Antreprenorul din Timișoara care a trecut de la calculatoare second-hand la piața imobiliară

Achiziția acestui imobil a venit la pachet cu multe lucruri de învățat, testând diverse tehnici și modele de achiziție și închiriere. Practic, am adaptat modelul refurbished din IT în zona de real estate”, descrie antreprenorul Dan Iliescu cele mai recente proiecte ale sale. Timișoreanul a dezvoltat, încă din 2002, CIT Group, care a ajuns în prezent principalul jucător de pe piața produselor IT refurbished (distribuitor de echipamente IT second-hand sau recertificate – n.red.), după cum descrie el compania. În 2017, CIT Grup a înregistrat venituri de peste 6 milioane de euro, iar aproximativ 70% din venituri au fost asigurate de rețeaua proprie de distribuție de produse IT refurbished, care depășește 3.500 de distribuitori înregistrați.

Cel mai recent pariu al său însă este în imobiliare: în urma efectuării unor workshopuri de real estate cu Robert Kiosaki (om de afaceri american, fondator al Rich Dad Company, instituție care oferă consultanță în finanțe – n.red.), Dan Iliescu a identificat pe piața din Timișoara o nișă pe care a ales să se poziționeze. Astfel, el a creat în Dumbrăvița (cea mai bogată comună din România, aflată în imediata proximitate a Timișoarei) un office hub pentru companii.

„Achiziționăm clădiri vechi, cu structură de calitate, iar uneori suntem uimiți cât de bine au gândit arhitecții acum 15 – 20 – 30 de ani clădirile, ce structură de rezistență au”, descrie Iliescu strategia prin care și-a propus să dezvolte proiectele imobiliare, anunțată în această toamnă.  

Suprafața totală a clădirii este de 2.400 de metri pătrați. Parterul este destinat retailului, iar etajele, spațiilor de birouri, având suprafețe cuprinse între 22 și 132 metri pătrați.

Pentru Dan Iliescu, clădirile vechi sunt fascinante și oferă ca exemplu în acest sens clădirea cumpărată de la Nokia, prima clădire de office din Timișoara, pentru care arhitecții au gândit acum câteva decenii terase interioare verzi și terase exterioare, dar și numeroase spații de socializare. „Spațiile de birouri sunt absolut customizabile ca suprafețe, cu o înălțime suficientă, suprafețe vitrate foarte mari, multă lumină, parcare proprie în centrul orașului – această clădire putem spune că este cea mai bine deservită din zona centrală a orașului.”

Pentru achiziția clădirii Nokia, CIT Grup a plătit 6,2 milioane de euro, tranzacția fiind susținută și prin credite obținute de la instituții bancare.

„Ne bucurăm că noi am reușit să ținem această proprietate în portofoliul unei firme bănățene. Este o realizare importantă și ne dorim ca prin această achiziție, așa cum am reușit în Dumbrăvița, să creăm un office hub, un pol de business destinat în special firmelor mici și medii care au nevoie de o locație centrală, la costuri decente.”

În ceea ce privește viitorii chiriași, ca structură, 60% din suprafață va fi destinată companiilor mici, 30% unor multinaționale cu birouri de talie mică sau medie, iar 10% va fi alocat conceptului de shared office. „Ne-am propus ca în final, pe lângă terasele interioare și exterioare existente, să avem inclusiv piscină, rooftopuri verzi, iar clădirea să devină smart și autonomă, să își producă propria energie electrică”, descrie antreprenorul următoarele planuri de dezvoltare a proiectului.

„Timișoara are o ofertă diversă și bine consolidată, cunoaște un val de dezvoltare fără precedent”, remarcă Dan Iliescu. „Noi ne vom poziționa diferit. Deși avem un amplasament central, vom practica un nivel al chiriei de 8 euro/mp. În zonă, prețurile de închiriere cu serviciile incluse pentru o astfel de clădire trec de 15 euro/mp și pot ajunge chiar și la 20 euro/mp.”

În ceea ce privește piața imobiliară de la nivelul întregii țări, Iliescu spune că aceasta are un mare potențial. „În acest moment cunoaștem în detaliu doar piața din Timișoara, dar începem să studiem și alte orașe. Sunt foarte multe oportunități și posibilități de nișare. Bătaia mare este în zona clădirilor A, dar majoritatea firmelor din România nu sunt acolo.” Prin urmare, fondatorul CIT Grup spune că se gândește la achiziționarea unor clădiri aflate în alte orașe importante.
„După finalizarea implementării procesului de refurbishing a clădirii Nokia, vom analiza în ce măsură mai oferă Timișoara alte oportunități pe această nișă și în funcție de acest lucru vom decide dacă următoarea noastră achiziție va fi sau nu locală.”

Conceptul dezvoltărilor imobiliare în spații vechi poate fi considerat o replică a primei afaceri a antreprenorului timișorean, distribuitorul de echipamente second-hand, axat pe comercializarea de produse precum calculatoare, laptopuri, monitoare, culminând cu serverele vechi, între 20 – 60% mai ieftine decât cele noi.

CIT Group se adresează cu aceste produse deopotrivă persoanelor fizice, dar mai ales companiilor, deopotrivă consumatori finali, cum ar fi companiile cu parcuri IT mari care aleg produsele refurbished pentru că au o garanție de până la trei ani, dar și servicii de postvânzare la fel ca în cazul echipamentelor noi, precum și redistribuitori de echipamente IT de dimensiuni mici și medii. Fondatorul CIT Grup remarcă faptul că firmele mici și medii au început să înțeleagă – uneori cu costuri imense – că nu se pot lupta cu marii retaileri care au discounturi mari la furnizori și că nu pot rezista pe piață cu marje de 2 – 5%.  

Potrivit unui interviu acordat anterior, Dan Iliescu a intrat în afaceri încă din adolescență: a primit două calculatoare de la tatăl său – „nu știu nici azi de ce a cumpărat două“ – și s-a gândit că ar putea să facă bani lăsându-i și pe alții să le folosească. „M-am gândit să le închiriez, să dau și altora acces la calculator. Și așa, de la două calculatoare am ajuns la zece. Am pus apoi bazele unui club de PC și am reușit să fac o înțelegere cu o firmă mare de IT din Timișoara. Ei apelau la mine pentru testarea produselor în cadrul acelui club.“

A petrecut un an în Statele Unite, în cadrul unui program de student exchange, și s-a întors decis să urmeze calea antreprenoriatului. „Când m-am întors în țară am reușit să vând calculatoarele cu un preț apropiat de cel cu care le cumpărasem. Am înțeles că era o oportunitate acolo și acela a fost practic momentul zero al companiei“, povestește Iliescu. Au urmat apoi o serie de contracte cu mai multe firme din Timișoara, CIT Grup devenind practic distribuitor. Timp de cinci ani au vândut numai monitoare, ulterior dezvoltând și partea de calculatoare, servere și alte componente.

Compania a crescut chiar și în perioada de criză, atunci când mulți comercianți au avut probleme în a-și vinde produsele. „Pe noi criza ne-a ajutat, pentru că oamenii au început să cumpere lucruri care să merite banii. Erau mult mai atenți, iar pe noi acea atenție ne-a ajutat. Am avut creșteri în acea perioadă și avem creștere și acum, de 30 – 40% pe an“, spunea Iliescu.

În prezent, aproximativ 70% din venituri sunt asigurate de rețeaua proprie de distribuție de produse IT refurbished, care depășește 3.500 de distribuitori înregistrați. În același timp, 25% din cifra de afaceri este asigurată de vânzarea către segmentul B2B, iar diferența, de achizițiile făcute de persoane fizice.
Cererea de birouri din afara Bucureștiului – Timișoara, Brașov, Craiova, Iași și Cluj-Napoca – a totalizat în primul trimestru al anului 2018 17.000 metri pătrați.

Aproape jumătate din cererea din afara Bucureștiului a fost înregistrată în Timișoara (8.239 metri pătrați), în timp ce 30% din spațiile închiriate (5.100 metri pătrați) au vizat Cluj-Napoca, potrivit ZF. Companiile din domeniile IT și servicii profesionale au fost cele mai active, cu aproape 60% din totalul închiriat. În ceea ce privește stocul de birouri, în Timișoara, dezvoltatorii au anunțat proiecte de 83.000 metri pătrați, în Cluj-Napoca, stocul va crește cu 43.000 metri pătrați, în Brașov urmează să fie livrați 25.000 metri pătrați, iar în Iași doar 9.200 metri pătrați.

„Din păcate, stilul de viață actual face ca tot mai mulți români să nu mai aloce timp pentru a achiziționa produse de calitate, ci doar în funcție de aparențe, fără să aprofundeze costurile ulterioare de utilizare, durabilitate, impactul asupra sănătății, timpul pierdut în utilizare sau rezistența”, descrie Dan Iliescu comportamentul pe care l-a observat în rândul clienților. „La început am vrut să fim cei mai ieftini, dar am înțeles cu timpul că acest lucru nu se poate. Așa că am decis să fim cei mai buni, să încercăm permanent să inovăm în branșă. Avem în continuare și produse ieftine, pentru cei care le doresc, dar ne concentrăm pe alte aspecte“, descrie antreprenorul strategia companiei.