Bani făcuți sub soarele Spaniei: care este profilul investitorului român în piața imobiliară din Valencia?

Cu capital și experiență solidă în diverse domenii, fie în retail, fie în sectorul bancar sau chiar în antreprenoriat, mai mulți investitori români au avut curajul de a explora noi orizonturi. Au ales Valencia, al treilea cel mai mare oraș din Spania, pentru a-și cumpăra apartamente, pe care apoi să le închirieze iubitorilor de vacanțe, în principal nemților, englezilor și americanilor. De ce au mers către orașul mediteranean unde locuiesc 800.000 de oameni? Datorită potențialulUI său economic și farmecului orașului.

Românii care au investit aici nu au venit forțați de împrejurări, nu au plecat de acasă spre mai bine. De multe ori, au plecat de la foarte bine de acasă la riscant aici, pentru că aici nu e ușor să faci afaceri. În România poți să deschizi orice SRL cu 200 de lei fără justificări, dar aici nu se poate”, spune Ionuț Dumitru, consultant în turism cu 20 de ani de experiență, care se află în spatele Travel Project Consulting. El locuiește de 5 ani în Spania, din care 4 și i-a petrecut în Valencia, oraș ce a atras și alți români, iar în ultimii ani investitori care vor să sfideze granițele și barierele culturale. În funcție de bugetul pe care îl au investitorii români, consultanții din domeniu identifică cea mai bună variantă de achiziție. „Evaluăm venitul din chirie raportat la investiția făcută, iar procentele sunt diferite atât de anumite zone din Spania, cât și de România. O rentabilitate bună este de 7%. Dacă discutăm de o rată între 5 și 10% este excelentă, pentru că îți recuperezi investiția repede, e mult mai bine decât dacă ții banii la bancă (dobânda poate fi mai mică – n. red.)”, a explicat Ionuț Dumitru.

Bugetul este foarte important pentru a filtra zonele pentru investitori. În centrul Valenciei, de exemplu, un apartament rentabil pornește de la 150.000 de euro. Totuși, există și apartamente care costă 70.000-80.000 de euro, dar sunt vechi, nu au lifturi și se află la etajul 3 sau 4 și chiar dacă românii sunt obișnuiți să stea în astfel de apartamente, în Valencia acestea se închiriază mult prea ieftin pentru nivelul local. Însă, în cazul achiziționării unui apartament mai ieftin, pentru a fi închiriat poate fi renovat, iar  această activitate presupune cel puțin 30.000 de euro, susține specialistul în domeniu.

„Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro – sunt mai mari prețurile aici decât în Alicante, de exemplu – care vrea să își cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 și 700 de euro pe lună, în sezon.“ – Ionuț Dumitru

Spre comparație, Bucureștiul este și în topul celor mai accesibile prețuri ale locuințelor. Prețurile cerute ale apartamentelor vechi cu trei camere din Capitală a fost, în medie, de 110.200 de euro în septembrie 2023, potrivit Indexului Imobiliar ZF realizat alături de compania de consultanță imobiliară SVN România. Însă, în Capitală, în 2023 orice locuință nouă vândută la un preț de peste 120.000 de euro va plăti TVA de 19%, față de un prag de 140.000 de euro în 2022. Mai mult, din septembrie se va modifica din nou TVA-ul la locuințe noi de la 5 la 9% pentru cele sub 120.000 de euro.

Cum arată portretul investitorului român în Valencia?

„Profilul investitorului român în Valencia este o familie care are peste 70.000-80.000 euro sau chiar peste 100.000-120.000 de euro – sunt mai mari prețurile aici decât în Alicante, de exemplu – care vrea să își cumpere un apartament în Spania pe care să-l folosească timp de o lună în timpul verii, în august, dar în rest să-l închirieze pe termen lung. Veniturile din închirierea unui apartament se pot situa între 500 și 700 de euro pe lună, în sezon”, a afirmat Ionuț Dumitru. Ca profil, concret, investitorii români care deja s-au stabilit în Valencia sunt oameni de afaceri care și-au permis să facă aceasta. „De exemplu, avem un investitor în imobiliare aici cu afaceri în construcții în România. Apoi avem o familie, el e director zonal al unui retailer mare și soția e directoare de bancă la o sucursală dintr-un oraș mare din România, adică au venituri foarte bune și investiții deja în imobiliare în România”, a completat el. Cei din urmă, familia de corporatiști, s-au orientat spre zona Patacona, unde se află plaja de lux din Valencia, iar prețurile pentru apartamentele de acolo pornesc de la 500.000 de euro și ajung la 700.000-800.000 de euro, dacă au vedere la plajă. „Ei au preferat să cumpere apartamente în apropierea acestei zone și să se ocupe de administrarea lor. Au trei apartamente cu licență turistică cumpărate acolo și urmăresc să își mai cumpere și altele. Le închiriază pe Booking, unde este o bătălie foarte mare, pentru că dacă n-ai nota 9,5 nu ești în piață, dar se descurcă foarte bine”, a subliniat Dumitru. Un alt exemplu de profil de investitor român este un om de afaceri din transporturi care avea un business cu tiruri în Canada. „Sunt mulți români din Canada care sunt interesați de Valencia și se relocheaza aici. Din ultimele cifre, în Valencia sunt cei mai mulți români din comunitatea valenciană, 180.000 de români care au investit sau lucrează aici”, a mai spus el. De altfel, el a mai vorbit despre investitori români care se ocupă gestionarea unor fabrici în producție în diferite industrii, cum ar fi termopanele, dar care au început activitatea în comunitatea valenciană cu cumpărarea, închirierea și revânzarea de apartamente pentru străini, în principal pentru englezi și pentru americani. „Americanii sunt foarte buni cumpărători de apartamente la cheie. Dacă un român a cumpărat un apartament vechi și l-a renovat, are o piață extraordinar de bună.”  În plus, el spune că sunt mulți români care au firme de construcții și de renovări în Valencia.

Orașul Artelor și Științelor, zona preferată pentru locuit

„Zona orașului nou, unde se află Muzeul de Arte și Științe, e zona preferată de oamenii din Valencia pentru închiriat și mai este zona de nord, unde sunt proiecte foarte frumoase”, a afirmat Ionuț Dumitru.  Acum, spune el, un apartament se închiriază cu 500-700 euro/lună, dar în Centrul Vechi și în zona Muzeului de Arte și Științe nu găsești nimic sub 1.000-1.200 de euro. În acest context, primăria din Valencia urmărește să stabilească un preț minim și un preț maxim de închiriere pentru că prețurile au bubuit postpandemie. De altfel, diferit față de România este faptul că proprietarul trebuie să plătească întreținerea, este atribuția lui. Pentru închirierea apartamentului iubitorilor de vacanțe, în regim hotelier, proprietarul trebuie să aibă o licență turistică. „Dacă vorbim de apartamente cu licență turistică obținută, deja prețul acestora pornește de la 300.000 de euro și sunt în proximitatea plajelor, în Centrul Vechi sau în zona nouă. Licența turistică odată acordată nu expiră, iar dacă se vând apartamentele care au licență turistică se vând cu licență și de exemplu aceasta afacere este impozitată cu 21%. O licență turistică nouă este o operațiune care costă între 700 și 1.000 de euro”, a adăugat Ionuț Dumitru. Însă, în momentul în care dai 300.000-350.000 de euro pe un apartament cu licență turistică și plătești taxele aferente, poți să ceri 200 de euro/noapte pe cazare chiar și în perioadele moarte, iar vara este minimum 350 de euro/noapte și poate ajunge la 500 de euro/noapte.

„Este o afacere bună să cumperi proprietăți în Spania pe care să le poți închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plătești întreținere, iar întreținerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi și merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcție de complexitatea serviciilor.” – Ionuț Dumitru

„Vorbim despre un apartament cu trei camere, două băi și un living, un apartament de 4-6 persoane. De ce preferă oamenii să stea în astfel de apartamente? Pentru că nu sunt hoteluri. Avem un singur hotel de cinci stele, Las Arena. Turiștii vor să stea aproape de plajă și preferă astfel de apartament, iar la clienți ne referim la nordici sau de germani”, a explicat consultantul în turism.  Acesta a menționat că sunt și proprietăți de milioane de euro în Valencia și anume apartamente foarte mari, aflate în poziții cheie, cu vedere spre Centrul Vechi, apartamente de peste 1,5 milioane – 2 milioane de euro, care sunt cunoscute ca o aparținând un familii foarte importante. „Sunt anumite zone cu case foarte bune și scumpe, dar Valencia nu este un oraș al caselor”, a subliniat Ionuț Dumitru.

E profitabil să cumperi proprietăți în Spania?

„Este o afacere bună să cumperi proprietăți în Spania pe care să le poți închiria pe termen lung, dar trebuie să ai un cont bancar aici, trebuie să plătești întreținere, iar întreținerea e 30-40 de euro, minimum, pe trimestru la apartamente vechi și merge până la peste 200 de euro în apartamentele noi, în funcție de complexitatea serviciilor. Apoi, în funcție de veniturile pe care le are o persoană va plăti taxe de nerezident în Spania, pentru că este rezident fiscal în România. Pentru asta sunt anumite declarații care se depun în funcție de niște praguri de venituri. Dacă nu depășești 20.000 de euro, nu este obligatoriu să faci această declarație”, a explicat Ionuț Dumitru. Românii care se gândesc să facă investiții imobiliare în Spania trebuie să pornească de la faptul că vor justifica veniturile și sursa banilor, apoi trebuie să aibă un număr de identificare în Spania pe baza căruia să își deschidă un cont bancar în ideea de a-și cumpăra un imobil. „Teoretic poți să-ți faci cont bancar prin aplicație online în Spania, dar procedura e mult mai complexă când vrei să cumperi un apartament, pentru că tu trebuie să te duci la bancă cu un contract de rezervare și să îi arăți că ai găsit un apartament, ai banii și vrei să cumperi apartamentul. Acesta e procesul standard.”    ■