Analiză ZF. Nivelul de trai și ofertele din piața rezidențială transformă locuitul la demisol în normalitate, dar cât de sigure sunt astfel de apartamente? Inginer proiectant: „Din punctul nostru de vedere, un demisol nu este pentru locuit“

♦ Alegerea dezvoltatorilor de a construi locuințe la demisol este cauzată de problema densității urbane în continuă creștere ♦ Atâta timp cât apartamentele de la demisol sunt vândute, dezvoltatorii continuă să mai facă și altele.

„Se oferă un apartament de două camere, 66 de metri pătrați, situat într-un bloc nou, în zona Militari, la demisol înalt și sigur. Preț: 122.000 de euro.“

„De vânzare aparta­ment cu două camere, 38 de metri pătrați, în zona 13 Septembrie, aflat la demisol înalt, suficient de luminat, ceea ce reprezintă un factor important în cuan­tu­mul facturilor. Preț: 50.500 de euro.“

„Se vinde o garsonieră în zona Gara de Nord, cu o suprafață de 35 de metri pătrați, aflată la demisolul unui bloc cu două etaje. Este renovată și izolată termic în anul 2021. Blocul a fost construit în 1947 și nu prezintă risc seismic. Preț: 51.900 de euro.“

„De vânzare, apartament cu trei ca­mere, 77 de metri pătrați, semidecomandat, confort lux, demisol, anul construcției 2012, zona Bucureștii Noi, 88.500 de euro.“

Sunt câteva anunțuri extrase de pe site-urile care promovează proprietăți imobili­are la vânzare în București. Demisolul este de ce­le mai multe ori prezentat ca „înalt“, „lu­mi­nos“ și „sigur“, deși realitatea este că lu­mi­na nu ajunge prea ușor în astfel de locuin­țe, fapt vizibil și din fotografiile care însoțesc anunțurile. Iar în ceea ce privește siguranța, aici nu ar trebui să existe diferențe față de lo­cuințele aflate la etaje superioare, dacă regu­lile sunt riguros respectate, spun specialiștii. „O casă cu demisol are un etaj parțial îngropat în pământ, însă nu mai mult de jumătate din el. Din punct de vedere legal, demisolul trebuie să aibă ferestre, deci să nu fie un spațiu închis“, se explică într-un articol de pe platforma de imobiliare Storia.ro.

Principalul dezavantaj al unei astfel de con­­strucții, se mai arată în același articol, este riscul apariției de infiltrații, în cazul în care hi­droizolația nu a fost realizată profe­sio­nist. În contextul recentelor cutremure care au avut loc în Turcia și Siria și care au dus la prăbu­șirea a sute de blocuri de lo­cuințe, unele din­tre ele noi și descrise de dezvoltatori ca fiind foarte rezistente, apare aceeași dilemă și în ceea ce privește lo­cuințele din România.

„Câteva principii care ar trebui res­pec­tate pentru blocurile care au apartamente aflate la demisol sunt asigurarea unei soluții de fundare adaptate la calitatea terenului de fundare; respectarea distanțelor de eva­cu­are pe holurile comune și folosirea mate­ria­lelor in­combustibile acolo unde este ca­zul; dimen­sio­narea spațiilor astfel încât să se asigure suprafețe suficiente în funcție de destinație și un volum suficient de aer; di­men­sionarea ferestrelor astfel încât să se asi­gure un ilu­minat natural suficient; asigu­rarea hidro, termo și a fonoizolării cores­pun­zătoare“, spu­ne Dragoș Zaharia, proprietarul firmei de construcții Ortogonal Construct. Alege­rea dezvoltatorilor de a construi lo­cuințe la de­misol este cauzată de proble­ma densității ur­ba­ne în continuă creștere, adaugă el. Ast­fel, este dificilă asigurarea cumulată a tutu­ror con­dițiilor impuse de legislație pe tere­nuri mici, rămase libere în zonele aglomerate.

„E firesc să se construiască locuințe la de­misol în aceste condiții. Ele au de regulă un preț mai mic pentru că există o serie de in­con­veniențe – lipsa priveliștii, imposibili­ta­tea asi­gu­rării balcoanelor/ logiilor, zgo­motul stra­dal – însă asta nu înseamnă că aceste ti­puri de lo­cuințe nu trebuie să asigure condițiile mini­me de calitate“, mai spune Dragoș Zaharia.

Surpriza vine atunci când experții din do­meniul proiectării în construcții spun că demisolul nici măcar nu ar trebui să fie locuit.

„Din punctul nostru de vedere, un de­mi­sol nu este pentru locuit, deci nu se poate pu­ne problema de o calitate ridicată a vieții, dar amenajarea de apartamente la nivelul demi­solului indică faptul că există și cerere pentru astfel de spații, astfel că putem spu­ne despre piața rezidențială că este diversi­fi­ca­tă“, spune Dan Gheorghiu, inginer pro­iec­tant și direc­torul departamentului de pro­iec­tare din ca­drul companiei Construcții Erbașu.

Cum geamurile nu pot avea o înălțime foarte mare, lumina naturală care pătrunde în aceste spații este mult mai redusă decât la etajele superioare.

„Din punct de vedere structural însă, spațiile de la demisol sunt mai sigure decât cele de la etaj. De cele mai multe ori, sunt mai mulți pereți de beton armat la nivelul demisolului decât în zona de suprastructură“, spune inginerul proiectant Alexandru Olaru, director general la Selfconsulting.

Specialiștii din piață mai spun că, atât timp cât constructorul respectă indicațiile proiectului de structură, riscul seismic pentru apartamentele situate la demisol este același ca pentru cele situate la alte etaje.

„Decizia de cumpărare (a unei locuințe – n. red.) este influențată de mai mulți factori, dintre care evident că cel financiar are cea mai mare pondere, însă în situația în care cumpărătorul își dorește să locuiască într-o anumită zonă, va face rabat la calitate și va opta pentru o locuință la demisol“, spune Cristian Negrea, head of valuation & advisory la Activ Property Services, companie de consultanță imobiliară.

Iar atât timp cât apartamentele de la demisol sunt vândute, dezvoltatorii continuă să mai facă și altele.

„De exemplu, în Coreea, autoritățile au decis să nu mai permită dezvoltarea de blocuri cu apartamente la demisol după ce, în urma unei furtuni majore, mai multe persoane și-au pierdut viața din cauza inundării apartamentelor situate la demisol“, mai spune Cristian Negrea.

Cum în contextul actual o mare teamă vine din cauza posibilității producerii unor cutremure majore, atenția se îndreaptă asupra stabilității construcțiilor. Potrivit unui studiu realizat de firma imobiliară Titirez.ro, pe baza datelor centralizate de Primăria Capitalei, în București există circa 2.400 de imobile vulnerabile la cutremure. Astfel, în clasa I de risc seismic sunt încadrate 363 de clădiri, în clasa a II-a – 373 de imobile, iar în clasa a III-a – 116. De asemenea, în categorii de urgență – imobile evaluate potrivit unor normative mai vechi, dar care prezintă un pericol ridicat pentru populație (comparabil chiar cu prima clasă de risc) și ar trebui consolidate în regim de urgență – se numără circa 1.540 de clădiri.

Potrivit Strategiei Naționale de Reducere a Riscului Seismic (adoptată prin Hotărâre de Guvern la finele lunii noiembrie 2022 și publicată în Monitorul Oficial în decembrie 2022), aproape trei sferturi din populația României și mai bine de jumătate din infrastructura existentă sunt expuse riscului seismic.