, am pus ferestre până în podea, am adăugat lobby-uri, sisteme smart-home, încălzire în pardoseală, terase, săli de fitness și denumiri în engleză. Dar metrul pătrat a rămas scump pentru dezvoltator și, implicit, atent drămuit cumpărătorului. Legea locuinței nr. 114/1996 stabilește niște exigențe minimale care sunt, în sine, grăitoare: 37 mp utili pentru o locuință cu o cameră și o persoană, 52 mp pentru două camere și două persoane, 66 mp pentru trei camere și trei persoane și 74 mp pentru trei camere și patru persoane. Observați cuvântul: minimale. Și totuși, dacă ne uităm la oferta rezidențială nouă, foarte multe proiecte se așază surprinzător de aproape de aceste praguri (uneori, acestea sunt și încălcate, după cum reiese din listările recente postate pe platformele de anunțuri). Garsoniere de aproximativ 37-40 mp, două camere în jurul a 50-55 mp, trei camere care pornesc de la aproximativ 65-70 mp. Există și proiecte care oferă suprafețe mai gene­roase, bineînțeles, dar pentru o parte importantă a pieței pare că minimul legal a devenit mai degrabă reper comercial decât plasă de siguranță. Poți găsi apartamente prezentate drept premium sau luxury cu finisaje scumpe, recepție, concierge, piscină, sală de fitness, sisteme inteligente și prețuri pe metrul pătrat care concurează cu cele din capitalele occidentale, dar în care suprafața locuinței continuă să fie optimizată până aproape de minimum. Luxul se vede în marmură, în brandul electrocasnicelor, în designul lobby-ului și în facilitățile comune.  

Mult mai rar se măsoară în 15 sau 20 de metri pătrați în plus în interiorul apartamentului. Or, dacă ar fi să aleg un singur lucru la care n-aș renunța atunci când cumpăr o locuință, acela ar fi tocmai metrul pătrat. Metrii pătrați nu îi mai poți adăuga. Un apartament de 52 mp poate părea suficient pentru un cuplu la 25 sau 30 de ani. Apare primul copil și livingul începe să aibă două funcții. Apare al doilea și cei 52 mp trebuie să facă lucruri pentru care nu au fost proiectați. Dacă unul dintre părinți lucrează de acasă, masa din bucătărie devine și birou. Balconul devine depozit. Așa ajungem poate și la acel 41% din populație care trăiește în locuințe supraaglomerate. Nu pentru că România nu a construit, ci pentru că am continuat să construim și să cumpărăm după o logică în care suprafața este primul lucru sacrificat atunci când trebuie să facem locuința accesibilă.

Întrebarea săptămânii pe paginile de LinkedIn ale ZF și BM:

Ioana Matei este editor-șef, Business Magazin