Capitala, în transformare urbană, un proiect susținut de REDPORT. Bogdan Gubandru, COO: „Chiria și dobânda pot oferi randamente similare ca procent din suma investită, însă la maturitate diferențele pot fi semnificative. Valoarea apartamentului se poate aprecia, pe când banii investiți în titluri nu se apreciază“

♦ Un apartament de două camere din The Level Apartments II se închiriază cu circa 750 de euro pe lună, un randament brut de 5,6-6,9%, comparabil cu dobânzile de 6,25-7,25% ale titlurilor Tezaur ♦ Diferența o face aprecierea: apartamentele de două camere din The Level Apartments III s-au scumpit cu 18,5-23% față de media inițială de vânzare ♦ Raportat la avansul plătit, randamentul capitalului propriu poate depăși 100% până la finalizarea proiectului ♦ Cu o inflație de 10,9% în luna mai, randamentul real al dobânzilor fixe este în prezent negativ.

Într-un moment în care titlurile de stat Tezaur oferă dobânzi anuale neimpozabile de 6,25% la un an, 6,80% la trei ani și 7,25% la cinci ani, iar depozitele bancare concurează la niveluri similare, întrebarea pe care și-o pun tot mai mulți investitori este dacă rezidențialul mai poate bate randamentul fix.

Răspunsul REDPORT, dezvoltator cu un portofoliu în lucru de peste 450 mil. euro în București, este că cele două clase de active nu trebuie comparate doar prin prisma procentului anual.

„Comparația trebuie făcută cu atenție, pentru că vorbim despre instrumente diferite. Un depozit bancar sau un titlu de stat oferă o dobândă cunoscută de la început, calculată la o sumă nominală, de regulă în lei. Aceste instrumente au avantajul predictibilității, pentru că investitorul știe de la început dobânda și scadența, însă, la final, investitorul primește suma investită fără să existe vreo posibilitate de apreciere. Dimpotrivă, este foarte posibil ca suma recuperată, dacă este calculată în euro, să fie chiar mai mică din cauza deprecierii leului în perioada respectivă“, spune Bogdan Gubandru, COO al REDPORT. „Cu alte cuvinte, chiria și dobânda pot oferi randamente similare ca procent din suma investită, în schimb, la maturitate, diferențele de ran­dament pot fi semnificative, având în vedere că valoarea apartamentului se poate aprecia, pe când banii investiți în titluri nu se apreciază.“

În real estate, randamentul din chirie trebuie calculat pe fiecare proiect, pe fiecare tip de apartament și în funcție de modul de închiriere, cu o distincție clară între randamentul brut și cel net, înainte de taxe, costuri de administrare, mentenanță sau perioade neocupate, precizează compania.

Pe zona de închiriere pe termen lung, reperul este The Level Apartments II, din zona Străulești, unde un apartament de două camere se închiriază în prezent cu aproximativ 750 de euro pe lună, adică 9.000 de euro pe an. Raportat la un preț de 130.000 de euro, randamentul brut este de aproximativ 6,9%, iar raportat la un preț de 160.000 de euro, de aproximativ 5,6%. Pentru The Level Apartments III, estimarea companiei este că un apartament de două camere poate ajunge la un nivel de închiriere de aproximativ 900 de euro pe lună pe termen lung, pe măsură ce proiectul intră în etapa de utilizare, respectiv 10.800 de euro pe an și un randament brut estimativ de aproximativ 6,75% la un preț de 160.000 de euro.

Pe termen scurt, în regim hotelier, randamentul brut poate fi mai ridicat: în The Level Apartments II, un apartament de două camere se închiriază cu aproximativ 80 de euro pe noapte, iar la un grad anual de ocupare de 70-75%, venitul brut anual poate fi între aproximativ 20.440 și 21.900 de euro.

„Diferența este că regimul hotelier presupune management mai activ, costuri operaționale mai mari și o implicare constantă în admi­nistrarea proprietății. De aceea, pentru investitorii care caută stabi­litate și predictibilitate, închirierea pe termen lung rămâne scenariul de referință“, spune Bogdan Gubandru.

În rezidențial, randamentul total are două componente: chiria, adică venitul recurent, ușor de comparat cu o dobândă, și aprecierea proprietății, adică diferența dintre prețul de achiziție și valoarea apartamentului în timp. „La o obligațiune, investitorul primește dobânda stabilită și, la scadență, principalul nominal. La un apartament, investitorul poate încasa chirie, iar la final poate deține un activ mai valoros decât în momentul achiziției“, explică Bogdan Gubandru.

Exemplul apartamentelor de două camere din The Level Apartments III arată această diferență. Media prețului de vânzare a fost de aproximativ 130.000 de euro plus TVA, iar în prezent cel mai accesibil apartament de două camere disponibil în proiect costă aproximativ 160.000 de euro plus TVA. Pe piața de revânzare, din datele actuale, nu apar apartamente de două camere listate sub 154.000 de euro. Asta indică o apreciere minimă de aproximativ 24.000 de euro față de media inițială, respectiv aproximativ 18,5%, iar raportat la cel mai mic preț disponibil acum în stoc, diferența este de aproximativ 30.000 de euro, adică aproximativ 23%. Pentru cumpărătorii care au intrat în fazele foarte timpurii, aprecierea poate fi mai mare, în zona de 30.000-40.000 de euro.

„Raportat la avansul plătit inițial, această diferență poate însemna un randament al capitalului propriu de peste 100% între momentul semnării antecontractului și apropierea de finalizarea proiectului, în funcție de structura fiecărui contract. Este important de precizat că acesta este un calcul raportat la avans, nu la valoarea totală a apartamentului“, subliniază Bogdan Gubandru. „De aceea, diferența reală față de o obligațiune nu vine doar din chirie. Chiria poate fi comparabilă cu dobânda, mai ales în scenariul închirierii pe termen lung. Diferența majoră vine din faptul că, în real estate, investitorul poate avea și aprecierea activului. Cu alte cuvinte, la finalul perioadei nu rămâne doar cu veniturile încasate, ci și cu o proprietate care poate valora mai mult decât prețul plătit inițial.“

Această valoare este susținută de calitatea proiectului, de locație, de infrastructura integrată și de capacitatea apartamentului de a rămâne atractiv la închiriere și revânzare, iar în cazul REDPORT logica este completată de REDPORT Living, parteneriatul lansat împreună cu Mobexpert, prin care cumpărătorii pot beneficia, în funcție de proiect, de soluții de mobilare și amenajare, de la consultanță dedicată și servicii de personal shopper până la bucătării mobilate și utilate sau dressing inclus. „Pentru un investitor, aceste beneficii contează pentru că pot reduce timpul și costurile necesare pregătirii apartamentului pentru utilizare sau închiriere. În același timp, un apartament livrat cu soluții integrate, într-un proiect bine poziționat, are șanse mai bune să rămână competitiv atât pe piața închirierilor, cât și pe piața de revânzare“, spune Bogdan Gubandru.

Prețurile din proiectele REDPORT au crescut gradual, corelat cu maturizarea fiecărei faze de dezvoltare, cu avansul execuției, cu scăderea disponibilității unităților și cu validarea comercială a proiectelor. În 2025, ajustările de preț în proiectele The Level Apartments și Vitality Est s-au situat în intervalul 5-10%, în funcție de tipul de apartament: aproximativ Ă6% pentru The Level Apartments și Ă6,5% pentru Vitality Est.

Argumentul principal al depozitelor și obligațiunilor rămâne predictibilitatea, iar COO-ul REDPORT nu îl contestă. „Investitorul știe de la început ce dobândă primește, care este scadența și care este riscul principal. De aceea, nu cred că rezidențialul trebuie prezentat ca înlocuitor universal pentru depozite sau titluri de stat, ci ca o clasă de active diferită, potrivită pentru investitori care caută protecție, randament total și expunere pe termen lung la dezvoltarea orașului“, spune Bogdan Gubandru. „În același timp, dobânda fixă trebuie privită și în contextul inflației. În mai 2026, rata anuală a inflației în România a fost de 10,9%, potrivit INS, ceea ce înseamnă că randamentul real este în acest moment negativ. Aici rezidențialul are un atu important: poate combina chiria cu aprecierea activului, mai ales în zone unde infrastructura și cererea de locuire se dezvoltă.“

Cât privește fundamentul de încredere al companiei, acesta vine, potrivit oficialului, din mai multe elemente: „Avem proiecte etapizate, livrări deja validate, portofoliu de peste 2.000 de unități, parteneriate reputabile, finanțări bancare și integrare operațională prin REDPORT Contractor și REDPORT Engineering. Avem un portofoliu cu GDV de peste 450 milioane de euro, prevânzări brute de peste 50 milioane de euro și o strategie de dezvoltare care combină equity, debt, prevânzări și cash collection.“

Reziliența unei clase de active se demonstrează însă în perioadele tensionate, nu în cele de creștere. „Crizele geopolitice și politice nu se transmit instantaneu în același fel în toate piețele. În real estate, efectul se vede mai ales prin costul finanțării, încrederea consumatorilor, prețurile la energie, costurile materialelor și viteza deciziei de cumpărare“, explică Bogdan Gubandru. Conflictul din Orientul Mijlociu a generat fluctuații importante pe zona de energie și petrol, iar criza politică internă a ridicat întrebări legate de predictibilitate, rating și costul finanțării statului.

„Pentru REDPORT, efectul a fost unul mai degrabă de prudență suplimentară din partea clienților. Cumpărătorii analizează mai mult, compară mai atent, cer mai multe informații despre dezvoltator, finanțare, termene și calitate. Din acest punct de vedere, perioadele tensionate fac diferența între proiectele solide și proiectele oportuniste“, spune el. Primele luni din 2026 au confirmat această diferență: REDPORT a contractat aproximativ 75 de unități în primele patru luni din 2026, față de 26 în aceeași perioadă din 2025, într-un context în care piața bucureșteană a fost mai prudentă per total. „Această evoluție arată că proiectele bine poziționate, cu infrastructură relevantă și mix urban coerent, continuă să atragă cerere chiar și într-un context macroeconomic complicat.“

Al doilea pilon al randamentului este poziționarea geografică. „Ne uităm la cererea reală de locuire din fiecare zonă, la acces, la transport public, la infrastructură rutieră, la școli, servicii medicale, retail, proximitate față de zone de birouri sau angajatori și la potențialul de apreciere al zonei. Pentru noi, un amplasament bun este acela unde putem construi o comunitate“, spune Bogdan Gubandru.

În nord, zona Străulești-Dămăroaia are, în viziunea companiei, o logică puternică pentru produse premium și affordable luxury, pentru că este aproape de nordul consacrat, dar permite dezvoltări mai coerente. „În est, zona Pantelimon-Pallady are o altă logică: o diferență de preț față de nord, retail modern, acces în îmbunătățire și o cerere solidă din partea clasei de mijloc. De exemplu, Vitality Est este un proiect de peste 500 de locuințe, cu prețuri calibrate între 80.000 și 150.000 de euro pe unitate, poziționat pentru familii tinere, profesioniști și investitori care caută randamente stabile“, arată COO-ul REDPORT.

Obiecția cea mai dură la adresa rezidențialului rămâne lichiditatea: un investitor la bursă își poate lichida poziția într-o zi, în timp ce vânzarea unui apartament poate dura luni. „Rezidențialul nu are lichiditatea unei acțiuni listate sau a unui instrument tranzacționabil zilnic, dar tocmai de aceea trebuie privit ca o investiție pe termen mediu și lung, nu ca un instrument de rotație rapidă a banilor“, răspunde Bogdan Gubandru. „Un apartament bun este o formă de securizare a valorii, pentru că nu îl cumperi pentru a-l vinde peste două săptămâni, ci pentru a păstra capitalul într-un activ real, utilizabil, care poate produce chirie și care poate beneficia de apreciere în timp, pe termen lung. Pentru un investitor cu orizont de 3-5 ani sau mai mult, lichiditatea mai redusă poate fi compensată prin stabilitatea activului, prin venitul din chirie și prin aprecierea zonei.“

„În cazul REDPORT, lichiditatea este susținută de calitatea produsului și de claritatea poziționării. Un apartament într-un proiect integrat, cu acces bun, funcțiuni utile în proximitate și o comunitate deja conturată, are o piață de revânzare mai clară decât o unitate izolată într-o zonă fără infrastructură. De aceea, nu privim randamentul separat de calitatea activului“, adaugă el.

După ani de apreciere excepțională a prețurilor, întrebarea legitimă este dacă cei mai buni ani au trecut. „Piața imobiliară se mișcă în cicluri, iar randamentul depinde de durata investiției, de prețul de intrare, locație, calitatea proiectului, costul finanțării și momentul economic. Ce s-a schimbat este că piața a devenit mai matură și mai selectivă“, spune Bogdan Gubandru. Pe termen lung, direcția structurală a rezidențialului rămâne susținută de câteva realități: Bucureștiul are un deficit de locuințe moderne, un fond locativ vechi, o creștere a veniturilor, dar și o presiune pe chirii, în timp ce terenurile bune, aflate în zone conectate, sunt tot mai puține.

„Pentru orice investitor contează tot mai mult selecția proiectului. REDPORT mizează pe această schimbare, pentru că piața va diferenția tot mai clar între proiectele construite pe termen lung, cu o logică urbană coerentă, și proiectele speculative, dependente doar de momentul favorabil al pieței“, arată oficialul companiei.

Întrebat pentru cine este, de fapt, rezidențialul ca instrument de investiție, Bogdan Gubandru evită verdictele absolute. „Cea mai bună strategie pentru un investitor este să aibă un portofoliu diversificat, din care componenta de imobiliare nu poate lipsi. Aș evita să spun că o clasă de active este bună sau rea în mod absolut. Depozitul oferă lichiditate și simplitate, titlul de stat oferă dobândă fixă și are un risc redus, iar bursa oferă lichiditate și potențial mare de creștere, dar cu volatilitate ridicată. Rezidențialul oferă un echilibru bun între risc și randament, fiind un activ real care poate genera venituri din chirie și poate avea potențial de apreciere în timp“, spune el.

„Rezidențialul este potrivit pentru investitorii care au un orizont mai lung, care înțeleg că valoarea se construiește în timp și care nu au nevoie de lichiditate imediată. Este potrivit pentru cei care caută protecție de capital, venit recurent și expunere la dezvoltarea unei zone urbane. În cazul REDPORT, vorbim despre investitori care pun preț pe reputația dezvoltatorului, pe calitatea livrării, pe poziționarea proiectului și pe predictibilitatea unei companii care construiește etapizat“, continuă COO-ul REDPORT. „Pentru investitorii care vor lichiditate zilnică, marcare rapidă la piață sau randamente speculative pe termen scurt, rezidențialul nu este neapărat prima alegere. Dar pentru cei care gândesc în ani, nu în săptămâni, apartamentul într-un proiect bine poziționat poate fi un instrument solid de conservare și creștere a valorii.“

Privind cinci ani înainte, cu dobânzile așteptate în scădere și prețurile la maxime, Bogdan Gubandru anticipează o schimbare de paradigmă în felul în care investitorii evaluează clasele de active. „Pe termen de cinci ani, cred că nu vom mai avea o comparație simplă între «dobândă» și «apartament». Vom avea o piață în care investitorii vor deveni mai sofisticați și vor analiza randamentul total, lichiditatea, riscul, fiscalitatea și protecția împotriva inflației. Dacă dobânzile scad gradual, atractivitatea depozitelor și a titlurilor de stat se poate reduce, iar activele reale pot redeveni mai interesante“, spune el.

„În același timp, bursa poate avea ani foarte buni, așa cum s-a văzut și în 2026, când indicele BET a avut o creștere puternică de la începutul anului. Diferența este că randamentul bursier vine cu volatilitate zilnică, în timp ce rezidențialul are o evoluție mai lentă, dar mai ancorată în nevoi reale de locuire, de chirie, și bazată pe infrastructură bună și urbanizare gândită coerent“, adaugă Bogdan Gubandru.

COO-ul REDPORT identifică și scenariile în care pariul rezidențial nu ar mai funcționa: „Pariul rezidențial nu ar mai funcționa la fel de bine dacă am vedea o scădere puternică a veniturilor populației, o creștere abruptă a șomajului, un blocaj sever al creditării sau o supraproducție de locuințe noi. Nu acesta este scenariul nostru de bază. Scenariul nostru este că piața se maturizează, iar câștigătorii vor fi proiectele integrate, bine finanțate, bine localizate și dezvoltate de companii care pot livra constant și în termenele anunțate.“