Care sunt motivele pentru care prețurile chiriilor într-unul dintre cele mai iconice orașe din lume a scăzut la jumătate

Consecințele neașteptate ale reglementărilor chiriilor din New York pun sub semnul întrebării viitorul pieței imobiliare a unuia dintre cele mai iconice orașe din lume.

Chiar și în lumina puternică a după-amiezii, apartamentul cu două dormitoare din Manhattan are o paloare fantomatică, pereții crăpați emanând o nuanță gălbuie ca de fotografie învechită. Așchii de vopsea cad din tavan. Un porumbel mort se descompune pe podeaua bucătăriei.

Proprietarul, Douglas Peterson, face aici o oprire într-un tur descurajant al unei clădiri cu 21 de apartamente pe care a cumpărat-o în 2018 pentru 4,8 milioane de dolari. Compania sa, City Skyline Realty, este specializată într-o nișă de investiții imobiliare: proprietăți supuse sistemului de reglementare a chiriilor din New York, cel mai vechi și cel mai mare program de acest gen din America. Pentru acest apartament bine situat pe West 164th Street din Washington Heights, o enclavă dominicană care îmbătrânește rapid, el nu poate cere mai mult de 650 de dolari pe lună, poate un sfert din chiria pieței, scrie Bloomberg.

Pentru proprietarii imobiliari, pariul a fost mult timp simplu și profitabil. Cumpărau clădiri degradate care sunt, în limbajul din New York, cu chirie stabilizată. Le reparau. Pasau cheltuielile în sarcina chiriașilor prin creșterea chiriilor, ceea ce era permis de lege. Încasau chiria. Repetau. Odată ce chiriile se apropiau de 2.800 de dolari pe lună, proprietarii cereau maximul suportat de piață, iar apartamentele deveneau o mină de aur. „Trebuia doar să ai răbdare”, povestește Peterson.

Dar pariul lui pe creșterea chiriilor a mers dezastruos de prost, la fel ca pentru ceilalți proprietari din oraș. În 2019, alarmați de scăderea numărului de locuințe la prețuri accesibile, oficialitățile statului New York au rescris regulile. O schimbare importantă este coborârea drastică a pragului până la care proprietarii ar putea să ridice chiriile după renovare. Într-o schimbare și mai importantă, apartamentele nu mai părăsesc programul atunci când chiriile cresc suficient de mult.

Anul trecut, clădirile din New York cu cel puțin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preț mediu în scădere cu 34% față de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiții din New York. În schimb, prețul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităților cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari.

Peterson, care a cumpărat peste 40 de proprietăți pentru 300 de milioane de dolari în 20 de ani, este acum în dificultate. Rămâne în urmă cu creditele ipotecare și se chinuie să găsească bani pentru reparații. În octombrie, Fannie Mae, compania de credite pentru locuințe susținută de guvern, a început proceduri de executare silită împotriva a peste zece dintre  proprietățile sale, inclusiv a clădirii de pe strada 164. „Cariera mea s-a încheiat”, spune Peterson. „Acum rămâne doar o întrebare: ce las în urma mea? Se va spune despre mine că am abandonat corabia când se scufunda sau că am rămas și am luptat?”

Anul trecut, clădirile din New York cu cel puțin un apartament cu chirie stabilizată s-au vândut la un preț mediu în scădere cu 34% față de 2019, potrivit Maverick Real Estate Partners, un manager de investiții din New York. În schimb, prețul apartamentelor nereglementate a crescut cu 23%. Valoarea unităților cu chirie stabilizată a scăzut cu până la 75 de miliarde de dolari. În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piața imobiliară, acțiunile New York Community Bancorp — care deține aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unități cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi. „Mulți proprietari cu care vorbesc vor să scape de clădiri”, spune Lazer Sternhell, directorul executiv al Cignature Realty Associates din New York. Aceste pierderi evidențiază o luptă în creștere pentru locuințe la prețuri accesibile care oferă un punct de sprijin pentru clasa muncitoare într-unul dintre cele mai scumpe orașe din lume. Pentru proprietari precum Lewis Barbanel, patronul de la Barberry Rose Management din Woodmere, New York, o reglementare mai strictă a chiriei încalcă drepturile de proprietate privată și nu va face decât să agraveze deficitul de locuințe descurajând renovarea și construcțiile. Compania sa a vândut anul trecut în pierdere 21 de clădiri cu chirie stabilizată. Barberry s-a despărțit de o clădire din Harlem pentru 3,8 milioane de dolari, cu 59% mai puțin decât a plătit compania în 2016. „Politicienii opresc finanțarea pentru aceste clădiri”, spune Barbanel, care își mută investițiile în New Jersey și în alte părți. „Ei încearcă să creeze o situație în care proprietarii falimentează.”

Dar pentru chiriași, proprietarii apartamentelor plătesc acum prețul pentru împrumuturile nesăbuite ce au la bază chiriile în creștere vertiginoasă. Noile legi nu ar fi trebuit să-i surprindă pe investitorii imobiliari, spune Cea Weaver, coordonatorul campaniei Housing Justice for All, care a ajutat la conducerea luptei. „Nu am ascuns că am încercat să schimbăm regulile”, spune Weaver. „Nu știu dacă a fost orgoliu sau nu, dar legile se schimbă și asta afectează piețele.”

Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generație. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creșterile anuale la 7% plus inflația. Mai târziu în același an, California a limitat creșterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe țări, inclusiv Canada, India și Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creșteau în orașele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecția, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

Ca regulă, economiștii urăsc controlul chiriilor, spunând că acesta distorsionează piețele, ducând la deficit de locuințe și la chirii mai mari în clădirile nereglementate. De astfel de reguli beneficiază chiriașii de lungă durată în detrimentul noilor veniți și sunt o modalitate ineficientă de a-i ajuta pe cei care au cea mai mare nevoie, au descoperit analiștii. Fondul Monetar Internațional a cerut la sfârșitul anului trecut Irlandei să renunțe la limitele de preț în „zonele cu presiuni pe chirie”, cum ar fi Dublin, deoarece restricțiile agravează deficitul de locuințe. În schimb, agenția a sugerat subvenții direcționate pentru chiriașii săraci.

Dar Chris Herbert, directorul general al Centrului Comun pentru Studii privind Locuința al Universității Harvard, spune că piața nu funcționează pentru chiriași. În economia clasică, creșterea prețurilor ar trebui să conducă la mai multe construcții și la moderarea chiriilor. Dar terenul limitat din orașele atractive și regulile de zonare provoacă lipsuri persistente. În acest mediu, spune Herbert, un control mai ușor al chiriilor, cum ar fi legarea creșterilor de inflație, ar putea fi un compromis.

Istoria New Yorkului arată urcușurile și coborâșurile reglementărilor chiriei pe fondul schimbărilor în puterea relativă a proprietarilor și chiriașilor. Două treimi dintre locuitorii orașului își închiriază casele, dublul cotei naționale, oferind chiriașilor o influență politică mai mare decât în mare parte din SUA. Eforturile New Yorkului își au rădăcinile în încercările din secolul al XIX-lea de a îmbunătăți sorta imigranților înghesuiți în locuințe dărăpănate.

În decembrie, Federal Deposit Insurance a vândut împrumuturi de 15 miliarde de dolari garantate în principal cu apartamente cu chirie stabilizată din New York la o reducere de 40%. Mai recent, pe fondul îngrijorării legate de expunerea la piața imobiliară, acțiunile New York Community Bancorp — care deține aproximativ 37 de miliarde de dolari în împrumuturi pentru apartamente, jumătate garantate prin unități cu chirie reglementată — au scăzut cu 38% într-o singură zi.

New York a avut anumite forme de reglementare a chiriei din 1943, când guvernul federal a impus controale ale prețurilor pentru a combate inflația în timpul celui de-al Doilea Război Mondial. După ce acele protecții au expirat la începutul anilor 1950, statul a adoptat propriile măsuri, care se aplicau clădirilor construite înainte de 1947. Acest sistem mai vechi, cunoscut sub numele de control al chiriei, restricționează sever ceea ce plătesc chiriașii atâta timp cât ocupă unitatea, o caracteristică ce i-a determinat pe unii chiriași să-și organizeze viața în jurul unei oferte imobiliare incredibil de ieftine, stârnind uneori indignare sau invidie atunci când se afla despre cineva bogat sau faimos că locuiește cu chirie mică. Doar 16.000 dintre acele apartamente cu chirie controlată au mai rămas.

Stabilizarea chiriei, care datează din 1969, acoperă aproximativ 1 milion de apartamente, adăpostind un sfert din populația orașului. (Majoritatea unităților nu au restricții de venit.) În fiecare an, proprietarii trimit rapoarte cu privire la veniturile și cheltuielile lor către Consiliul pentru Chirie, numit de primar, care utilizează informațiile pentru a determina cât de mult pot majora chiriile proprietarii. În New York, chiriașii au plătit cu o treime mai puțin pentru apartamentele cu chirie stabilizată decât ar plăti pentru apartamente echivalente la prețul pieței, un discount anual de până la 5,4 miliarde de dolari, potrivit unui studiu din 2023.

În anii 1990, mai orientați spre piață, legiuitorii din orașe și state au votat pentru relaxarea regulilor. Proprietarii puteau crește chiriile cu 20% de fiecare dată când un chiriaș se muta. Ei își puteau stabili propriile chirii. Pentru multe clădiri, proprietarii puteau majora chiria lunară cu 1 dolar pentru fiecare 40 de dolari cheltuiți cu renovarea, ceea ce înseamnă că un proprietar care a investit 60.000 de dolari într-un apartament vacant putea crește chiria cu 1.500 de dolari pentru următorul chiriaș.

Acest sistem a făcut apartamentele reglementate mult mai atractive. „O locuință cu chirie stabilizată era văzută ca o opțiune la creșterea chiriilor”, spune Shimon Shkury, președintele companiei de brokeraj Ariel Property Advisors.

O nouă clasă de investitori s-a adunat pe o piață dominată istoric de clanuri imobiliare locale consacrate. Acești întârziați includ companii mai mici, cum ar fi Peterson, precum și unele dintre cele mai mari nume de pe Wall Street. În 2015, Blackstone  a condus achiziția de 5,3 miliarde de dolari a Stuyvesant Town și Peter Cooper Village, cu chirie stabilizată. Blackstone, care de atunci a cheltuit peste 375 de milioane de dolari în îmbunătățiri, spune că rămâne încrezător în investiție.

Dar creșterea prețurilor locuințelor din oraș a provocat reacții. Primarul de atunci, Bill de Blasio, și procurorul general al New York-ului, Letitia James, au spus că controlul mai slab a încurajat hărțuirea chiriașilor și a promovat gentrificarea și dereglementarea a sute de mii de apartamente. Apoi un bloc de parlamentari progresiști nou creat a pregătind scena pentru schimbările din 2019 care i-au îndurerat pe proprietarii clădirilor. Momentul a fost deosebit de dificil pentru proprietari, care la scurt timp după aceea au fost nevoiți să se confrunte cu neplata chiriilor în timpul pandemiei de Covid-19 și cu creșterea costurilor de asigurări și a ratelor dobânzilor.

Unii susținători ai chiriașilor salută scăderea prețurilor pentru apartamentele reglementate. Cu ajutorul guvernului, organizațiile nonprofit sau chiriașii ar putea cumpăra clădiri la prețuri mai mici, așa cum făceau în anii 1980, spune Sam Stein, un analist al Community Service Society din New York. Apoi ar putea percepe chirii mai accesibile.

Proprietarii au încercat, fără succes, să convingă Curtea Supremă a SUA să intervină în numele lor pronunțându-se împotriva legilor chiriilor din 2019. Pe rețelele de socializare, Jay Martin, director executiv al organizației programului de îmbunătățire a locuințelor comunitare, îi descrie pe oponenți ca fiind comuniști și a promis o strategie de „pământ pârjolit” în acest an pentru a lupta cu ei. „Sunt prea multe în joc”, a spus el recent pe fostul Twitter. „Trebuie să facem tot posibilul pentru a opri ca acești oameni să distrugă locuințele din New York.”

Tay Raymond, în vârstă de 35 de ani, a crescut pe West 116th Street, lângă renumitul restaurant Amy Ruth, precum și lângă o clădire în care apartamentele se vând cu 1 milion de dolari. Pe aceeași stradă, apartamentul ei cu trei dormitoare poate fi închiriat acum pentru 1.300 de dolari, aproximativ o treime din costul altei unități de pe același hol. Dar, în ianuarie, a apărut o gaură în tavanul băii, unde problemele persistau de ani de zile, și, spune ea, șoarecii și gândacii sunt ca la ei acasă. „Vor să ne facă să plecăm singuri”, se plânge Tay, care vinde online haine vintage. „Fie pentru că nu avem parte reparații, fie pentru că ne este frică de un preț pe care nu ni-l permitem.”

Controlul chiriei are o oarecare revenire după ce devenise nepopular timp de mai mult de o generație. În 2019, Oregon a devenit primul stat care a adoptat o lege de control al chiriei la nivel de stat, plafonând creșterile anuale la 7% plus inflația. Mai târziu în același an, California a limitat creșterile la 10%. Un număr de 25 de state au luat în considerare, anul trecut, plafonări. Multe țări, inclusiv Canada, India și Suedia, au reglementări. Pe măsură ce chiriile creșteau în orașele mari din întreaga lume, guvernele au căutat să extindă protecția, cu rezultate mixte. Danemarca a instituit un plafon de doi ani în 2023.

În 2018, proprietarul ei, o firmă de capital privat numită Sugar Hill Capital Partners, a încheiat un contract pentru a cumpăra 53 de clădiri de apartamente mici pentru 250 de milioane de dolari în ceea ce este cea mai mare afacere a companiei. Sugar Hill s-a gândit că fiecare unitate ar avea nevoie de cel puțin 60.000 de dolari pentru renovare, suficient pentru a moderniza sistemele sanitare și electrice. Însă, odată ce statul New York a limitat cât de mult pot fi majorate chiriile pentru a acoperi renovarea, Sugar Hill ar putea aloca doar 15.000 de dolari pentru un apartament.

La sfârșitul anului 2022, Sugar Hill a fost de acord să vândă 13 dintre clădirile sale cu o reducere de 54% față de prețul pe care compania l-a plătit. Partenerul director Margaret Grossman spune că ar dori să vândă restul portofoliului cu chirie stabilizată, inclusiv clădirea Tayei, și să se concentreze pe proiecte noi, cum ar fi o clădire de apartamente de lux în Brooklyn, cu o terasă cu livadă de meri pe acoperiș. Grossman spune că imposibilitatea de a percepe suficientă chirie împiedică firma să investească în clădiri, dar că aceasta face tot posibilul pentru a executa reparații. (Compania a reparat gaura din tavanul Tayei după ce jurnaliștii de la Bloomberg au trecut pe acolo.)

Victoria Bausch locuiește cu o colegă de apartament pentru a-și putea permite apartamentul cu chirie stabilizată din Washington Heights. Anul trecut, chiria ei a crescut cu 300 de dolari, la 3.300 de dolari, parte dintr-o tendință la nivelul întregului district care a dus tarifele din Manhattan la cote record.

Într-o seară recentă, Bausch s-a alăturat celorlalți 15 chiriași în holul clădirii sale din St. Nicholas Avenue, care include atât apartamente reglementate, cât și nereglementate. Acolo locuiesc și un director de pe Wall Street care plătește mai mult de 4.500 de dolari pe lună, precum și un șofer de autobuz pensionat și un administrator de școală. Mulțimea se plânge de întreținere proastă: țevi de apă sparte în unele apartamente, precum și lipsa apei calde și prea puțină căldură. În ultimii doi ani, au depus sute de plângeri la primărie. Ei ar dori, de asemenea, să primească înapoi ceea ce ei consideră creșteri ilegale ale chiriei.

Bausch, o planificatoare de evenimente care a lucrat în teatru, are o veste bună: într-o înțelegere cu biroul procurorului general al statului, clădirea i-a readus locuința în programul de stabilizare a chiriei și astfel i s-a redus chiria. „Dacă lucrurile continuă să meargă așa cum sunt, nu ne vom mai permite să locuim în New York și nu sunt dispusă să las să se întâmple asta”, spune ea.

City Skyline Realty a lui Peterson, care anul trecut a apărut pe o listă guvernamentală a proprietarilor cu cele mai multe încălcări ale regulilor, deține clădirea. El spune că firma sa abordează cu promptitudine plângerile și că orașul penalizează în mod nedrept proprietarii mari. Decontarea chiriei se referă la un fost proprietar, spune el.

Originar din Utah, în vârstă de 49 de ani, purtând cămăși și pălării de golf asortate, Peterson arată de obicei ca misionarul mormon care a fost cândva, când bătea la uși în orașele postindustriale în declin din nordul statului New York. Își amintește de zile mai bune nu cu mult timp în urmă. În 2014, a cumpărat o clădire în Bronx pentru 8 milioane de dolari și a vândut-o doar patru ani mai târziu pentru un profit de 50%.

Peterson nu a renunțat la rolul său de proprietar în orașul New York. În vizita sa la Washington Heights, el avertizează un lucrător al unei cârciumi despre o aparentă scurgere de gaz și discută puțin cu adolescenții. Adăugând o notă de umor negru despre afacerea lui în degradare, el îi spune unuia dintre super-intendenții săi de construcții: „Tu câștigi mai mulți bani din această clădire decât mine”.

Într-una dintre întorsăturile ciudate ale reglementării chiriei care îi îngrijorează pe economiști, Peterson se numără printre proprietarii care lasă apartamentele goale deoarece nu are sens să le repare și să le închirieze la tarifele actuale. Mii de apartamente sunt goale, conform estimărilor guvernamentale și din sector.

Pe West 164th Street, nimeni nu a locuit în apartamentul cu porumbei morți de mai bine de doi ani. Ca și alte locuințe, are nevoie de 100.000 de dolari în renovări, inclusiv instalații sanitare noi, cablaje electrice și țevăraie, spune Peterson. El crede că nu poate face afacerea să funcționeze fără a crește chiria. „Ar trebui să avem doi chiriași aici și să strângem 2.500 de dolari pe lună”, spune el, întrebându-se de ce politicienii orașului s-au întors împotriva lui. „De ce naiba ei nu ar vrea să fac asta?”