Nu e criză, dar nimeni nu mai cumpără ca înainte: ce se întâmplă cu adevărat pe piața imobiliară și de ce stă totul în loc

Piața imobiliară rezidențială traversează o perioadă de așteptare, în care deciziile sunt amânate nu pentru că indicatorii arată o criză clasică, ci pentru că încrederea cumpărătorilor este zdruncinată, cred Alex Printz și Răzvan Marinescu, cofondatorii Acceleratorului, un program pentru cei care vor să își construiască o carieră în domeniul imobiliarelor. 

Alex Printz și Răzvan Marinescu, cofondatorii Acceleratorului, au vorbit, în cea mai recentă ediție a emisiunii ZF Real Estate by Storia, despre o piață rezidențială care nu este blocată de lipsa cererii, ci de o fisură mai greu de măsurat, respectiv încrederea. În viziunea lor, cumpărătorii nu s-au retras pentru că indicatorii arată o criză clasică, ci pentru că într-un context internațional tensionat, cu războaie, incertitudine și presiune economică, decizia unei achiziții mari este tot mai des amânată. „Piața imobiliară e un motor care funcționează pe încredere. Încredere că faci o investiție bună, că iei un credit pe 30 de ani și nu se întâmplă nimic cu el, că nu pică piața și nu plătești rate uriașe la o proprietate care nu mai valorează cât ai dat pe ea. Iar încrederea asta, în momentul de față, este ușor zdruncinată, dat fiind evenimentele care se întâmplă pe lângă noi”, spune Alex Printz.

El crede că exact această nesiguranță îi face pe oameni să pună cash deoparte și să aștepte, chiar dacă, în același timp, „indicatorii din piață nu spun că este o criză”, iar accesibilitatea nu s-a deteriorat atât de mult încât să scoată locuințele complet din raza de cumpărare. Din această ezitare a cumpărătorilor vine și tensiunea din piață. Nu este vorba, spun cei doi, despre o prăbușire, ci despre o perioadă în care vânzătorul așteaptă să vadă dacă trebuie să reducă prețul, iar cumpărătorul așteaptă să vadă dacă nu cumva va obține mai ieftin peste câteva luni. „Tot timpul când apar probleme de acestea, un război, o situație excepțională, se întâmplă ceva, apare o așteptare. Vânzătorul stă și se gândește: eu de ce să reduc prețul, că poate nu e nevoie? Cumpărătorul zice: dar eu de ce să dau, că poate mai bine aștept și iau mai ieftin? Și până nu se reglează lucrurile, de asta apar aceste blocaje”, spune Răzvan Marinescu.

Când vine vorba despre întrebarea pe care o primește toată piața – vor scădea sau nu prețurile? – răspunsul lor nu merge în direcția unui verdict simplu. Marinescu spune că momentul bun de cumpărare rămâne, în multe cazuri, legat de viața reală a fiecărui om, nu de încercarea de a ghici perfect piața. „Cel mai bun moment să achiziționezi este când vrei să faci pasul. Multă lume ne întreabă: e bine să cumpăr acum, e bine să cumpăr peste un an? Era bine să cumpăr acum zece ani. Dar depinde ce dorești. Poate cel care nu a achiziționat în 2019 a băgat banii într-o afacere și i-a crescut de zece ori. Important e momentul tău de viață: te-ai căsătorit, vrei să treci de la garsonieră la două camere, ai copil mic, vrei iarbă verde, vrei să te muți la casă. Nu poți să amâni șase-zece ani.” Tot el admite că pot exista corecții, dar nu uniforme și nu suficient de ample încât să schimbe radical structura pieței. „Cred că va fi o mică corecție pe anumite zone. Dacă vorbim la nivel național, orașele sunt diferite. În Pitești, de exemplu, în primele două luni ale anului avem o creștere de 19% față de anul trecut, deci sunt și situații de genul acesta. Într-adevăr, poate fi o anumită corecție, în funcție de ce se întâmplă și cât de mult se duce trendul acesta. Pot fi anumite reduceri, anumite creșteri, chiar pe anumite segmente.” În schimb, pe piața nouă, presiunea costurilor rămâne mare: autorizații puține, costuri de construcție mai mari, taxe, TVA, costuri de finanțare. „Nu se va întâmpla ca cineva să construiască scump și să vândă ieftin”, rezumă el, estimând că piața se va reașeza „undeva între șase luni și doi ani”. Pentru Alex Printz, această perioadă de incertitudine nu ar trebui privită doar prin lentila fricii, ci și prin cea a oportunității. „În perioade din acestea de criză, dacă e să ne gândim la esența cuvântului, înseamnă oportunitate. E foarte posibil pentru clienți ca într-o astfel de perioadă să prindă încă proprietăți la prețuri permisive.” În plus, el insistă că România rămâne, comparativ cu alte piețe europene, „încă o țară extrem de ieftină și permisivă din punct de vedere imobiliar”, chiar dacă această percepție este greu de acceptat pentru cumpărătorii care au văzut cum prețurile au crescut puternic în ultimii ani. Mai mult, Printz atrage atenția că proprietatea continuă să fie în România și un bun rezidențial, și un activ investițional. „O proprietate imobiliară are două valențe: investițională și rezidențială. E și un acoperiș sub care dormi și nu te plouă, dar e și un asset investițional care, dacă investești cum trebuie în zone în care probabil se dezvoltă infrastructura, produce două venituri: chiria și aprecierea. Așadar, yieldul este un venit din assetul închiriat plus aprecierea lui.” De aici și concluzia lui directă, spusă fără prea multe ocoluri: „Imobiliarele sunt o piață bună”.

Carte de vizită Răzvan Marinescu:

1. Este un antreprenor și mentor în domeniul imobiliar, cu experiență de peste 15 ani în imobiliare, brokeraj de credite și asigurări;

2. Cofondator al Acceleratorului și Mr. Exclusivitate, coordonează programe de educație și dezvoltare profesională pentru agenți imobiliari.

Sursa: LinkedIn

Cei doi merg chiar mai departe și spun că nimeni nu are interesul ca piața imobiliară să se prăbușească, pentru că efectele nu s-ar opri la dezvoltatori sau agenți. „Piața imobiliară este un indicator interesant al bunului mers al unei economii. Vorbim de joburi, de oameni, de construcții, de electronice, electrocasnice, covoare, geamuri termopan, de foarte multe lucruri care se mișcă odată cu acest domeniu. Nimeni nu are interesul și mai ales guvernanții ca piața imobiliară să cadă. În momentul în care piața imobiliară cade, economia cade”, spune Printz. De aceea, mesajul lui către cei care așteaptă o prăbușire masivă este tranșant: „Nu vă rugați ca piața imobiliară să cadă. Nu țineți degetele încrucișate ca piața imobiliară să cadă, că vă pierdeți joburile din multe domenii de activitate, nu doar din imobiliare”. În paralel cu această discuție despre piață, cei doi au vorbit și despre profesia de agent imobiliar, care, spun ei, este mult mai grea decât pare din exterior. Alex Printz descrie ultimii ani ca pe o succesiune de șocuri care au cerut reziliență aproape continuă: criza financiară, pandemia, războiul din Ucraina, blocajele de autorizare, apoi noile tensiuni geopolitice. „Nu e ușor să fii agent imobiliar în 2026. Ai nevoie de reziliență maximă să poți trece de lovitură, revenire, lovitură, revenire. Nonstop primești câte un pumn în stomac și trebuie să-ți revii.” În opinia lui, agentul de astăzi trebuie să aibă răbdare, disciplină, acces la educație și capacitatea de a face față unui client tot mai informat și mai exigent. Răzvan Marinescu nu îndulcește nici el deloc realitatea profesiei. „Percepția din afară e o himeră. Vezi consultanți imobiliari care au bani, care au mașini, care au succes și spui: mamă, ce ușor e, ce domeniu excepțional, se câștigă mult. Într-adevăr, este un domeniu în care se câștigă foarte mulți bani. Așa este. Dar este foarte greu.” În centrul acestei dificultăți stă, spune el, lipsa venitului fix și caracterul profund antreprenorial al meseriei. „Nu toată lumea are spiritul acesta antreprenorial. Până la urmă, dacă ești agent, vrei, nu vrei, ești antreprenor. Și dacă ești singur, și dacă ești într-o agenție, și dacă ești într-o franciză.”

La toate acestea se adaugă nevoia de adaptare continuă. „Au apărut AI-ul, au apărut tot felul de aplicații, tot felul de lucruri pe care le poți face și, dacă nu ești la curent, dacă nu ești educat constant, ai o problemă, rămâi în urmă. Nu neapărat că dispari, dar ce fac eu poate în două ore, faci tu în trei zile și atunci eficiența nu mai e.” În viziunea lui, vor performa doar cei care se adaptează și care înțeleg că succesul nu vine doar din goana după comision, ci din construirea de relații și recomandări. „Dacă te gândești doar la comision, nu vei avea succes pe termen mediu și lung. Dacă te gândești să dezvolți relații, să-ți vină recomandări, așa vei ajunge să ai venituri constante.” Statisticile pe care le invocă sunt dure: „Doar 10% din cei care intră în domeniu trec de primul an și maximum 2% își fac într-adevăr o carieră în domeniul acesta”. Tocmai de aceea, spun ei, piața începe să se curețe singură de iluzia banilor rapizi și să îi păstreze pe cei care tratează meseria ca pe o profesie. „Meseria de agent imobiliar atrage și visători, e normal, dar deja au început să fie cernuți foarte mult cei care visează doar mașini de lux și cei care investesc în educație și gândesc activitatea ca pe o carieră”, spune Printz. Din perspectiva lui, profesionalizarea din 2026 nu mai are nimic în comun cu piața din 2007: clientul are acces la informație, la evaluări, la AI, la comparații, iar agentul trebuie să fie mai bun decât toate aceste instrumente puse cap la cap. Și alegerea agentului potrivit de către client devine, în acest context, o decizie tot mai importantă. Alex Printz spune că proprietarii ar trebui să își facă un „audit” înainte să lase bunul cel mai de preț pe mâna cuiva. „Caută-i prezența în social media, asigură-te că agentul are o prezență constantă, coerentă, că îi vezi modul în care promovează proprietățile, modul în care se promovează pe el, strategia. Uită-te la recomandări. Toți agenții profesioniști au recomandări video sau scrise. Asigură-te că acel agent cunoaște zona proprietății tale, că a mai tranzacționat acolo, că știe prețul mediu pe metru pătrat și diferențele reale dintre produse.” În opinia lui, diferența dintre un agent care investește în educație, informație și tehnologie și unul care face „aceeași chestie ca acum zece ani” a devenit uriașă. Marinescu completează că una dintre marile erori ale vânzătorilor este să creadă că agentul îi păcălește sau că nu le aduce valoare. „Un agent profesionist te poate ajuta, la fel cum un medic profesionist te poate ajuta. Poți să faci și singur, dar poți să apelezi la un profesionist.” Iar Printz explică limpede cât de complexă este, de fapt, această muncă: fotografii, video, negociere, promovare, evaluare, acte, certificat energetic, cadastru, relația cu notarul, promovare inteligentă pe platforme. „Nu e doar să pui niște anunțuri în platformă. E o muncă complexă, laborioasă.” Tocmai de aceea, spune el, cine crede că poate face singur tot acest proces ar trebui să-și răspundă sincer la câteva întrebări înainte.

Carte de vizită Alex Printz:

1. Este mentor și antreprenor cu peste 20 de ani de experiență în domeniul imobiliar, financiar și al educației profesionale;

2. Cofondator al Acceleratorului și al Mr. Exclusivitate,  spune că susține dezvoltarea profesională a agenților prin programe de mentorat, modele de afaceri testate și soluții integrate;

3. Autor al cărților „Cum să ai succes în imobiliare” și „Pune produse pe raft”, promovează educația și inovația ca piloni ai succesului antreprenorial.

Sursa: LinkedIn

Agentul imobiliar din 2026, față în față cu clientul tot mai greu de convins

Să fii agent imobiliar în 2026 nu mai are nimic din imaginea simplificată pe care o proiectează, uneori, social media. Din exterior, domeniul pare spectaculos, cu libertate, câștiguri mari și acces la proprietăți valoroase. Din interior însă, spun Alex Printz și Răzvan Marinescu, cofondatorii Acceleratorului, realitatea este mult mai dură: este o meserie care cere reziliență, disciplină, capacitatea de a lucra fără venit fix și disponibilitatea de a te reinventa constant. „Nu e ușor să fii agent imobiliar în 2026, chiar nu e ușor să fii agent imobiliar în anii aceștia. De fapt, dacă mă întrebați pe mine, n-a fost ușor să fii agent imobiliar de o bună bucată de timp, pentru că au fost numai perioade ciudate”, spune Alex Printz. În lectura lui, piața a trecut, în ultimii aproape 20 de ani, printr-o succesiune de șocuri care au schimbat complet regulile jocului: după perioada de exuberanță de dinainte de 2008, au urmat criza financiară, revenirea lentă, pandemia, războiul din Ucraina și, mai nou, noi blocaje geopolitice și economice. „Ai nevoie deja de reziliență maximă să poți trece de lovitură, revenire, lovitură, revenire. Adică e non-stop, primești câte un pumn în stomac și trebuie să-ți revii.” În opinia lui, una dintre cele mai mari dificultăți ale meseriei vine din pierderea încrederii clienților și din amânarea permanentă a deciziei de cumpărare. Pe lângă asta, agentul de azi trebuie să facă față unei piețe mai sofisticate și unei profesii care nu mai poate fi practicată intuitiv. „Ai nevoie de răbdare, pentru că pierderea încrederii clienților în decizia de achiziție, amânarea achiziției, în calitatea serviciilor imobiliare, până la urmă, și tot ce s-a întâmplat pe piață îi pune pe agent într-o postură în care e din ce în ce mai greu să-și desfășoare meseria.” Răzvan Marinescu duce ideea mai departe și vorbește despre contrastul dintre percepție și realitate. „Percepția din afară e cumva totul așa, ca o himeră. Vezi consultanți imobiliari care au bani, care au mașini, care au succes și spui: «Mamă, ce ușor, e un domeniu excepțional, se câștigă mult». Într-adevăr, este un domeniu în care se câștigă foarte mulți bani. Așa este. Dar este foarte greu.” Pentru el, prima selecție se face foarte repede: nu toată lumea poate accepta lipsa unui venit fix și presiunea continuă a unui domeniu în care, chiar dacă lucrezi într-o agenție sau într-o franciză, funcționezi în logica unui antreprenor. „Prima problemă legată de agent este că nu are un venit fix. Și cei care spun «Păi tu câștigi mulți bani», i-aș întreba: bun, hai să-ți scot venitul fix din momentul ăsta și îți voi da bani doar pe ce produci, să văd, ești de acord sau nu?” spune el. „Nu toată lumea are spiritul acesta antreprenorial. Și dacă ești singur, și dacă ești într-o agenție, și dacă ești într-o franciză, tot antreprenor ești, pentru că nu ai un venit constant.” Pe lângă presiunea financiară, profesia este împinsă înainte și de schimbarea tehnologică. AI-ul, automatizările, instrumentele noi de marketing și comunicare nu mai sunt opționale pentru cine vrea să rămână competitiv. „Provocarea e foarte mare, pentru că au apărut AI-ul, au apărut tot felul de aplicații, tot felul de lucruri pe care le poți face și dacă nu ești la curent, dacă nu ești educat constant, ai o problemă, rămâi în urmă.” Diferența nu este neapărat între cei care rezistă și cei care dispar, ci între cei care lucrează eficient și cei care ajung să consume de trei ori mai mult timp pentru același rezultat. „Ce fac eu poate în două ore faci tu în trei zile și atunci eficiența nu mai e.” Dincolo de tehnologie, cei doi spun că un agent bun nu se mai poate construi astăzi fără educație continuă. Iar piața începe să filtreze singură între cei care intră în domeniu pentru mirajul comisioanelor și cei care tratează această activitate ca pe o carieră. „Doar 10% din cei care intră în domeniu trec de primul an și maximum 2% își fac într-adevăr o carieră în domeniul acesta”, spune Marinescu. Cifra este severă, dar spune mult despre duritatea unei profesii în care câștigul mare este posibil, însă nu vine nici repede, nici ușor. În plus, spun ei, succesul nu mai poate fi construit doar pe vânzare, ci pe relații și recomandări.    

„Nu vă rugați ca piața imobiliară să cadă. Nu țineți degetele încrucișate ca piața imobiliară să cadă, că vă pierdeți joburile din multe domenii de activitate, nu doar din imobiliare.”

Alex Printz, cofondator, Acceleratorul

„Dacă te gândești doar la comision, nu vei avea succes pe termen mediu și lung. Dacă te gândești să dezvolți relații, să îți vină recomandări, uite, asta este primul lucru care se întâmplă atunci când vrei să ai un venit constant.”

Din perspectiva lui Marinescu, stabilitatea într-o profesie instabilă vine tocmai din seriozitate și consecvență: dacă oamenii te recomandă, ajungi să ai flux continuu de proprietăți și de clienți. Alex Printz observă, la rândul lui, că profesia atrage în continuare și „visători”, dar că piața începe să-i separe tot mai clar de cei care investesc în ei. „Meseria de agent imobiliar atrage și visători, e normal. Sunt oameni care fac calculul mental: apartamentul costă 100.000, comision de 3%, mamă, ce bani o să am. Dar deja au început să fie cerneți foarte mult cei care visează la mașini de lux și cei care investesc în educație și gândesc pe termen lung activitatea de agent imobiliar ca o carieră.” În această nouă etapă a pieței, clientul este și el mai greu de impresionat și mult mai bine informat. Are acces la evaluări, la comparații, la platforme și la instrumente care îi dau senzația că se poate descurca singur. Tocmai de aceea, spun cei doi, agentul trebuie să fie mai pregătit ca oricând. Nu mai este suficient să publice un anunț și să aștepte telefonul. Trebuie să înțeleagă piața, să comunice bine, să folosească tehnologia, să negocieze, să gestioneze emoții, documente și așteptări contradictorii. De altfel, poate cea mai importantă idee din toată discuția lor este că profesia de agent imobiliar nu mai poate fi tratată superficial nici de cei care o practică, nici de clienți. „Pentru agenții imobiliari, respectați-vă profesia, respectați-vă cariera, respectați-vă etica profesională și clienții, dacă vreți să fiți respectați”, spune Alex Printz. „Iar pentru clienți, respectați munca agentului. Nu e o muncă ușoară, nu e doar să pui niște anunțuri în platformă. E o muncă complexă, o muncă laborioasă.” În fond, asta încearcă să construiască și Acceleratorul prin noul concept „Matricea succesului”, care va porni pe 22 aprilie la București și va continua apoi în alte orașe din țară. Pentru Marinescu, miza nu este doar dezvoltarea individuală a câtorva participanți, ci ridicarea standardului întregii profesii. „Dacă sunt încă 10 agenți buni pe lângă mine, agentul imobiliar va fi perceput ca un profesionist. Dacă sunt 10 persoane care sunt slabe, meseria are de suferit.” Într-o industrie care încă luptă cu prejudecăți, cu promisiunea banilor rapizi și cu nevoia de legitimare, educația continuă pare să fie, pentru ei, singura cale serioasă de creștere.

Cinci întrebări și răspunsuri din interviul cu Alex Printz și Răzvan Marinescu:

1. Este acum un moment bun pentru a cumpăra o locuință?

Răzvan Marinescu: Cel mai bun moment să achiziționezi este când vrei să faci pasul. Multă lume ne întreabă: e bine să cumpăr acum, e bine să cumpăr peste un an? Era bine să cumpăr acum zece ani. Dar depinde ce dorești. Important este momentul tău de viață: te-ai căsătorit, vrei să treci de la garsonieră la două camere, ai copil mic, vrei iarbă verde, vrei să te muți la casă. Nu poți să amâni șase-zece ani.

2. Vor scădea prețurile locuințelor în perioada următoare?

Răzvan Marinescu: Cred că va fi o mică corecție pe anumite zone. Dacă vorbim la nivel național, orașele sunt diferite. În Pitești, de exemplu, în primele două luni ale anului avem o creștere de 19% față de anul trecut, deci sunt și situații de genul acesta. Într-adevăr, poate fi o anumită corecție, în funcție de ce se întâmplă și cât de mult se duce trendul acesta. Pot fi anumite reduceri, dar și creșteri, chiar pe anumite segmente. Nu se va întâmpla ca cineva să construiască scump și să vândă ieftin.

3. Cât de dificilă este, în realitate, meseria de agent imobiliar?

Alex Printz: Nu e ușor să fii agent imobiliar în 2026. Ai nevoie de reziliență maximă ca să poți trece de la lovitură la revenire, în mod constant. Practic, primești câte un pumn în stomac și trebuie să-ți revii. Percepția din afară este o himeră. Vezi consultanți imobiliari care au bani, mașini, succes și spui: ce ușor e, ce domeniu excepțional, se câștigă mult. Într-adevăr, este un domeniu în care se câștigă foarte mulți bani. Dar este foarte greu.

4. Este această perioadă una de risc sau de oportunitate pentru cumpărători?

Alex Printz: În perioade din acestea de criză, dacă ne gândim la esența cuvântului, înseamnă oportunitate. Este foarte posibil ca, într-o astfel de perioadă, clienții să prindă încă proprietăți la prețuri permisive.

5. Ce rol joacă imobiliarele în economie și de ce nu este de așteptat o prăbușire a pieței?

Alex Printz: Piața imobiliară este un indicator interesant al bunului mers al unei economii. Vorbim de joburi, de oameni, de construcții, de electronice, electrocasnice, covoare, geamuri termopan, de foarte multe lucruri care se mișcă odată cu acest domeniu. Nimeni nu are interesul, și mai ales guvernanții, ca piața imobiliară să cadă. În momentul în care piața imobiliară cade, economia cade.