Care este motivul pentru care oamenii cumpără mai puține apartamente de 120.000 de euro. Ce ne așteaptă în anul următor pe piața imobiliară?

La final de an, în cadrul celei mai recente ediții a webinarului Real Estate. Real Talk by Storia.ro, am tras linie și am decis să privim spre viitor. Ce rezervă 2021 în domeniul imobiliar? Ce tendințe putem observa? Cum va fi influențată piața proprietăților premium de TVA-ul de 5%? A răspuns la toate aceste întrebări Andreea Comșa, fondator și CEO al Premier Estate Management.

Cred că putem fi optimiști în ceea ce privește evoluția pieței imobiliare în 2021 – eu mă aștept la un an mai bun decât 2020, dar și acesta a fost surprinzător de bun pentru condițiile și starea de incertitudine pe care le-am experimentat cu toții”, descrie Andreea Comșa, fondator și CEO al companiei Premier Estate Management, perspectivele sale pentru anul viitor.

Uitându-se în urmă, spune despre 2020 că a fost pentru ea și echipa sa un „roller coaster al emoțiilor”, dar care i-a ajutat să identifice și oportunități: „În primăvară, în momentul în care au fost anunțate măsurile de lockdown, ne aflam în fața unei situații cu totul aparte și necunoscute și nu știam ce va urma, orice antreprenor care a trebuit să își închidă businessul timp de câteva luni având în același timp costuri constante a trecut printr-o stare de neliniște. Ulterior am fost surprinsă să văd că lucrurile și-au revenit mai repede decât m-am așteptat și că au apărut chiar noi oportunități de business. Ne-am și reinventat oarecum la nivel de companie, am câștigat în agilitate; până la urmă pot să spun că această perioadă a avut și efectele ei pozitive. Cu toții am trecut printr-o transformare, am analizat, am repriotiziat și am pus lucrurile în perspectivă.”

Andreea Comșa adaugă că, după perioada de 15 mai, când s-a terminat oficial starea de urgență, și-au luat toate măsurile de siguranță și au revenit la birou, iar clienții au reînceput și ei să semneze contracte. „Mai mult decât atât, am fost solicitați de anumiți dezvoltatori foarte mari, care aveau deja echipele lor interne, in-house, să le oferim consultanță de marketing și de vânzări. Aveau nevoie de o viziune nouă pentru a se adapta la contextul actual, prin urmare am dezvoltat acest tip de serviciu de consultanță.”

Referindu-se la întreaga piață, spune că una dintre principalele tendințe care s-au desprins la nivelul acesteia este creșterea cererii de case cu aproximativ 30% față de perioada anterioară pandemiei. „Faptul că această cerere a crescut nu înseamnă că oamenii dintr-o dată își permit să cumpere case sau că sunt mai bogați, ci că, în loc să cumpere un apartament cu 100.000 de euro sau cu 120.000 de euro și-au dat seama că este important să investească mai mult în calitatea vieții lor, să cumpere o casă care este poziționată puțin mai în afara Bucureștiului sau în zonele limitrofe, dar să aibă parte de confort, de suprafață, de grădină. Acest lockdown prin care am trecut cu toții, chiar dacă a durat doar câteva luni, a determinat o schimbare în mindsetul tuturor și efectele vor rămâne pe termen lung.”

De asemenea, în afară de creșterea cererii pe acest tip de locuințe, clienții și-au schimbat comportamentul și în ceea ce privește apartamentele căutate – în cazul acestora au început să solicite suprafețe din ce în ce mai mari.

O altă tendință care a rezultat din această perioadă este scăderea cererii pe zona de chirii, ca urmare a faptului că studenții nu mai vin în centrele universitare mari și au rămas, în multe cazuri, acasă, în orașele de provincie de unde provin; la fel și expații, care s-au întors în țările lor de origine și, în cazul multora dintre ei, nu au mai revenit. În acest context, „competiția pentru partea de închiriere a început să fie din ce în ce mai acerbă”, sesizează Andreea Comșa.

Există apartamente suficient de mari pentru clienții care și-au mutat deseori birourile în locuințe?

TVA-ul de 5%, care va fi aplicat de anul viitor la un plafon care reprezintă echivalentul în lei al 140.000 de euro, va influența modul în care vor fi construite noile proiecte în continuare, în contextul în care limitările pe partea de TVA de 5% i-a determinat să construiască anterior apartamente mici.

„În ultimii ani, legislația referitoare la aplicarea TVA-ului pentru achizițiile imobiliare nu a ținut pasul cu evoluția costurilor de construcție care au crescut galopant. Astfel, compromisul făcut în multe cazuri era micșorarea suprafețelor apartamentelor. Diferența dintre 5% și 19% este una importanta, iar modificarea plafonului permite accesul la o locuire de calitate superioară.”

CEO-ul Premier Estate Management este de părere că în contextul majorării plafonului de TVA de 5%, de anul viitor, apartamentele cu trei – patru camere, care nu sunt foarte scumpe (având în vedere că un preț de 140.000 de euro nu înseamnă chiar un apartament cu patru camere într-o zonă extraordinar de bună, dar înseamnă un apartament decent, precizează ea) să se poată vinde, iar proiectele noi vor începe să poată să includă un mix de apartamente cu o pondere mai mare de apartamente mari.

În ceea ce privește scăderea semnificativă a prețurilor sau chiar „prăbușirea” discutată în piață, Andreea Comșa răspunde: „Dacă această scădere nu a avut loc până acum, nu se va întâmpla nici anul viitor, când vom avea un cumul de efecte dat de majorarea plafonului aplicării cotei de TVA de 5% și noile reglementări ale Programului Noua Casă. Chiar dacă au fost afectate anumite joburi, vor apărea altele noi, inclusiv în urma mutării producției din Asia înspre Europa, așadar în contextul în care ne așteptăm ca pandemia să fie ținută sub control, piața imobiliară poate doar să aibă o evoluție pozitivă”.

Evoluția pieței va fi influențată și de modul în care reacționăm la nivel psihologic lavestea vaccinului și oferă ca exemplu în acest sens un comportament descris în presa internațională după lockdown-ul din China: acolo, după ce s-a ieșit din starea de urgență, au crescut vânzările la toate produsele – la produsele de lux mai ales; potrivit unui articol citat de Andreea Comșa, retailerul de bijuterii Tiffany’s a vândut cu 50% mai mult decât până acum în China.

„Psihologia umană este cea care ne împinge ca după un moment de frustrare, un an de frustrare în această situație, să avem tendința să compensăm lipsa resimțită. Așadar, pentru anul viitor, eu nu previzionez neapărat creșteri ale prețurilor și chiar nu recomand dezvoltatorilor ca această diferență de TVA de 5% să se reflecte într-o creștere a profitului, ci într-o creștere a calității și a suprafeței. Dacă tot poți să beneficiezi de această facilitate fiscală mai relaxată, atunci construiește apartamente mai mari și mai frumoase – dacă cei mai mulți dintre dezvoltatori sunt serioși pot pune presiune și pe ceilalți să mențină același ritm fiindcă vorbim despre o competiție acerbă.”

Andreea Comșa observă că piața de lux nu a fost lovită într-un mod major – așadar, pentru acest segment, lucrurile vor evolua în continuare. „Nu cred că vom avea creșteri de prețuri pe acest segment fiindcă oricum prețurile pe piața de lux sunt destul de mari – chiar dacă în alte țări, rezidențialul de lux are prețuri de cateva ori ori mai mari. Cred însă că, în prezent, există un echilibru între piața de lux și cerere iar anii viitori vom vedea proiecte foarte frumoase, care vor redefini ideea de lux în București.”

Ea punctează și că majorarea pragului de TVA nu a avut ca menire stimularea pieței apartamentelor premium – ci ajutarea clienților care își doresc un apartament de trei camere sau de patru camere. „Să nu uităm că este o măsură care are o componentă socială, beneficiarii fiind cei care au nevoie să locuiască într-un apartament mai mare și care nu puteau accesa proprietăți noi decât dacă făceau anumite compromisuri majore – la suprafață, la zonă etc. Piața a crescut, costurile au crescut, lucrurile au avansat față de momentul lansării aplicării unui TVA de 5%, o adaptare la noile condiții de piață era necesară. Eu cred ca prețurile nu vor crește din simplul motiv că acest TVA se aplică la un plafon de 140.000 de euro. Avem posibilitatea de a cumpăra apartamente mai mari și nu cred ca vorbim de o marjă de profit cu care să se joace dezvoltatorii.”

Andreea Comșa este însă optimistă în ceea ce privește viitoarele proiecte. „Există mulți dezvoltatori serioși, care au fost implicați în acest demers de creștere a plafonului pentru TVA-ul de 5%, aceștia vor încerca să își vândă și apartamentele cu suprafețe mai mari, la același preț pe metrul pătrat. Celor care doar vor vrea să profite de această diferență, ca să le crească lor marja de profit, dar să nu ofere plus valoare, le va fi dificil să justifice o diferență de preț de 20.000 de euro pentru nimic în plus.”

Prețurile nu vor scădea, argumentează CEO-ul Premier Estate Management, pe baza unor motive logice și matematice. „Logic vorbind, anul viitor nu ar trebui să fie mai prost, ci doar mai bun. Eu sper că vom vedea o piață care se reașează după acest an impredictibil, dezvoltatorii își vor continua proiectele, așadar singura variantă în care ar mai crește prețurile ar fi să crească prețurile de construcție.”

Prin urmare, CEO-ul Premier Estate Management nu vede o creștere de preț pentru anul următor, ci mai degrabă o creștere a volumului de vânzare de apartamente și de parcări. „Cred că, în ciuda pandemiei, avem o piață imobiliară sănătoasă. Ne așteptăm ca o parte din cumpărători să fie în continuare foarte precauți și să își amâne decizia de cumpărare, dar odată ce pandemia va trece, să revină la planurile lor. Dacă totul va decurge conform cu informațiile pe care le avem azi despre vaccinare, în a doua parte a anului ne așteptăm la o revenire spectaculoasă a pieței, iar la finalul anului viitor vom ajunge la concluzia că piața a mai crescut cu niște procente.”

De asemenea, ea anticipează că în contextul în care pandemia va fi ținută sub control, și băncile vor fi mult mai flexibile în acordarea de finanțări – și acest element este cheie pentru anul viitor. „Eu nu mă bazez pe faptul că vor scădea prețurile, dar nici că vor crește, ci că vom vorbi despre despre mai multe tranzacții în care apartamentele mari vor avea o pondere ridicată.”

De asemenea, ea consideră că există suficientă ofertă care să satisfacă această cerere – și nu se referă doar la apartamentele care sunt finalizate, ci și la proiectele care au fost anunțate anul acesta și sunt în construcție. „Cred că oferta acoperă foarte bine cererea în acest moment, pe toate segmentele – există ofertă pentru case și cred că se va dezvolta tot mai mult pentru că această cerere își va continua trendul. Chiar dacă anul viitor ne întoarcem cumva treptat la viața normală – ideea de spațiu nu va dispărea.”

Nu identifică astfel schimbări majore în planurile dezvoltatorilor: „Au planuri, proiecte, pe care le vor duce la capăt, pe toate categoriile de preț și pe toate segmentele de proprietăți există o oferta corespunzătoare”.

Un nou tip de proiecte care s-a „născut” în pandemie este cel al reconversiilor unor clădiri de birouri în clădiri rezidențiale – însă specialistul Premier Estate Management este de părere că nu putem vorbi încă despre o tendință în acest sens. „Nu cunosc clădiri de birouri operaționale și care să fie dintr-o dată transformate în rezidențial pentru că o astfel de reconversie presupune un cost foarte mare. Chiar și așa apartamentele ar fi deja compromise pentru că nu pot să respecte toate cerințele clienților. Este posibil să vorbim mai mult despre proiecte care au fost gândite inițial pentru birouri și care încă din faza de proiect, de autorizare, se pot schimba în rezidențial.”

În ceea ce privește apartamentele vechi existente pe piață, Andreea Comșa este de părere că acestea își vor pierde din valoare: „Poziționarea a determinat faptul că apartamentele vechi au avut foarte mult timp prețuri pe metru pătrat mai mari decât apartamentele noi, în medie, sau au avut un preț destul de similar. Cred că oamenii vor începe din ce în ce mai mult să migreze de la bloc vechi, la o construcție nouă, chiar și în aceeași zonă – dacă în Titan stă cineva în bloc vechi, va vrea să cumpere tot în Titan, într-un bloc nou. Astăzi, avantajul poziționării nu mai este unul exclusiv al locuințelor vechi, iar în cazul unui amplasament comparabil e greu să nu îți dorești un astfel de apartament când vezi ceea ce primești comparativ cu un apartament mai vechi.”

Ce îi sfătuiește pe oamenii care își caută o locuință?

„Eu cred foarte mult în vorba – bate fierul cât e cald – dacă avem de la anul anumite facilități fiscale, TVA-ul de 5% se aplică pentru tranzacțiile de până în 140.000 de euro, Programul Prima Casă devine Noua Casă, băncile oferă finanțare, înseamnă că se îndeplinesc condițiile și contextul arată favorabil pentru a face acest pas. Unii cumpărători tot așteaptă să scadă piață, dar realitatea arată că pe termen lung, prețurile bunurilor imobiliare cresc. Dacă îți cauți o locuință și ai găsit ceva pe placul tău și banca te finanțează, cumpără. Dacă prețurile vor scădea și va fi o problemă în piață – va fi o problemă la nivel economic general – asta înseamnă că toți vom trece printr-o recesiune și chiar dacă prețurile sunt jos, puterea de cumpărare e și ea scăzută, nici tu nu îți vei mai permite să cumperi.”

este numele seriei de webinarii realizate de Storia.ro în parteneriat cu Business MAGAZIN în care ne propunem să discutăm cu specialiștii pieței imobiliare despre cele mai noi schimbări înregistrate pe aceasta. Urmăriți-ne live în fiecare lună și adresați întrebările voastre referitoare la imobiliare pe pagina de Facebook a Storia.ro.

1. Care este tendința prețurilor în imobiliare pentru anul 2021 în ceea ce privește complexurile rezidențiale?

Prețurile se vor menține, cu excepția unor segmente care vor suferi mici corecții. Nu văd un motiv economic pentru care să crească prețurile și cred că în 2021 va crește doar volumul de vânzări în aceste proiecte rezidențiale. Pe măsură ce trec anii, dezvoltatorii învață din proiectele lor anterioare, integrează feedbackul din piață – am văzut dezvoltatorii care sunt la al doilea, al treilea, al cincilea proiect și le fac din ce în ce mai frumoase, mai bune, mai eficiente, la un preț similar pe metrul pătrat – cred că aceste proiecte vor răspunde din ce în ce mai bine nevoilor clienților. Cred, de asemenea, că vor crește vânzările la apartamente noi care, pot să vină la pachet cu anumite facilități suplimentare – locuri de joacă pentru copii, spații verzi, magazine, sală de fitness etc.

2. De ce să mai cumperi un apartament dacă prețurile acestora au crescut, iar valoarea chiriilor a scăzut, prin urmare nu mai obții un randament bun, de 7%?

Un randament de 7% nu se mai obține atât de ușor ca acum câțiva ani. În general, lumea calculează randamentul brut, dar valoarea netă ajunge la 6% sau la 5,5%,  însemând că incluzi toate taxele pe care tu le ai de plătit ca proprietar, mobilarea si gradul de neocupare.

Chiar și așa, și dacă a scăzut randamentul – la apartamentele premium, de lux, randamentul este mai mic, în general, pentru că valoarea apartamentelor este mai mare, își mențin valoarea în timp, iar chiria nu poate să țină pasul cu valoarea apartamentului respectiv – în general la premium nu prea vorbim despre randamente de 7%.

Și totuși continuăm să avem randamente în medie mai mari decât aproape majoritatea țărilor europene, occidentale, unde prețurile pe metru pătrat și prețurile apartamentelor sunt foarte mari – deci în continuare investițional, rezidențialul este ofertant, chiar dacă chiriile mai fluctuează. Probabil de anul viitor și piața chiriilor își revine treptat, iar peste doi ani va crește și mai mult. E normal ca piața chiriilor să aiba fluctuatii, dar în continuare cred că o achiziție imobiliară pentru închiriere, chiar și la un randament mai mic, este o investiție mult mai sigură decât orice alt instrument financiar care are o mai mare volatilitate.

3. Crezi că prețurile actuale sunt corecte?

Prețul corect este acela la care se încheie o tranzacție. Toată lumea consideră că prețurile sunt mari, dar apartamentele se vând, iar dezvoltatorii al căror business plan îl cunoaștem au un model matematic în spate.

În ultimii ani au crescut mult prețurile de construcție, costul achiziției terenurilor, dar au crescut și veniturile. Prețurile apartamentelor însă nu au avut același ritm. În realitate, marjele de profit au scăzut în ultimii ani.

În mare, la proiectele mari, profitul mediu este undeva de 20-25%, cu tot cu parcări subterane – însă vorbim despre o piață cu riscuri foarte mari, iar daca marja de profit nu ar rămâne atractivă, investitorii ar alege să plaseze banii in alte țări sau în alte industrii.

4. Care este strategia pe care ar trebui să o adopte agențiile imobiliare în 2021, ținând cont de anul atipic pe care îl traversăm?

La finalul anului, când vom trage linie, vom vedea că nu a fost un an prost pentru nicio agenție imobiliară. Probabil că pe office lucrurile au stat diferit, dar și acolo au existat alte surse de venituri (property management ș.a.).

Pentru anul viitor capacitatea de adaptabilitate este esențială – pentru că în ultimii ani ne-am ocupat de foarte multe proiecte rezidențiale, de proiecte mari care au presupus mult efort și implicare pe partea de dezvoltare.

În timpul pandemiei m-am gândit că trebuie să ne reinventăm – mi-am spus că dacă am strâns atât de multe cunoștințe și networking, de ce să nu ne extindem domeniile în care acționăm, de exemplu promovarea terenurilor. Noi am dezvoltat foarte mult partea aceasta de consultanță – adică dacă un dezvoltator are propria echipă de vânzări, noi venim cu partea de consultanță și stăm alături de ei prin sales și marketing management și ne place foarte mult și acest lucru; întotdeauna poți să te reinventezi, dar trebuie să fii acolo, prezent și implicat și să muncești. Rezultatele vin și anul viitor cei care se adaptează vor fi cei care vor încheia anul cu bine.