Care este orașul din România unde prețurile imobiliare nu mai scad și care este, în același timp, cel mai scump din țară?

Cluj-Napoca își păstrează poziția de cea mai scumpă piață rezidențială din țară, cu prețuri care depășesc clar nivelul din București. Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România, explică de ce cererea rămâne ridicată, de ce nu se întrevede o scădere a prețurilor și ce ar trebui să urmărească un cumpărător în actualul context de piață.

Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piață rezidențială din România, cu un preț mediu care depășește 3.200 de euro pe metru pătrat, iar această poziționare nu este întâmplătoare. De la densitatea mare de studenți și dezvoltarea industriei de tehnologie până la relieful care limitează extinderea și la lipsa unei concurențe regionale reale, orașul a adunat în timp mai multe ingrediente care au dus la o piață imobiliară aparte.

În cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro, Răzvan Cuc, președintele rețelei RE/MAX România, a vorbit despre motivele pentru care Clujul continuă să fie lider la prețuri, despre ritmul mai lent al tranzacțiilor și despre ce urmează pentru cumpărători într-un context dominat de incertitudine, ofertă limitată și cerere încă prezentă. „Clujul este cea mai scumpă piață imobiliară din România. 3.200 de euro este un preț mediu.

Asta înseamnă că sunt tranzacții sub acest preț mediu și sunt tranzacții, evident, peste acest preț mediu”, a spus Răzvan Cuc, președintele RE/MAX România, în cadrul emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro. El a explicat că situația Clujului este una atipică inclusiv la nivel european, pentru că este rar ca un oraș secundar să fie semnificativ mai scump decât capitala unei țări. În prezent, Clujul are un avantaj de aproximativ 40-50% față de București, iar niciun alt mare oraș din România nu se apropie de nivelul său de preț. În opinia sa, nu există o singură explicație pentru această realitate, ci mai degrabă o combinație de factori care s-au acumulat în timp. „Clujul este un oraș cu cea mai mare densitate de studenți și tineri la studii per 1.000 de locuitori.

E un oraș al tehnologiei, multă forță de muncă este angajată în domeniul acesta, cu venituri peste medie, mult peste medie.” La această bază economică se adaugă și particularitățile geografice ale orașului, care fac dezvoltarea mai dificilă decât în alte centre urbane. „Relieful Clujului este unul care pune probleme. Orașul este cumva constrâns de factorii aceștia de relief în a se dezvolta”, a mai spus el. Un alt element important în ecuația prețurilor este felul în care s-a dezvoltat orașul în ultimele două decenii. Cuc consideră că administrația locală a contribuit la creșterea standardului de viață, iar lipsa unei concurențe reale pe o rază de aproximativ 300 de kilometri a făcut ca întregul bazin al Transilvaniei să graviteze în jurul Clujului. „Clujul nu are o concurență reală pe o rază de 300 km și tot bazinul Transilvaniei, și nu numai, investește în Cluj.”

În aceeași logică, el a menționat și influența culturală a moștenirii austro-ungare, pe care o leagă de o anumită rigoare locală în felul de a construi și de a locui. În lipsa unor statistici oficiale detaliate privind profilul cumpărătorilor, președintele RE/MAX România spune că estimările din piață arată că o parte importantă a cererii vine din afara orașului. „Eu estimez că un 25% din tranzacții sunt făcute cu oameni care vin din afara pieței, fie studenți care rămân, fie investitori din alte părți din România, diaspora care își întoarce banii acasă, relocări profesionale.” Potrivit lui, aceasta este una dintre explicațiile pentru care presiunea pe prețuri rămâne ridicată chiar și într-o perioadă în care cumpărătorii sunt mai prudenți.

Referindu-se la momentul actual al pieței, Cuc a spus că termenul care descrie cel mai bine perioada traversată este incertitudinea. „Incertitudinea este cuvântul de ordine și piața imobiliară nu poate fi insensibilă la incertitudine.” El a enumerat printre factorii care au temperat ritmul pieței schimbările legislative, costul banilor, contextul economic fragil și instabilitatea politică. Cu toate acestea, susține că nu este vorba despre o scădere a pieței, ci mai degrabă despre o frânare a creșterii. „Nu suntem într-un moment în care prețurile să scadă, au frânat creșterea.” După mai bine de un deceniu de avans continuu al pieței rezidențiale la nivel național, o perioadă de temperare este, în opinia sa, firească. „După mai bine de 12 ani de creștere continuă a pieței imobiliare la nivel național, în ultimii 12 ani Clujul a crescut de patru ori în termen de preț pe metru pătrat. Deci nu e niciun element de panică faptul că piața frânează puțin creșterea.”

El a adăugat că în primele luni din acest an creșterile au fost subunitare, sub 1%, iar numărul de tranzacții a scăzut, însă prețurile au continuat să urce ușor. În scenariul în care contextul economic, social și politic nu se deteriorează puternic, estimarea sa este că piața va încheia anul cu o creștere moderată, de până la 5%. În privința așteptărilor legate de o eventuală scădere semnificativă a prețurilor, mesajul său a fost clar: nu vede în prezent o logică economică pentru un astfel de scenariu. „Nu prea văd elementul logic pentru care piața să scadă. Repet, dacă nu apar turbulențe pe care nu le putem anticipa.” Cuc a subliniat că principalele componente de cost din construcții – forța de muncă, materialele și energia – sunt în continuare pe un trend de creștere, iar ritmul livrărilor rămâne redus. În acest context, oferta moderată și cererea încă solidă, mai ales în Cluj, vor continua să pună presiune pe piață. „Cred că vom rămâne în următorii doi-trei ani într-o presiune a cumpărătorilor asupra pieței, ceea ce ne duce cumva într-o logică a creșterii prețurilor.”

Pe segmentul dezvoltărilor noi, el observă o tendință clară de creștere a standardelor. Există proiecte aflate în diverse faze, de la planșetă până la construcție avansată, iar în următorii ani Clujul promite să aducă pe piață dezvoltări mari, inclusiv proiecte mixte. „Mă bucur să văd dezvoltatori care pot să construiască proiecte mixed-use, care să integreze mai mult decât unități rezidențiale în interiorul lor.” În plus, spune el, dezvoltatorii inovează din ce în ce mai mult în zona eficienței energetice, a materialelor și a tehnologiilor folosite pentru climatizare și confort termic, ceea ce ridică standardul de locuire și, implicit, prețul produsului final. „Nivelul de calitate al locuințelor crește și se îndepărtează foarte mult de standardele locuințelor vechi. Și acesta e un lucru bun”, a explicat Cuc.

Totuși, avantajul principal al locuințelor vechi rămâne poziționarea lor, în zone mai centrale, mai bine conectate la școli, retail și transport. În lipsa unor terenuri suficiente în interiorul orașului, dezvoltatorii compensează prin proiecte integrate, care includ grădinițe, retail, cafenele sau alte servicii. Astfel, chiar dacă proiectele nu sunt amplasate în cele mai bune zone, ele încearcă să reducă nevoia de deplasare și să creeze funcțiuni mixte care sporesc atractivitatea ansamblurilor. Orașele mari mai au totuși și alte rezerve de dezvoltare, sub forma fostelor platforme industriale care pot fi reconvertite. „Zone industriale încă mai sunt astfel de plombe, ele se reconvertesc în alte funcțiuni.” În Cluj, unul dintre cele mai importante exemple este fosta platformă Carbochim, aflată într-un amplu proces de reconversie. Potrivit lui Cuc, astfel de proiecte pot schimba semnificativ anumite areale ale orașului și pot genera aprecieri de preț peste media pieței pe termen mediu și lung.

În ciuda diferențelor tot mai mari dintre standardele locuințelor noi și cele ale fondului vechi, apartamentele construite în trecut rămân o componentă importantă a pieței. „Locuințele vechi sunt departe de a ieși din piață. Cumva, ele vor rămâne în piață.” Chiar dacă multe dintre blocurile comuniste au depășit perioada de viață pentru care au fost proiectate, acestea continuă să fie atractive prin prisma amplasării. „Rămân interesante pentru că sunt în zone centrale și cu servicii în zonă, cu școli, cu retail, cu infrastructură și așa mai departe.” În același timp, Cuc consideră firesc ca diferența dintre prețurile locuințelor vechi și cele noi să se adâncească pe măsură ce standardele noilor dezvoltări cresc. În ceea ce privește preferințele cumpărătorilor, cele mai tranzacționate unități rămân apartamentele de două camere, cu suprafețe de aproximativ 50 de metri pătrați. „În toată țara, aș putea zice că cel mai mare volum de tranzacționare este undeva în jurul configurației de două camere și dacă mergem în suprafețe, până în 50 mp.” În paralel însă, consumatorii devin tot mai exigenți. Tâmplăria performantă, sistemele moderne de încălzire, inclusiv încălzirea în pardoseală, sau tehnologiile care optimizează consumul energetic încep să devină repere importante în decizia de cumpărare.

„Pe măsură ce ne educăm, creștem standardul de locuire și pretențiile”, a spus el. Pe segmentul caselor, deja apar tot mai des soluții care până de curând păreau avangardiste, precum construcțiile din lemn, tehnologiile alternative de încălzire sau pompele de căldură. În opinia lui Cuc, România recuperează rapid decalajul față de Vest tocmai pentru că diferența dintre standardele moștenite și cele contemporane este foarte mare, iar unii dezvoltatori locali au ajuns deja la niveluri de execuție comparabile cu cele din Europa de Vest. Întrebat despre prețul mediu de 170.000 de euro pentru un apartament cu două camere în Cluj, Răzvan Cuc a spus că valoarea este realistă și că orașul are, în prezent, cel mai mare indice de accesibilitate din țară, în sensul efortului pe care trebuie să îl facă un cumpărător raportat la venitul mediu. „Rata asta e deja 2,5 salarii pe metru pătrat. Bucureștiul este bine sub doi, dar sunt piețe din vestul Europei unde indicele ăsta ajunge la patru-cinci salarii pe metru pătrat.” Chiar și așa, el consideră că România rămâne încă o piață ieftină și vede spațiu de creștere în următorul deceniu.

La final, sfatul său pentru cei care vor să cumpere o locuință în Cluj este să înceapă prin a-și clarifica motivul achiziției. „În primul și în primul rând trebuie să definească un de ce. De ce vreau să îmi cumpăr o locuință? O fac ca investiție sau o fac ca nevoie pentru locuire?” Dacă este vorba despre locuire, analiza trebuie să includă planurile de viață din următorii cinci-zece ani, de la copii și școli până la locul de muncă și stilul de viață. Dacă este vorba despre investiție, criteriile devin randamentul, cererea pentru închiriere și potențialul de apreciere.    

Carte de vizită:

1. Răzvan Cuc conduce RE/MAX România de peste zece ani, transformând-o dintr-o rețea mică, cu doar trei birouri și 30 de agenți, într-o organizație puternică, ce numără astăzi aproximativ 700 de consultanți și 60 de birouri la nivel național.

2. Sub coordonarea sa, RE/MAX România a intermediat tranzacții imobiliare care cumulează o valoare de peste 2,5 miliarde de euro, cu un portofoliu de peste 25.000 de unități locative tranzacționate prin francizele companiei. Printre cele mai importante tranzacții rezidențiale se numără proprietăți de peste 3 milioane de euro, precum și tranzacții comerciale semnificative, inclusiv un hotel de aproximativ 8 milioane de euro și terenuri pentru proiecte imobiliare de peste 10 milioane de euro.

3. Un lider orientat către antreprenoriat și dezvoltare organizațională, crede în importanța sensului în carieră pentru echipa sa, afirmând că succesul în această industrie nu va fi redus de tehnologie, ci va depinde de împlinirea per-sonală și profesională a agenților săi.

Trei întrebări și răspunsuri din interviul cu Răzvan Cuc

1. De ce a ajuns Clujul cea mai scumpă piață imobiliară din România?

Clujul este cea mai scumpă piață imobiliară din România. 3.200 de euro este un preț mediu. Asta înseamnă că sunt tranzacții sub acest preț mediu și sunt tranzacții, evident, peste acest preț mediu. Nu există o rețetă foarte clar conturată, dar Clujul este un oraș cu cea mai mare densitate de studenți și tineri la studii per 1.000 de locuitori. E un oraș al tehnologiei, cu venituri peste medie, mult peste medie. Relieful Clujului pune probleme, orașul este constrâns de acești factori în a se dezvolta. Avem și o administrație bună în ultimii 15-20 de ani, care a adus orașul la un standard de viață ridicat. În plus, Clujul nu are o concurență reală pe o rază de 300 km și tot bazinul Transilvaniei investește în Cluj.

2. Vor scădea prețurile locuințelor în perioada următoare?

Nu prea văd elementul logic pentru care piața să scadă, repet, dacă nu apar turbulențe pe care nu le putem anticipa. Toate componentele principale de cost pentru construcții tind să crească: forța de muncă, materialele, energia. Asta are impact în costul de construire și implicit în preț. Au scăzut mult volumele de unități livrate în piață și sunt premisele unui ritm scăzut în continuare pentru anii care vin. Faptul că va rămâne o ofertă moderată, poate sub nivelul cererii, iar cererea există, cel puțin în Cluj, cred că ne va menține în următorii doi-trei ani într-o presiune a cumpărătorilor asupra pieței, ceea ce duce într-o logică a creșterii prețurilor.

3. La ce ar trebui să se uite un cumpărător care vrea să își ia o locuință în Cluj?

În primul și în primul rând trebuie să definească un de ce. De ce vreau să îmi cumpăr o locuință? O fac ca investiție sau o fac ca nevoie pentru locuire? Dacă am o nevoie pentru locuire, trebuie să analizez viața pe care o voi avea în următorii cinci-zece ani, dacă am copii, unde vor merge la școală, care va fi viața mea, unde este businessul sau jobul meu. Dacă e vorba de o investiție, probabil că cele mai importante lucruri sunt indicatorii de performanță. Unul este randamentul, dacă o faci ca să închiriezi, iar în al doilea rând trebuie să existe potențial de apreciere. Pe urmă te uiți la buget, la potențialul financiar, la eligibilitatea pentru finanțare și începi să analizezi locuințe noi versus locuințe vechi. E important să ai lângă tine oameni care să te consilieze, fie agenți imobiliari, fie ingineri, fie, dacă tranzacția e mai complexă, un avocat sau un jurist.