Țara europeană care se confruntă cu o criză imobiliară uriașă după ce proiecte de sute de milioane de euro au rămas nefinalizate și continuă să fie pasate de la dezvoltator la dezvoltator

Cu doar doi ani în urmă, compania de investiții imobiliare Aggregate Holdings SA  achiziționa proiectul Fuerst din Berlin, un plan de dezvoltare a unui spațiu care însumează  două milioane de metri pătrați pe Kurfuerstendamm, unul dintre cele mai faimoase bulevarde din oraș. Atunci proiectul a fost considerat o declarație de ambiție, în prezent s-a transformat în cea mai puternică dovadă că dezvoltatorul imobiliar german are probleme majore, scrie Bloomberg.

Creditorii principali ai proiectului, inclusiv fondul londonez Fidera Group, susțin un plan de restructurare a datoriilor dezvoltatorului pentru una din bijuteriile portofoliului imobiliar al Aggregate, care se mândrea nu de mult cu active de 8,3 miliarde de euro. Conform planului, ar urma să fie numiți noi acționari majoritari și doar creditorii principali ar rămâne mai mult sau mai puțin nevătămați.

Costurile ridicate ale construcției și datoriile prea mari au făcut ca Aggregate – deținută majoritar de investitorul austriac Guenther Walcher și condusă  de partenerul său de afaceriCevdet Caner – să se confrunte cu deficite bugetare și au dus la oprirea lucrărilor de construcție.

Problemele de pe șantierul din Berlin, care ar urma să includă birouri, un hotel și magazine și care ar urma să fie finalizat până la sfârșitul anului viitor, reprezintă un exemplu spectaculos de explozie și prăbușire a sectorului imobiliar din Germania, unde era banilor ieftini a trecut și a făcut loc celor 10 majorări consecutive al ratei dobânzii de către Banca Centrală Europeană.

Proiectul Fuerst a fost cumpărat de o filială a Vivion Investments Sarl a magnatului israelian Amir Dayan pentru aproximativ 540 de milioane de euro în decembrie 2019 și a fost vândut către Aggregate doar 18 luni mai târziu pentru aproximativ 850 de milioane de euro, facilitat cu o finanțare complexă organizată de Corestate Bank. În iunie, a fost evaluată la aproximativ jumătate din această sumă, potrivit unor documente consultate de Bloomberg.

Competiția acerbă pentru refinanțare arată, de asemenea, cum creditorii sunt gata de orice pentru a limita pierderile cauzate de prăbușirea globală a sectorului imobiliar.

Safra Sarasin, un creditor subordonat ale cărui creanțe riscă să fie profund afectate de planul de restructurare a datoriei, dă în judecată firmele legate de proiectul Fuerst în instanțele din Luxemburg. Alți creditori aflați mai în spate la coada pentru rambursare au nemulțumiri similare.

Alături de Fidera, printre ceilalți creditori principali ai proiectului se numără cel mai mare sistem de pensii secundare din sectorul public din Germania, Versorgungsanstalt des Bundes und der Laender.

Pentru dezvoltatorul german lucrurile nu arată deloc bine, iar dovada că Aggregate pare să se scufunde este chiar istoricul eșecurilor sale recente.

Deja în acest an, Aggregate și-a văzut lista de investitori puternic sărăcită. În iunie, a trebuit să predea cheile proiectului QH Track, tot din Berlin, către Oaktree Capital Management, după ce acesta a depășit planurile privind costurile pe care compania trebuia să le suporte.

Anterior, Aggregate a cedat Vivion – companie de real estate luxemburgheză – controlul asupra unei alte părți din proiectul Quartier Heidestrasse (QH), pentru a achita datoriile legate de afacerea Fuerst. În martie, Aggregate a cedat și controlul unității sale portugheze Vic Properties unui grup de creditori, printre care se numără AlbaCore Capital și Mudrick Capital.

Acesta nu este singurul dezvoltator german care renunță la proiecte pe bandă rulantă și dă semne de slăbiciune. În ultimele luni, Gerch Group, Project Immobilien și Euroboden au solicitat deschiderea procedurii de insolvență, ceea ce ridică tot mai multe întrebări privind stabilitatea real-estateului european.

„Începem să vedem tot mai multe probleme în sectorul imobiliar. Există riscul ca acestea să se multplice în următoarele 12 luni”, a declarat Maud Visschedijk, partener internațional în cadrul echipei de datorii și finanțări structurate a Cushman & Wakefield.