Care sunt problemele ce îi determină pe români să nu mai cumpere case în același ritm ca până acum

Creșterea dobânzilor și incertitudinea din piață i-au determinat pe mulți dintre români să renunțe sau să amâne decizia de a-și achiziționa o locuință, iar asta se vede și în evoluția din ultimul an în materie de tranzacții de pe piața rezidențială. Nevoia însă există și, în pofida acestei încetiniri, nu vom vedea o prăbușire a prețurilor sau o criză similară celei din 2008, crede Antoanela Comșa, președinte al Gran Via România. 

Accesibilitatea achiziționării unei locuințe este în continuare bună în România, iar prețurile nu au crescut doar pentru că există cerere, ci organic: avem venituri mari,  creșteri ale prețurilor materialor de construcții, cu forța de muncă, electricitatea, transportul ș.a.m.d. Nu o să vedem o criză, dar vom vedea o ofertă mai mică pe piață, va fi puțin mai dificil pentru oameni să își cumpere o casă, mai ales în marile orașe și în zonele mai bune. O ofertă mică va veni cu o creștere a cererii pe segmentul de chirii, unde vedem că prețurile au crescut cu 10-15%. Oamenii nu și-au mai permis să cumpere locuințe, dar nevoia de locuire există”, a spus Antoanela Comșa, președinte al Gran Via România, într-una dintre edițiile recente ale emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

Ea observă că românii vor căuta să își cumpere în continuare locuințe, piața fiind mai cu seamă una de proprietari  (aproximativ 96% dintre români dețin casa unde locuiesc), în pofida încetinirilor când vine vorba de tranzacții, iar nivelul de accesibilitate este în continuare mai bun decât în restul Europei. De asemenea, achiziția unei locuințe reprezintă și o modalitate de economisire: „Avem o pensie medie de undeva la 1.800 de lei, astfel că, prin achiziția unei locuințe ne asigurăm cumva un acoperiș deasupra capului pe perioada în care suntem în forță și putem să muncim să producem niște bani, iar în momentul în care guvernul propune să mărim TVA-ul de la 5%, la 9%, transferă această diferență de TVA în prețul apartamentului, în contextul în care avem deja o piață în scădere ca urmare a inflației – astfel că tot pe oamenii cu venituri medii și joase, care își permit din ce în ce mai greu o locuință, este presiunea”, a spus ea referindu-se la măsurile fiscale recente discutate de guvern. În pofida comentariilor referitoare la faptul că nevoia de locuire nu există în contextul plecării tinerilor peste hotare, Antoanela Comșa observă că de fapt se depopulează orașele mici, satele unde nu există activitate economică efervescentă, însă în orașele mari, cum ar fi Bucureștiul, Clujul, Iașiul, Timișoara, va exista o nevoie din ce în ce mai mare de locuințe.

De asemenea, ea mai aduce în discuție și faptul că peste 50% din fondul locativ din România este mai vechi de treizeci de ani, motiv pentru care apar și probleme legate de lipsa apei calde sau a încălzirii, generând, de asemenea, nevoia mutării într-un imobil nou: „Părerea mea este că în următorii cinci ani nu vom reuși să reparăm în București tot ce înseamnă termoficare și apă caldă – toată lumea își dorește un imobil unde să poată să dispună de acestea; suntem totuși în secolul XXI; așadar nu vom vedea o criză, nu vor scădea prețurile așa cum s-a întâmplat în 2008, va fi mult mai dificil să achiziționăm o locuință, cum de altfel se întâmplă și în țările din vest.” Pe de altă parte – o încetinire va exista în continuare. „Nu vine criza, dar va exista o încetinire cu siguranță, cel puțin pe segmentul rezidențial, și sfătuiesc clientul final să se documenteze.”

Creșterea dobânzilor, lipsa autorizărilor proiectelor rezidențiale mari din orașele mari ale țării, creșterea prețurilor materialelor de construcții, cât și noile măsuri fiscale ce ar putea fi implementate de guvern (cum ar fi, de pildă, eliminarea cotei de TVA de 5%) au adus presiuni suplimentare asupra pieței rezidențiale, însă prețurile nu vor scădea semnificativ. „Avem o piață rezidențială cu fluctuații, avem o piață rezidențială care, din punctul meu de vedere va suferi undeva în anul 2024, spre sfârșit, 2025, 2026, pentru că nu vom mai avea suficientă ofertă pe piață, neîncepând proiecte, nefiind autorizate, oferta va scădea, dar lumea are nevoie de locuințe. Gândiți-vă că în proiectul Gran Via Park, unde avem 1200 de apartamente, 65% dintre clienții noștri nu aveau buletin de București. (…) Oamenii trebuie să înțeleagă că prețurile nu vor scădea, probabil vom vedea scăderi punctuale pe acele proiecte ce nu au reușit să vândă”, a spus Antoanela Comșa în cadrul emisiunii. Din punctul ei de vedere, scăderea de anul acesta a numărului de tranzacții din piața rezidențială apare datorită unui cumul de factori, cum ar fi, de pildă creșterea dobânzilor: „Vedem că în anii trecuți, circa 60% dintre tranzacții se efectuau cu fonduri proprii și 40% cu credit, iar referitor la această a doua categorie, majoritatea celor care apelau la ea erau cei care aveau venituri medii sau sub medie, astfel,  creșterea de dobândă a avut un efect foarte mare asupra ratei pe care trebuie să o plătească o familie atunci când aplică pentru un credit ipotecar”. Un alt aspect menționat de ea, valabil pentru București, dar și pentru alte orașe, ține de problema autorizărilor: pentru orice teren cu o suprafață mai mare de 3.000 de metri pătrați  se întocmește o documentație care se numește plan urbanistic zonal, iar din luna august 2020 nu s-a mai aprobat niciun astfel de plan în Capitală, motiv pentru care nu au mai apărut multe proiecte noi de asemenea dimensiuni. „De altfel, dacă ne uităm astăzi în București vedem că majoritatea proiectelor mari sunt dezvoltate în sectorul 1, zona Fabrica de Glucoză, precum și în sectorul 6, singurul sector care are un plan urbanistic zonal neatacat în instanță, neanulat sau care nu este suspendat și atunci acest lucru face mai ușoară autorizarea proiectelor.” Apoi, un alt aspect care influențează piața ține de creșterile semnificative ale prețurilor materialelor de construcție: „Dacă în anul 2020 cumpăram fier cu 2,4 lei/kg,  în februarie anul trecut, prețul era de 5,9-6 lei/kg, iar în prezent prețul este de aproximativ 3,4-3,5 lei/kg, vedem o temperare, dar totuși nu atât de mare ca înainte de război și atunci unii dezvoltatori au considerat că este mai bine să aștepte scăderi de prețuri pentru materiale, doar că această creștere de dobândă creștere apare doar pentru clientul final, ci apare și pentru dezvoltator, în cazul creditului de investiții, prin urmare cresc costurile și din acest punct de vedere, iar aceste costuri sunt transpuse în costul imobilelor”.

De asemenea, din punctul ei de vedere, astfel de măsuri nu încurajează nici natalitatea.

Guvernul propune eliminarea unor facilități pentru muncitorii în construcții, în contextul în care deficitul din piață este de undeva la 200.000 de muncitori, în condițiile în care bugete semnificative din PNRR vor merge și înspre lucrări de infrastructură. „Ne întrebăm cu cine vom construi, pentru că dacă ne uităm la ce se întâmplă în Europa, o să vedem că țări precum Germania sau Anglia vor să introducă măsuri de acceptare a muncitorilor din comunitatea europeană mult mai ușor pentru anumite domenii, cum ar fi cel al construcțiilor.”

Antoanela Comșa a menționat și că una dintre marile probleme ale domeniului ține de evaziunea fiscală: „Avem taxe mici, dar cu toate acestea, evaziunea este în floare – vedem din păcate că anumiți dezvoltatori care declară valori mai mici în realitate decât ar trebui, în sensul în care pentru un TVA de 5%, declară valoarea apartamentului 600.000 de lei, vedem vânzarea unor imobile la stadiul alb sau gri adică nefinalizat complet pentru splitarea prețului (am văzut în propunerea de ordonanță de urgență că guvernul a precizat foarte clar că pentru a putea avea o cotă redusă de TVA, apartamentul trebuie să fie finalizat ceea ce este foarte bine),  dar ar trebui niște măsuri mai clare, de genul taxării inverse pe partea de construcții, măsuri pe care statul le poate lua pentru a scădea evaziunea fiscală.”  

Carte de vizită:

1. Antoanela Comșa a preluat în 2021 funcția de președinte al grupului spaniol Gran Via România, după ce anterior a condus compania de imobiliare din poziția de director general;

2. Printre proiectele derulate de Gran Via în România se numără Timișoara 58, Gran ViaPark, iar în prezent, Gran Via are în plan să finalizeze în România proiectul Gran Via Marina în Constanța, cu un total de 1.200 de apartamente și Gran Via Lake View în proximitatea lacului Plumbuita din Capitală, după care se va retrage de pe piața locală din cauza mediului imprevizibil de dezvoltare în București, potrivit ZF;

3. Proiectul Gran Via Lake View este programat să fie livrat în martie 2024 și este situat în zona lacului Plumbuita, în Colentina;

4. Gran Via Lake View va avea 12 niveluri – parter duplex plus 10 etaje și o parcare subterană situată pe două niveluri.