Anca Damour, CEO & partner la DCraig Real Estate și executive board member al Eli Parks: Pariul românesc pe logistica viitorului

Dezvoltatorul de spații logistice și industriale Eli Parks a ajuns în numai TREI ani de activitate să se du-eleze cu giganți internaționali. Acum, compania antreprenorială se pregătește pentru următorul salt: o rețea logistică interconectată la nivel național. Anca Damour, CEO & partner al DCraig Real Estate și ex-ecutive board member al Eli Parks, povestește care sunt perspectivele de creștere ale companiei și ale industriei, care sunt elementele cheie pe care este construită strategia de dezvoltare a firmei dar și care sunt elementele care o diferențiază de competitori.

Într-un peisaj logistic dominat de nume internaționale și standarde globale, Eli Parks a ales să joace car-tea locală. Și nu oricum, ci mizând pe o înțelegerea modului în care funcționează economia românească — cu infrastructura în plină evoluție, cu clustere industriale emergente, dar și cu provocările inerente piețelor aflate în transformare accelerată.

Fondată în decembrie 2021, compania a pornit de la o premisă simplă: companiile din România aveau nevoie de soluții logistice moderne, adaptate specificului local, nu de copy-paste-uri occidentale, con-form Ancăi Damour. „Am înțeles de la început că nu poți trata toate industriile la fel. Un retailer de fash-ion nu are aceleași nevoi ca un e-commerce de produse proaspete. Iar logistica trebuie să reflecte aces-te diferențe”, spune echipa Eli Parks. Era o perioadă când piața logistică creștea, dar odată cu această creștere nevoile companiilor deveneau mai complexe. „Nu mai puteai trata toate industriile egal – de ex-emplu, nevoile unui e-commerce de produse nealimentare erau deja semnificativ diferite de ce înseamnă nevoile unui e-commerce cu produse proaspete. Unele companii dezvoltau modele hibride – producție, dar și vânzare de tip tradițional, simultan cu online. Altele formau clustere economice sau in-dustriale, pentru a crește eficiența pe orizontală sau verticală”, declară Anca Damour.

De la început, compania și-a propus să fie mai mult decât un dezvoltator imobiliar, vizând poziția de ac-celerator de business pentru clienții săi. Unele proiecte aveau nevoie de capital, altele de viziune sau infrastructură tehnologică. Toate, însă, aveau în comun nevoia de flexibilitate și scalabilitate. „Înțelegând complexitățile logisticii moderne, o strategie potrivită nu însemna să te referi doar la competitorii din sectorul tău, ci în primul rând să înțelegi în profunzime cum funcționează businessurile care au nevoie de logistică din România. Și toți cei care fac business în România știu că – luând în calcul particularitățile noastre, de la infrastructură la economie, de la dinamica socială la capital uman – nu poți să copiezi rețete din vest și să le aplici aici”, explică Anca Damour.

Primul proiect major — Eli Park 1 — a fost finalizat și vândut către fondul sud-african Fortress, validând modelul de business și confirmând potențialul pieței locale. Următoarele proiecte, Eli Park 3 și 4, au ex-tins prezența companiei în nordul Bucureștiului, însumând peste 90.000 mp. În doar doi ani de activitate, Eli Parks a reușit să atragă finanțări bancare semnificative de la trei jucători de top, devenind dezvolta-torul cu cea mai rapidă creștere din sectorul logistic românesc. 

Așa a apărut oportunitatea de a crea un jucător 100% local, capabil să crească mai repede decât piața dominată de jucători internaționali. Trei antreprenori – Ionuț Dumitrescu, Sascha Dragić și Anca Damour – și-au unit forțele pentru a accelera dezvoltarea Eli Parks. Anca Damour povestește că noul concept privea proiectele de logistică așa cum privește un accelerator de business startup-urile: unele au nevoie de capital ca să crească, altele de expertiză de business sau de tehnologii moderne. Era luat în calcul cât de repede pot fi scalate, dar și cum vor arăta la maturitate. Unele proiecte erau gândite de echipa Eli Parks, altele – solicitări ale clienților, dar toate investițiile erau calibrate în funcție de potențialul zonei în economia reală, pe termen mediu și lung.

Capital românesc, decizii rapide

Compania ocupă astăzi o poziție de lider între dezvoltatorii industriali cu capital românesc, fiind recu-noscut drept cel mai dinamic jucător din acest segment. „Conform datelor CBRE, în 2023 

ne-am clasat pe locul al treilea la nivel național după suprafața totală dezvoltată, confirmându-ne astfel rolul esențial în transformarea pieței locale de real estate industrial”, susține Anca Damour.

Unul dintre elementele definitorii ale Eli Parks este faptul că e o companie 100% românească. Într-un sector în care multinaționalele dictează adesea ritmul, noul jucător a mizat pe rapiditate, flexibilitate și cunoaștere locală. Cei trei fondatori au pus împreună viziune, capital și know-how operațional pentru a construi un jucător agil, capabil să livreze soluții complexe într-un timp scurt. „Avem propria strategie de investiții, pe baza analizelor noastre de business intelligence. Nu intrăm în licitații cu proiecte specula-tive – acel «știm noi pe cineva care ar avea un teren care s-ar potrivi», pe care l-am văzut – atunci când eram de partea clienților din logistică – în destule licitații. La Eli Parks, nu prezentăm decât angajamente clare în ce privește zona în care vom dezvolta și termeni clari privind nu doar capacitatea de construi, dar și cea de a personaliza și livra solutia logistică la standarde internaționale”, afirmă Anca Damour.

Mai mult decât metri pătrați

Compania a crescut într-un context favorabil, dar provocator. Schimbările geopolitice, relocalizarea producției și scurtarea lanțurilor de aprovizionare au repoziționat Europa Centrală și de Est ca hub lo-gistic. România, cu infrastructura sa în expansiune și cu un potențial încă insuficient exploatat, a devenit o destinație din ce în ce mai căutată. „Poate că aceste vremuri cu incertitudini economice fac mai ne-clare trendurile strategice. Din fericire, ele arată bine pentru România. Anticipăm că activitatea econom-ică internațională va continua să se mute către Europa Centrală și de Est, deoarece toți producătorii eu-ropeni vor încerca să își scurteze lanțurile de aprovizionare. În aceste condiții, capacitățile de stocare, producție și distribuție din țara noastră vor trebui să crească.

Schengenul terestru, investițiile PNRR, noile axe rutiere — toate vor contribui la integrarea României în marile coridoare logistice europene. E momentul ca rețelele de stocare, producție și distribuție să se ex-tindă rapid, dar inteligent, conform reprezentanților Eli Parks. „Schengenul terestru va accelera acest proces, la fel ca investițiile în infrastructură din PNRR. Pe termen mediu, România va concura cu din ce în ce mai mult succes pentru o integrare în lanțurile economice strategice internaționale. E clar că re-tailul va rămâne un jucător major în regiune, inclusiv în zonele de e-commerce sau fashion. Dar, ca trend, e foarte posibil să vedem parcuri care mixează capabilități de stocare, producție și distribuție – urmând complexitatea crescândă a modelelor de business”, punctează Anca Damour. 

De aceea, compania își propune să treacă la următorul nivel, care înseamnă mai mult decât expansiune — să devină o rețea logistică interconectată, cu huburi regionale strategice și infrastructură scalabilă, gata să răspundă nevoilor din ce în ce mai sofisticate ale companiilor locale și internaționale. „«Următorul nivel» înseamnă să valorificăm acest potențial al României: extinderea portofoliului ca o rețea de huburi strategice interconectate, în orașe cu acces fluid la infrastructură, permițând astfel con-solidarea dezvoltărilor existente într-un mod integrat. În același timp, avem încredere în strategia no-astră, gândită ca un echilibru între presiunile pe termen scurt și obiectivele de dezvoltare. Noi suntem o companie solidă financiar, care are obiective de creștere foarte clare. De aceea, nu gândim tran-zacțional, pe termen scurt, «quarter to quarter»”, afirmă Anca Damour. Tot ea dă și un exemplu concret: deși există o presiune în întreaga piață asupra costurilor – de chirii, utilități etc. – compania a reușit să ofere clienților cu angajamente pe termen lung soluții win-win. Unul dintre obiectivele companiei, con-form reprezentanților Eli Parks, este minimizarea riscului de variații ale costurilor – iar tehnologia este un factor major în a crea o eficiență superioară în zona administrării.

În acest context, nu mai este suficient doar un certificat – fie el verde, de eficiență energetică sau de calitate. Clienții au nevoie de soluții care aduc în mod egal o eficiență de cost, îndeplinesc criteriile de sustenabilitate (amprentă de carbon / reciclabil etc.), dar sunt și robuste în exploatare și ușor de admin-istrat. „Lucrăm permanent cu experți pentru a înțelege ce tip de personalizare așteaptă clienții noștri, să anticipăm integrarea tehnologiei în facilitățile noastre. Și discutăm în termeni de parteneriat – pe care nu îl poți crea dacă doar unul dintre parteneri suportă riscurile și costurile, la fel cum nu poți crea un parteneriat doar cu abordări oportuniste, de termen scurt – în care cineva se sperie și fuge la prima fur-tună”, adaugă Anca Damour.

Astfel, în strategia companiei tehnologia joacă un rol central. Fiecare parc este pregătit pentru integrar-ea de sisteme IoT, soluții de automatizare, panouri fotovoltaice și infrastructură modulară. Iar colaborarea cu experți independenți permite anticiparea transformărilor din diverse industrii dar și per-sonalizarea soluțiilor în funcție de nevoile reale ale fiecărui client.

Dezvoltare alertă, dar cu pași măsurați strategic

Extinderea regională este în plină desfășurare. După București și Ploiești, Eli Parks a intrat în Iași și Bacău, iar următoarea oprire este Oradea — un nou pol logistic cu acces transfrontalier. Fiecare locație este aleasă pe baza unui model propriu de analiză, care corelează infrastructura existentă cu potențialul economic al regiunii.

Obiectivul asumat? Să atingă cel puțin 350.000 mp livrați până în 2027, pe fondul unei piețe care crește anual cu aproximativ 700.000 mp. Dar dincolo de cifre, compania urmărește o integrare naturală în ecosistemul logistic european — un viitor în care România joacă un rol strategic, nu doar de tranzit.

„Am început gândindu-ne că vom investi 90 milioane de euro în equity în următorii cinci ani. Iar marele succes a fost că în doar doi ani, viteza de creștere și calitatea portofoliului ne-au permis accelerarea fi-nanțării  prin intermediul a trei bănci. Astăzi, avem terenuri securizate de peste 1.200.000 mp, iar am-ploarea portofoliului finalizat — peste 200.000 mp — alături de cei 83.000 mp în dezvoltare, indică faptul că am devenit jucătorul cu cea mai rapidă creștere din sectorul logistic românesc”, punctează Anca Damour.

Cât privește momentele cheie din dezvoltarea companiei, tot ea povestește că un prim reper major a fost Eli Park 1 — un proiect de 50.000 mp, finalizat și tranzacționat către fondul Fortress. Apoi, faptul că în primii doi ani de activitate a fost investit 65% din planul inițial de investiții pe cinci ani. „Și asta evi-dent ne-a permis să ne extindem prezența în nordul Capitalei, cu Eli Park 3 și 4, care însumează 90.000 mp”, conform executivului. Un alt punct de cotitură a fost expansiunea regională prin huburi logistice care urmăresc dezvoltarea infrastructurii: proiectul din Ploiești, urmat de dezvoltările din Bacău și Iași. Recent, am demarat pregătirile pentru intrarea pe piața din Oradea — un nou pol logistic în plină as-censiune.

Portofoliul de chiriași acoperă industrii diverse, ceea ce oferă companiei stabilitate: pharma, fashion, retail, mobilier și servicii veterinare. Este o dovadă, punctează Anca Damour, că infrastructura oferită este suficient de versatilă pentru a răspunde cerințelor tehnice variate.

Stocul industrial modern al României a depășit 8,2 milioane mp, iar estimările indică o creștere de aproximativ 700.000 mp anual. „Vedem oportunități semnificative în creșterea conectivității rutiere, scăderea costurilor de operare în afara marilor centre urbane și, în viitor, integrarea în Spațiul Schengen, care va stimula fluxurile logistice transfrontaliere”, declară Anca Damour. Conform ei, compania are o perspectivă clară de a livra cel puțin 350.000 mp dezvoltați până în 2027. „Dar așa cum spuneam, po-tențialul României este foarte mare. Și el urmează doar să crească. Înainte de turbulențele generate de tarifele americane, vedeam creșterea sectorului logistic cu procente de două cifre în fiecare an și nu an-ticipam o încetinire – ceea ce ne-ar fi păstrat în planul nostru inițial. Dar – în noul context – ar fi naiv să privim doar în interiorul granițelor. Logistica este astăzi un ecosistem transnațional, care cu cât este mai bine integrat – cu atât devine mai eficient. Situația de astăzi va obliga poate la o regândire globală. De aceea, în acest moment ne uităm ca Eli Parks nu doar să fie eficientă la nivel local, dar și să poată fi in-tegrată ușor cu coridoarele logistice europene, de exemplu. Iar dacă, din această perspectivă, vor apărea oportunități logice de extindere, suntem pregătiți să le urmărim”, adaugă executiul.

Logistica businessului și hubul antreprenorial

Poate cel mai important diferențiator al Eli Parks rămâne mentalitatea antreprenorială, evaluează Anca Damour. În locul unui model rigid, bazat exclusiv pe resurse interne, compania funcționează ca un hub de expertiză: atrage partenerii potriviți pentru fiecare proiect, adaptează soluțiile în funcție de industrie și rămâne conectată permanent la dinamica pieței. „Nimeni nu își gândește sistemul logistic din spatele businessului pentru doar câteva luni. Trebuie să își gândească investițiile și creșterea pe mulți ani, ca-pabil să reziste la șocuri economice, dar și cu abilitatea de a exploata agil oportunitățile”, conform Ancăi Damour. Unele lucruri, continuă tot ea, devin inevitabile in viitor – de la eficiența energetică la IoT (Inter-net of things) la AI, de la a înțelege cum se va dezvolta infrastructura la interconectarea ecosistemelor logistice din regiune. Deciziile de investiții și dezvoltare luate de companie sunt dezvoltate sub umbrela ideii de „eficacitate”, care se traduce în siguranța că „pot îmbunătăți substanțial performanța de busi-ness a clienților noștri. Suntem o firmă care ia decizii bazate pe business intelligence local, nu pe rețete globale. Ne uităm la impactul tehnologiei, nu doar să avem un certificat. Totul este gândit personalizat, în funcție de nevoile fiecărui client și ale fiecărui tip de activitate: de la identificarea celor mai eficiente tehnologii – cum ar fi instalarea de panouri fotovoltaice pentru optimizarea consumului energetic – până la configurarea soluției logistice adaptate unei industrii specifice, precum e-commerce-ul de nișă. Această abordare se reflectă și în modul în care ne prezentăm spațiile”, explică executivul. 

În 2023, compania a lansat o platformă digitală dezvoltată împreună cu Bright Spaces, care transformă complet experiența de închiriere în real estate-ul industrial. Gândită pentru potențiali chiriași, agenți imobiliari și echipele proprii de leasing, platforma oferă tururi virtuale interactive, eliminând nevoia vi-zitelor fizice preliminare, și include un simulator de amenajare, care permite configurarea spațiului în funcție de cerințele operaționale ale fiecărei companii. Rezultatul? „Decizii mai bine informate, un pro-ces de închiriere semnificativ mai rapid și o experiență digitală complet integrată în logica eficienței și per­sonalizării. Acest nivel de business intelligence este un punct major de diferențiere pentru Eli Parks”, subliniază Anca Damour. 

Or mai ales în cazul unui proiect nou este posibil să fie necesară un alt tip de experiză în configurarea soluției logistice, expertiză care trebuie atrasă în proiect, pentru că nu există în companie. „Astfel, stăm permanent în contact cu investitori, CEO, autorități, analiști, business leaders – pentru a înțelege cum va arăta piața clienților noștri peste doi sau patru ani. Putem personaliza fiecare proiect, incluzând cele mai eficiente inovații – pentru că nu suntem constrânși să vindem lucruri depășite moral sau soluții standard. Noi suntem un hub cu gândire antreprenorială, care atrage permanent parteneri cu expertiză în funcție de proiect – și asta e diferit de o multinațională care se concentrează doar pe expertiza propriilor angajați”, conchide Anca Damour. 

Portofoliu de dezvoltator Eli Parks, unul dintre cei mai activi dezvoltatori de pe piața logistică și industrială din România, are în portofoliu:

ELI PARK BUCUREȘTI: 

90.000 metri pătrați GLA, cu perspectiva de dezvoltare a parcului logistic de până la 210.000 mp, la o distanță de 5 minute de centura Capitalei și acces imediat la A0.

ELI PARK PLOIEȘTI:

42.000 metri patraŽi GLA, cu perspectiva de dezvoltare a parcului logistic de pâna la 115.000 mp, la o distanŽa de 10 minute de A3.

ELI PARK BACĂU: 

50.000 metri pătrați GLA, cu acces rapid la centura orașului și A7. Posibilitate de extindere cu încă 30.000 mp GLA.

ELI PARK ORADEA:

Faza 1 va avea 10.000 mp, cu posibilitate de extindere a proiectului cu încă 19.000 mp. Acces direct la centura orașului și A3.

ELI PARK IAȘI: 

Compania a anunțat recent închirierea completă a fazei 1, care se întinde pe o suprafață de 22.000 de metri pătrați, și continuarea extinderii proiectului cu minim 10.000 de metri pătrați.  Per-spectiva de dezvoltare a parcului logistic este de 64.000 mp. Acces facil la A7, A8 și centura orașului.

SURSA: site-ul companiei

5 întrebări și răspunsuri din interviul cu Anca Damour

Cum se poate descrie cultura organizațională a companiei?

Punem accent pe gândire antreprenorială, rapiditate și eficiență. De asemenea, fiecare proiect reflectă angajamentul nostru pentru sustenabilitate, dar și dorința de a crea spații logistice care să sa fie per-sonalizabile conform planurilor de dezvoltare are clienților noștri.

Cum influențează contextul economic și tehnologic strategia voastră?

Trăim într-un mediu extrem de dinamic, în care tehnologia joacă un rol central. Automatizarea, digitaliza-rea și sustenabilitatea sunt deja cerințe de bază. De aceea, dezvoltările noastre pun accent pe eficiență energetică, sisteme inteligente de monitorizare și design modular.

Cum arată piața industrială în acest moment?

Piața industrială este în plin proces de maturizare. Vedem o cerere crescută pentru certificări de mediu (BREEAM, LEED), pentru integrarea de tehnologii avansate în operarea depozitelor, dar și pentru locații în proximitatea noilor axe rutiere — în special A0 și A7.

Care sunt oportunitățile și dificultățile actuale din industrie?

Printre oportunități: creșterea investițiilor străine, interesul crescut pentru sustenabilitate și avansul tehnologic. Pe de altă parte, provocările vin din zona logistică și de reglementare — autorizările încă len-te, costurile în creștere ale materialelor și presiunea pentru respectarea noilor standarde energetice.

Cum se desfășoară un proiect de investiții și care sunt cele mai complicate etape?

Un proiect logistic se desfășoară în cinci etape majore: identificarea oportunității, achiziția terenului, proiectarea, contractarea chiriașilor și execuția propriu-zisă. Cea mai complexă etapă rămâne procesul de autorizare, din cauza interacțiunii cu numeroase instituții și a duratei mari pentru aprobări.

„Putem personaliza fiecare proiect, incluzând cele mai eficiente inovații – pentru că nu suntem con-strânși să vindem lucruri depășite moral sau soluții standard. Noi suntem un hub cu gândire antrepreno-rială, care atrage permanent parteneri cu expertiză în funcție de proiect – și asta e diferit de o mul-tinațională care se concentrează doar pe expertiza propriilor angajați.”

Anca Damour, CEO & partner DCraig Real Estate și executive board member al Eli Parks

OBIECTIV ASUMAT: Să atingă cel puțin 350.000 mp livrați până în 2027, pe fondul unei piețe care crește anual cu aproximativ 700.000 mp.